房屋被轉讓 租房者何以為家
房屋被轉讓 租房者何以為家
【案例】
李琳大學畢業后因為工作原因留在太原，因其是外地人，在太原市沒有房子，便通過單位附近小區的張貼欄聯系到一家房東。到現場實地查看后，李琳對該房屋比較滿意，當場便與房東簽署了書面的房屋租賃合同，約定租賃期限為3年。合同簽署后，李琳向房東一次性支付了3年房租后便搬了進去。本以為這3年在太原市有了落腳點，沒想到剛租了半年就接到房東電話，說這套房子前幾天剛賣給朋友，要求她限期搬離出去，已收取的房租按照未租賃期限計算后全額返還。李琳堅決不同意，她認為既然已經簽署了租賃合同，房東就應該按照合同約定履行義務。更何況法律還有一條“買賣不破租賃”的原則，即使房東把房屋轉讓出去，新房東也必須在其承租期滿后才能入住。
【法條解讀】
《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）生效前，李琳與房東之間簽署的房屋租賃合同受《中華人民共和國合同法》保護，即租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力﹔出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。該條款明確保護了承租人李琳的權益，無論房屋的所有權產生任何變動，均不能對抗承租人。
《民法典》的頒布對於該條規定作了進一步完善與細化，除了明確“買賣不破租賃”這一原則外，還對出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形應承擔賠償責任、優先承租權作了進一步規定。《民法典》第七百二十五條規定：租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。第七百二十六條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利﹔但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。第七百二十八條規定：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。第七百三十四條規定：租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。
《民法典》如此細化的規定落實了黨中央提出的建立租購同權住房制度的要求，充分保障了李琳作為承租人的合法權益。在租賃合同法律關系中，作為承租人的李琳不僅享有優先購買權，還享有優先承租權。租賃期限屆滿，假使李琳想購買該套房屋，則除了房屋的按份共有人和出租人近親屬外，相比其他買家，李琳在同等條件下是享有優先購買權的。如果房東轉讓該套房屋時未通知李琳或者故意妨害李琳行使優先購買權，則李琳可以向其主張賠償﹔假使李琳還想要繼續租賃該房屋，則相比其他承租人，李琳在同等條件下享有優先承租權。
北京大成（太原）律師事務所律師 張蕊
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