2022買房必看：太原樓市新盤減少 看品牌重於看地段
2022買房必看：太原樓市新盤減少 看品牌重於看地段
經歷了許久的跌宕起伏，省城樓市帶著眾人的希冀和疑惑進入2022年。對於有剛需、剛改置業需求的購房者來說，新一年太原樓市將有哪些新盤推出？房價是否會企穩回升？選房如何成功避開雷區？這些都將成為置業者開年最關注的話題，為此，山西晚報記者對省城樓市新一年走勢、開盤計劃、二手房供應等行情進行了調查採訪——
房企開盤節奏放緩
對於2022年太原樓市的市場情況，業內人士紛紛預計，2022年太原住宅市場推盤量仍舊延續2021年態勢，節奏放緩，熱度降低。山西晚報記者調查走訪后發現，房企明確公示2022年全年營銷及新盤計劃的寥寥，大部分品牌項目仍以老盤加推佔主流，可確定的新盤數量不多。
山西晚報記者從多方了解到，2022年太原六城區中，除了一直相對較為活躍的小店區、萬柏林區有兩個新項目計劃面市，杏花嶺區沒有純新項目，其余城區隻有一個新項目。這些新項目的開盤時間及案名尚未完全確定。按慣例，每年開年，名企會確定新一年的開盤及銷售計劃，營銷部門著手預熱探市場。但2020、2021年年初，多個公開開盤時間的純新項目，未按計劃開盤，開盤時間不斷延后，從上半年推到下半年，甚至推到了次一年。除了預售証辦理緩慢之外，市場狀況不佳，也影響了房企開盤入市的信心。在這種情形下，房企對純新項目開盤及全年供應計劃的信息釋放異常謹慎。
山西晚報記者了解到，2022年尖草坪區位於恆山路的中梁·拾光風華項目﹔萬柏林區位於迎澤西大街的陽光城文瀾公館、麗華片區的碧桂園麗華天鏡﹔迎澤區位於東峰路南段的建投尚康壹號﹔晉源區位於南中環與西中環交匯處附近的保利雲上，屬於純新項目，計劃今年年內入市。另外，龍湖、金茂府、萬科的純新項目已在籌備中，具體開盤時間未定。
除了少數純新盤外，省城2022年主力預售房源為老項目的順銷產品，這當中不乏已開盤項目中的順銷產品，包裝成新案名入市。
出現這樣的情況，主要源於供求關系轉變。據易居研究院數據顯示，2021年太原商品住宅的庫存提升明顯，去化周期將近20個月。樓盤去庫存壓力增大，房企為了爭奪有效客源，新盤入市謹慎，供應產品仍以老盤順銷為主，大量蓄客再集中開盤的勢頭下降。業內人士表示，集中開盤的前提是預約量較大，蓄客量多，能夠為樓盤造勢。反之則會影響項目后期的銷售工作。在“房住不炒”的持續深入影響下，投資置業基數大幅降低，加上剛需置業意願減弱，這些都使得集中開盤造勢的營銷方式失去了生存空間。
房價“跌跌”不休或會繼續
縱觀2021年，太原樓市出現了前所未有的各種形式降價。其中，以碧桂園和富力推出的特價、工抵房源，起價甚至不足7000元。不僅剛需盤如此，省城為數不多、人盡皆知的多個高端項目，2021年推出的優惠房源價格水平實惠到像是假消息。從各媒體跟蹤的信息來看，價格全案保持堅挺的樓盤以個位數計﹔逆市走漲的一兩個項目被業內視為傳奇。
國家統計局數據分析顯示，自2019年年中開始，太原新房、二手房迎來連續12個月環比上漲，新建商品住宅從2016年的8000元/平方米上漲到13000元/平方米，但隨后市場競爭激烈，再加上限購、三道紅線的政策影響，太原樓市進入連續三年的降溫期，年均跌幅在5%左右。這幾年房地產開發商邁得步子太大，攤子鋪得太廣，在回款壓力激增的情況下，開發商不得不以價換量，回籠資金。
房價下降，表面上看是購房者抄底的好機會，但真相卻是降價的項目銷售更難，“買漲不買跌”的心態讓業主不知道“抄底”的底在何處，不敢入手。這種狀況，又繼續倒逼房企加大降價力度。2021年，因為樓盤去化難，房企比購房者更著急。房企利潤雖然較高，但由於背負著高成本、高負債，銷售放緩必將帶來資金周轉難。同時，因三道紅線政策調控，金融機構又掐斷了房企的融資渠道，賣房成了房企主要的回血辦法。業內人士分析，目前太原市場樓盤數量多，樓盤搶客戶、中介渠道賺利潤，全靠降價招攬客戶。
整個行業陷入價格戰的循環之后，一時半會兒難有錦囊妙計給樓盤解困。
買房看財報將成置業要領
過去的2021年，成為樓市重要的轉折點。房價下跌、樓盤爛尾……這些在過去看起來遙不可及的事情，在樓市降溫期真實發生了。對購房者來說，最重要的變化則是，以前“閉眼入”“買到即升值”早已一去不復返，現在買房，除了考慮是否能承擔房價下跌的風險外，還要時刻警醒避開樓盤停工爛尾風險。
樓市降溫伴隨著房企違約事件增多，不少項目瞬間“拉胯”。根據研究機構克而瑞統計數據顯示，去年24個樣本城市中，延期停工項目近19萬套，長沙、重慶、武漢等城市更是停工潮的“重災區”。而售樓處被封、暫停網簽、延期交房等事件，同樣讓省城的購房者膽戰心驚。
房地產進入了新的調整周期，在這一特殊階段買房，購房者需要學會看企業的財報。最簡單的辦法是要看上市公司發布的業績數據，另一方面從專業財經網站上，查詢房企品牌的債務信息及債務排名。
與此同時，品牌房企集團的財務狀況不好，一定會波及地方公司的健康運營﹔但集團運作良好，並不代表地方分公司產品一定可靠。業主購房必須要去項目工地或從已購房業主口中了解項目的施工進展。建設順利且敢於向業主展示施工進展、工地細節的樓盤更可靠，價格、施工、品質越透明的樓盤越真誠可信。
另外，營銷廣告單純炒片區、學區房、集團品牌，而集團財務狀況、項目施工進展、交房預期、價格走勢、債務維權糾紛等具體信息無可奉告、無處可查的樓盤，業主要慎選。
拿地熱度難回巔峰
2022年的市場表現，取決於前兩三年內的土地市場的表現。2019年太原土地市場依然處於相對高溫中，但2020、2021年連續兩年，太原土地市場溫度急轉直下。
據相關統計，2019年太原土地市場成交面積8997.8畝，土地成交總金額達到465.76億，同比2018年大漲。而2020年，根據太原市規劃和自然管理局發布的信息顯示，2020年全年太原市累計成交用地135宗，成交面積約7560.32畝，總成交金額約472.342億元。成交總金額變化不大，成交面積明顯縮水。進入2021年太原土地市場遇冷更明顯：全年成交面積共2460畝，成交金額為162億元，兩大數據比2020年縮水超六成。
開發商拿地態度謹慎，拿地熱情前所未有的降低。地塊成交也是一波三折，其中有的土地因無人摘牌經歷了若干次挂牌，有的土拍由於無人參與競拍而流拍，還有的土地未到截止日期而終止挂牌。
2021年，省城土拍頻現底價成交。2022年，房企拿地隻會更加慎重。
改善盤當道可能性大
2021年，太原樓市中，改善盤地位提高。如單盤銷售前10榜中的首開·華潤·紫雲府、星河灣、龍城金茂府、保利東郡、保利天悅五大項目，均為改善類高端樓盤。
2022年，這類樓盤將持續受到購房者的關注。一是省城市中心地塊的稀缺價值會更加突出。這些被各家知名房企高價拿地的項目，最終都將以高端改善樓盤定位面市。另外，品質可靠的項目價格更加堅挺。同時，隨著二孩、三孩家庭的增多，換房所付出的時間、資金代價，遠不如購置一套可滿足家庭全生命周期的房子更合算。
未來，高端改善盤將成為太原樓市中一道值得關注的風景。
熱點區樓盤表現差異大
曾經被開發商炒熱的片區，如今的狀況卻是大相徑庭。與之相伴而來的，還有炒高又回落至低位的房價。
“太原樓市片區一直以來都有‘南強北弱’的說法，南邊如綜改區、長風商務區、晉陽湖片區，北邊有三給片區、漪汾街片區等等。但這一說法今年有改觀，‘南強北弱’不再是一成不變的格局。”業內人士表示，同一熱點片區，還要看具體項目的運營能力，搭上政府規劃利好順風車就賣到飛起的時代不再有。
以近兩年南城最熱門的片區——綜改區樓市來看，臨近2021年年末，進入這一片區的中海、保利、招商、寶能、恆大五大品牌開發商中，僅有中海、保利兩大央企品牌在順銷，其它樓盤銷售被動。此外曾經火爆到無盤不旺的晉陽湖片區，2021年的業績差強人意。而位處北部區域的三給片區，各項目表現卻是冷熱不均，價格保持堅挺的旭輝江山，竟然可以進入全城單盤銷售排名第5，與華潤、首開、萬科、金茂府等央企國企品牌旗下的優質項目同台競技，而同區域其它樓盤卻艱難到需要放棄利潤，通過降價、渠道銷售來維持業績。
2022年，太原樓市的核心區如南中環、長風西、龍城大街板塊，將持續被看好，但是已限入困境的板塊翻盤困難。近期，已提上日程的太忻經濟區建設規劃等利好消息不斷，太原忻州雙城融合交界區會不會產生新的熱點區，令人關注。業內人士稱，房地產行業供需雙方的運作邏輯已產生根本改變，去地產化已在行業內產生共識，樓市新熱點區形成的條件比過去復雜得多。
二手房供應或迎來高峰
2021年，太原的新房和二手房的價格已經基本處於同軌道，甚至二手房價格高於新房水平。主要原因是兩個市場供應產品有極大差別：大部分新房成交是以環線外剛需期房為主，成交的二手房則是以環線內為主。
此外，對比新房和二手房數據可知，前者成交量遠大於后者。當前，太原正大力開展不動產“清零行動”，為歷史遺留問題未辦証的二手房下發房產証。山西晚報記者從太原市不動產交易中心獲悉，2021年首批“清零行動”首批有4001棟住宅，截止到12月涉及太原市已完成本級房屋首次登記（初次為開發企業頒發“大証”）31.47萬套，辦理轉移登記9.2萬套。
如果這一行動得到有力實施，2022年太原的二手房基數供應會大幅增加，屆時將迎來太原二手房挂牌出讓的高峰期。
供應高峰或許將催生又一輪降價。2021年，太原二手房房價下降比較明顯，例如迎澤、萬柏林、杏花嶺等區域，二手房挂牌價每平方米跌到10000元以下的房源不在少數，實際成交價更讓不少房東心涼。除了房價下跌，待售二手房數量越來越多，供大於求的市場狀態下，未來太原二手房房價難見起色。
租房市場“變天”
2020年7月，太原市入圍中央財政支持住房租賃市場發展試點名單，中央財政對確定的示范城市給予獎補資金支持，試點示范期為3年。中央財政獎補資金標准為：省會城市每年8億元，2020年度和2021年度中央住房租賃市場補助資金已下達地方。
2021年一整年，太原的房屋租賃行業出現了翻天覆地的變化。一年來，太原政府共公布三批試點項目。創新綠城、聯通實業辦公樓改造項目、太原偉業我愛我家地產經紀有限公司盤活類租賃住房業務、怡和·天潤園回購項目、煤研院單身樓公寓改造、愛尚軒精品公寓等。
與此同時，政府回購了中國鐵建·青秀嘉苑項目、陽曲產業園區租賃住房項目、華夏人才租賃住房——奈斯國際項目、清徐智創科研雙創產業園項目4個新建類項目﹔萬家寨水投項目、天和宿舍、太原人才安居·電商街公寓項目、郵電小區項目等集中式改建項目﹔太原愛蝸居公寓管理有限公司、山西九點公寓管理有限公司、山西恆昌順房地產經紀有限公司、太原相寓企業管理咨詢有限公司等分散式改建項目。上述這些新增房源，將充足租賃房市場供應，完善城市住宅體系，保障住有所居。
山西晚報記者 張磊
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