房產中介和售樓部去哪買房更可靠？

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評論

　　貝殼找房、天貓好房、京東自營房產……互聯網賣房時代已拉開序幕，這場由巨頭引爆的浪潮能持續多久，要看互聯網對購房者提供的跨界服務和信息是否更具競爭力，更要看互聯網模式能否真正為房產交易帶來革新。當然，在渠道營銷盛行的當前樓市下，購房者更關心的是：通過售樓部和房產中介買房，哪種渠道更便宜？哪種方式更靠譜？
　　A 三種購房模式哪種更便宜
　　近期，太原一位購房者王先生發現，隻要他一進出售樓處的門，旁邊總有房產中介模樣的經紀人上前搭訕：“大哥是買房嗎，附近不遠處的某某樓盤看過嗎？來，拿個資料了解一下。”隨即遞上周邊樓盤資料。幾次下來，王先生不僅了解到了自己想看的樓盤，還被動看了周邊很多同類項目。中介經紀人告訴王先生：“今年太原樓盤行情不佳，為保業績，許多房企及樓盤把好房源給中介分銷，中介還能和開發商談到可觀的折扣價，這是售樓處置業顧問沒有權限觸及的。因此，找中介買房更便宜。”
　　做了綜合比對后，王先生心中疑惑：售樓處的置業顧問能賣房，這售樓處外的中介經紀人也能賣房？哪種渠道靠譜？找誰買更便宜呢？山西晚報記者連日來做了實地探訪發現，對於新房來說，內場銷售主要是自銷團隊及代理公司銷售，就是售樓部置業顧問﹔外場代理，主要是渠道商，也被稱為分銷商、房產中介、經紀人等。開發商考慮成本和效率，僅有少數樓盤會建立自銷團隊，多數樓盤會簽約幾家渠道代理商銷售，以降低售樓處成本提高效率。目前太原市面上有80%樓盤都簽約了渠道分銷，即持銷房源可由房產中介分銷。但實際操作中，不論是通過直接找到售樓處置業顧問，還是中介經紀人，最終都會在售樓處完成購房手續，且價格基本相同。
　　業內人士告訴山西晚報記者，“主流購房方式有兩種，一種是購房者自己找到售樓處，這部分客戶被稱之為自然到訪客戶，成交后置業顧問有佣金提成，此外無其他銷售成本﹔另一種則是渠道客戶，也就是分銷客戶，這部分客戶是由房產中介帶到樓盤的，成交后樓盤會給中介一筆高額佣金，這種方式銷售成本偏高。對於開發商來說，為保利潤更喜歡自然到訪客戶，而為保業績，渠道銷售更為立竿見影。”
　　但對於購房者來說，不論是哪種營銷渠道，得到的價格都是最便宜的，方式的不同是導致開發商銷售成本不同。隨后，山西晚報記者了解到，為了促成交，部分中介經紀人將自己的高額佣金分出一部分來返給購房者，但這種行為破壞市場規律，是被中介機構嚴厲打擊的行為。
　　此外，還有一種購房方式“老帶新”，即已成交的老客戶對開發商的服務、產品滿意，會引薦自己的親朋好友到訪，如果成交即有“老帶新”獎勵費用。“但太原的客戶重情誼，許多老客戶不願賺取這類‘獎金’，會讓售樓處給親朋直接減免房款。新業主在這種情況下購房，也能節省一部分費用的。”一位置業顧問表示。
　　B 渠道看房易被帶偏暗藏弊端需防范
　　既然渠道和自然到訪兩種方式買房價格相差不大，那麼到底有何差別？
　　有購房者表示，渠道的中介經紀人告訴購房者，售樓處沒有房子，中介手裡有很多售樓處的房源。其實，渠道手裡的房源都是開發商分銷的，並不存在房源優勢。還有購房者表示，從經紀人手中購房會比售樓處便宜，因為公司（渠道商）會打包很多房源得到一個最低的內部折扣。不免有購房者疑惑：既然這麼便宜，那他們掙什麼錢？這樣的房源靠譜嗎？
　　實際上，業內人士回應：渠道商銷售新房的利潤，來自於開發商提供的成交高額佣金。按省城樓市行規，渠道帶客成功，每套房提取的佣金高達成交額2%至5%，即一套成交總價達100萬的房子，渠道公司會獲得2至5萬元成交佣金。這筆費用除去渠道公司的服務費之外，經紀人或業務員會提取1至3萬元佣金。為了促成交，部分經紀人或業務員會將獎金一部分佣金返給購房者，那麼最終成交價格確實比售樓部低。
　　為了掌握售房的主動性、促成交，越來越多的渠道商會把同區域、同價位、同檔次的樓盤串起來讓購房者統一看房。購房者們看這些房源十分方便，車接車送，還有專業的置業顧問講解，一圈看下來有對比、有分析、不盲目，這些體貼服務的成本正是來自於房企支付給渠道的高額佣金。
　　“但渠道看房最大的弊端是，業主所看的房源，均為願意為渠道公司提供高額佣金的樓盤。而成交佣金低的房源，經紀人推薦的積極性不高，購房者得到信息有限。沒有與渠道合作的樓盤，經紀人或業務員不會推薦，甚至會刻意放大樓盤負面因素，干擾業主看房或買房。所以，購房者在跟隨經紀人看房之后，一些樓盤仍需要自己再去看看，以防錯過最合適的樓盤。”業內人士表示。
　　某房地產公司銷售負責人向山西晚報記者表示，渠道作為第三方，對房企及項目的運營有很多不可控因素，比如規劃變更、裝標修改、價格調整。一些渠道為了成交，對客戶的需求胡亂許諾，甚至冒用開發商名義引導客戶簽約、付款、下定。而房企為了快速回款，也樂於與導向性精准的渠道合作，但客戶如與渠道產生購房分歧與糾紛，房企並不會主動為渠道的過失、不妥背鍋。
　　此外，在爭搶自然到訪和渠道帶客時，為了更能准確分辨，一些開發商在售樓部周圍設置人臉識別系統，以高科技手段來辨別客戶是自然來訪還是渠道帶客，而這一手段又讓購房者對個人信息被商家濫用深感擔憂和厭惡。
　　C 如何分辨售房者身份
　　對於普通購房者來說，購房經驗缺乏。最終都是在售樓處聽講解、辦理交易手續，如何能分辨自己是通過哪種方式購房的呢？業內人士表示，首先購房者要看第一次接觸銷售人員時對方的身份，仔細詢問對方是置業顧問還是渠道商，問清楚再給對方留自己的姓名、電話、身份証號。一般來說，建立聯系后買賣雙方要加微信好友，如果對方微信名稱是“項目名稱＋姓名＋電話”，通常是置業顧問﹔如果對方微信名稱是“××團購經理”、“××品牌”、“××營銷部/銷售部主管”，通常是渠道商經紀人。其次是看房時，如果購房者直接在售樓處內被接待，通常是置業顧問，如果是對方車接車送推薦看房，購房者與之在售樓處外相識，通常是渠道商。
　　羊毛出在羊身上，一些本來該由購房者享受的優惠可能會被渠道佣金成本擠壓。業內人士提醒，購房者在選購樓盤時，應選擇有實力、口碑好的分銷公司及市場話語權強的樓盤，確保以樓盤實際成交價購房，避免房企或樓盤借價格策略轉移分銷成本。而記者走訪樓市了解到，省城價格堅挺、品質高端，注重項目長遠運營及利潤回報的房企及樓盤，售房以自銷或案場代理為主﹔相反，不斷以低價攏客、定位剛需、產品調整隨意，急需回款的高負債、高杠杆房企及樓盤，銷售偏重於高佣金渠道公司。
　　特別提醒購房者及業主，購房者所購房子的項目名稱、地理位置、小區規劃、戶型設計、配套裝標、交房時間、成交價格、貸款信息等購房承諾，最終是要以文字形式詳細落在與房企簽訂的正規購房合同中，購房者的首付或全部房款應該付到房企的售樓監管賬戶之中。業主在付款及簽訂任何購房類合同文件時，一定要搞清楚簽約對象是房企還是渠道商，並細讀簽約文件。同時，要搞清付款賬戶是合同乙方還是房企對公賬戶，切勿將定金、首付款支付給經紀人或業務員個人。