【聚焦山西經濟三季報】房地產業：供需雙向調節下的“鳳凰涅槃”
【聚焦山西經濟三季報】房地產業：供需雙向調節下的“鳳凰涅槃”
我省房地產業已進入期待與壓力並存的高質量發展階段。圖為省城太原某在建樓盤。本報記者王蕾攝
2021年，被視為房地產行業的“金融管控年”，這一年對於房地產企業來說，可謂是處於洗牌的陣痛期。在今年樓市全面遇冷的大環境下，多數企業紛紛開啟降本、求穩模式，達到“三道紅線”的房企數量在增多。與此同時，山西房地產市場今年前三季度呈現開發投資保持穩定增長、商品房銷售面積高位持續回落、開發熱點向外轉移等態勢。
業內人士表示，在黑天鵝反復、能耗雙控雙碳目標、多地限電限產以及房地產調控背景下，山西房地產業能夠取得這樣的成績，主要得益於全省上下認真貫徹落實“穩地價、穩房價、穩預期”的長效管理機制。
開發投資保持穩定增長態勢
“今年，我省持續鞏固拓展疫情防控和經濟社會發展成果，分類指導、精准施策，不斷加強房地產市場供需雙向調節，全省房地產市場開發投資保持穩定增長態勢。”省統計局專家的話語顯示出我省房地產業值得期待的一面。
據統計，前三季度，全省房地產開發投資完成1513.3億元，增長9.7%，增幅比全國平均增速快0.9個百分點，兩年平均增速為10.5%。其中，商品住宅投資完成1210.0億元，增長12.2%，佔房地產開發投資的比重由上年同期的78.1%提高到80.0%﹔辦公樓投資完成24.2億元，下降12.3%﹔商業營業用房投資完成114.2億元，增長8.3%﹔其他類住房投資完成164.9億元，下降2.2%。
顯然，今年我省房地產業的表現提升了近兩年的有關數據。
記者了解到，前三季度，全省房屋施工面積23776.9萬平方米，增長17.9%，兩年平均增速13.4%。其中，商品住宅施工面積增長17.7%，辦公樓施工面積增長16.0%，商業營業用房增長12.8%。全省房屋竣工面積724.6萬平方米，增長86.9%，兩年平均增速16.2%。其中，商品住宅竣工面積增長92.5%，辦公樓竣工面積增長4.1倍，商業營業用房竣工面積增長1.4倍。
商品房銷售面積高位回落
國家統計局發布的數據顯示，三季度全國商品房銷售面積同比下降12.5%，銷售金額同比下降14.1%。
在這一背景下，山西也在“縮減”規模。
前三季度，全省商品房銷售面積2265.1萬平方米，增長42.4%，增幅雖比上年同期加快39.4個百分點，比全國平均增速快31.1個百分點，但比上半年回落15.4個百分點，兩年平均增速為21.1%，增幅比上半年回落0.1個百分點﹔商品房銷售額1578.1億元，增長40.7%，增幅比上年同期加快39.3個百分點，比全國平均增速快24.1個百分點，比上半年回落9.5個百分點，兩年平均增速為19.4%，增幅比上半年加快1.1個百分點。
這其中，九成以上為商品住宅銷售。數據顯示，前三季度我省商品住宅銷售面積2153.2萬平方米，增長42.2%，佔商品房銷售面積的比重由上年同期的95.2%下降到95.1%。商品住宅銷售額1486億元，增長41.2%，佔商品房銷售額的比重由上年同期的93.8%提高到94.2%。
企業更加依賴銷售回款
截至9月底，全省商品房待售面積799.2萬平方米，增長0.5%，結束連續50個月的負增長后連續3個月呈現增長態勢。以2020年銷售面積作為基數，商品房去化周期為3.6個月，其中商品住宅去化周期為2.3個月，低於去化周期6個月—12個月的合理區間。
事實上，隨著房地產調控政策密集出台，涉房金融監管持續收緊，房地產企業對銷售回款的依賴程度進一步提高。前三季度，房地產開發企業到位資金中定金及預收款682.2億元，增長44%﹔個人按揭貸款332.1億元，增長56.4%。以銷售回款為主的定金及預收款和個人按揭貸款合計佔本年到位資金的比重由上年同期的43.8%提高到55.6%。
此外，從投資分布來看，房地產投資熱點逐漸由太原都市區向外圍轉移，呈現出“圈內降溫、圈外開花”的態勢。
前三季度，處於太原都市區的太原市、晉中市房地產開發投資均呈下降態勢，增速分別為-5.3%和-6.2%﹔大同、長治、臨汾三個副中心城市房地產開發投資增速分別為39.9%、34.3%、13.9%，均高於全省平均水平。太原市、晉中市房地產開發投資佔全省的比重分別為33.8%和10.2%，所佔比重分別比上年同期下降5.4個和1.7個百分點﹔大同、長治、臨汾三個副中心城市房地產開發投資佔全省的比重分別為15.1%、10.8%和6.0%，所佔比重分別比上年同期提高3.3個、2.0個和0.2個百分點。
多措並舉促進行業健康發展
省統計局專家指出，作為分析房地產開發投資走勢的先行指標——我省房地產開發企業的到位資金、土地購置面積和新開工面積，今年前三季度均呈下滑態勢。
前三季度，全省房地產開發企業到位資金1824.7億元，增長16.6%，增幅比上半年回落9.3個百分點﹔土地購置面積141.6萬平方米，下降64.1%﹔房屋新開工面積3353.0萬平方米，下降19.4%。
而新開工項目計劃總投資增速放緩，也反映出今后房地產開發投資保持穩定增長態勢后勁不足。前三季度，全省房地產新開工項目438個，計劃總投資2496.5億元，增長7.0%，增幅比上年同期回落1.6個百分點，比1月—8月回落13.7個百分點，比同期全省房地產項目計劃總投資增速低14.5個百分點，比同期房地產開發投資增速低2.7個百分點。其中，9月當月新開工項目49個，計劃總投資244.2億元，下降47.8%。
對此，上述專家認為，各地要鼓勵經營狀況較好的企業兼並資產負債率較高的中小企業，以增強企業的競爭力，提高生產集中度，提高房地產企業抗風險的能力和水平，加大銀行貸款流向監管，提高拿地、預售等門檻，切實保障市場的良性循環。
記者了解到，國家“十四五”規劃提出的“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”“加快培育和發展住房租賃市場”“推進老舊樓宇改造”“促進住房消費健康發展”等內容，紛紛為房地產行業健康發展明確了方向。而作為市場參與者，房地產開發企業唯有順應政策導向、人口發展趨勢、生活追求方向，通過經營模式轉變、開發內容拓展、服務手段創新等方式，結合文化、健康、體育、休閑、旅游、度假等特色產業，打造“房地產、服務、文旅、金融”產業融合發展的地產模式，才能不斷滿足社會和市場需求。
本報記者王蕾
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