樓價盤整期投資置業慎選期房

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評論

　　2020年已進入尾聲，樓市剛需、剛改客戶群的內心蠢蠢欲動。與全國一線及多數省會城市相比，太原的樓價本就有實惠、選擇空間大的優勢。而歷經兩年限購限貸調控政策的盤整，今年全年太原房價上漲動力不足，供應充足的區域樓價不漲反降，這讓更多家庭急於實現購房計劃。但對於普通家庭來說，在樓價盤整期，選房失策，會損失數萬甚至數十萬的購房成本。
　　那麼，眼下應該如何選房呢？山西晚報記者採訪業內人士，給出實用置業建議，幫助大家摸清樓市現狀，理性做出選擇——
　　樓價不穩投資買房需三思
　　如何界定是剛需還是投資？業內人士表示，房子用於自住，就是剛需﹔而買房是為了房產增值轉手投資或出租收益，就是投資置業。根據近期省城房價三、四季度的走勢，以及國家嚴控地產金融風險的政策走向，眼下在省城投資房產的獲利空間很有限，三年之內短期持有物業而虧損的概率較高。
　　投資房產一夜暴富已經成為過去，如果掏空家底投資房產，一旦房價下跌或停漲，投資的房產就是貶值。在投資房產這件事兒上，不少投資者有投資誤區，比如，幾乎所有購房者認為，開發商不會主動降價。他們斷定開發商因擔心老業主集體維權，認定商人唯利是圖，不會輕易降價。“但2020年太原市場出現的情況是，在開發商資金周轉出現問題時，為了快速回籠資金，開發商也不得不降價促銷，以期盡快渡過難關。”一位樓盤營銷人員告訴山西晚報記者。
　　在採訪中，不少有投資想法的省城市民告訴山西晚報記者，“把房子租出去，隻收取租金，從過去經驗來看，仍是穩賺不賠的投資渠道。”但今年太原房屋租賃業務不佳。在全國主流城市中，省城太原的市民收入排名靠后，但房價收入比卻高於中部六省的其它省會城市，買房投入成本高，租房收益率不佔優勢，一套100平方米的水電氣暖齊全、裝修到位的房子，月租2000元，需要出租50年才能收回本金。
　　還有購房者認為，看好樓市的主要判斷依據是城市化水平不斷推升，認為土地稀缺，房價必漲。“這其實是開發商的銷售說辭，很多置業顧問說投資房地產永遠不會虧本，因為土地是稀缺資源，是不可再生資源，土地和房子隻會越來越貴。然而，像石油等不可再生資源，價格卻出現了大幅下跌，土地稀缺，房價也是會出現下跌的。對於房產投資，不可能保障穩賺不賠。今年，在新冠肺炎疫情的影響下，投資房產很多都賠錢了，尤其是商鋪投資者，面臨的風險更大。粗略計算一下，投資房產成本很高，只是因為在過去20年間太原房價一直上漲，這個投入成本被房價漲幅所掩蓋。
　　投資房產的成本不僅隻有購房成本，還有成交稅費、折舊、房貸利息等等。“根據專業人士計算，如果30%首付按揭買房，房價每年最低上漲7.5%才能保証不虧本。但是2019年全國房價均價上漲了6.5%，而2020年會更低。因此，最近兩年持有房產的基本都算虧本了。”在以“房住不炒”為基調的政策導向，以及國家收緊地產企業放貸政策，作為人口吸附能力有限的太原，房價重回2018年之前的瘋狂大漲可能性較小。投資房產和繼續持有房產，短期不能帶來理想收益，而長期要看人口吸附力和城市發展動力。
　　剛改置業匹配產品很豐富
　　環境優美、居住舒適度好的高檔小區更適合居住。因此，在“房住不炒”的大環境下，未來人們買房更多的是為了自己居住。
　　對於改善型購房，很多人仍然看好省城樓市，供貨足、產品豐富。從去年開始至今，省城樓市產品更多地瞄准改善型購房的需求，一些新入市的項目都會設計規劃有洋房、大平層等產品，戶型也以多空間布局設計為主，使改善型購房需求的熱潮成為樓市營銷的主力。
　　對於改善型購房的買房人來說，改善就要提升居住的品質。因而改善型選房更注重戶型的布局設計和住區環境以及周邊的配套設施，新房源的入市，讓改善型購房者有了更多的選擇，但也讓買房人難以取舍，從目前市場在售樓盤來看，改善型需求中對洋房和大戶型產品佔有相當大的比例。
　　一位置業顧問表示，就今年其所經手銷售的房屋來看，太原市中心的新建商品房小區，地理位置好，而且小區環境和居住舒適度都會比同地理位置的老小區優越不少。再比如，郊區的低層洋房、聯排等高端住宅，現在由於地理位置和交通的原因，性價比高。
　　而隨著城市發展，這些房子眼下的地段劣勢將被談化，小區的舒適度會更加突出，滿足業主的改善型居住需求。
　　現房優於期房毛坯優於精裝
　　今年，包括太原在內，全國多個城市都出現了開發商資金斷裂導致樓盤爛尾的案例。因此，業內人士建議購置現房優於購置期房。
　　期房是還未建成的房子，購房者在交首付款時甚至樓盤還未打完地基，離交付和入住還需要一至兩年甚至三年的時間，期房要簽預售合同，等房子建好后，才能交付使用。在房子尚未竣工就出售的期房，存在一定購買風險。以省城太原為例，期房項目交房業主維權的事件很普遍，一些前期承諾的規劃可能會改變，甚至開發商出現資金周轉問題，項目會爛尾﹔另外，根據沙盤、規劃圖、效果圖、區位概念圖買房的購房者，無法切身感受到戶型、採光、樓宇間距、公建布局，以及小區與城市其它建筑物物理關系的優劣。比如精裝房買家秀和賣家秀差別過大、廚房置放燃氣灶空間存在安全隱患、規劃小學不翼而飛、社區商業噪音嘈雜等，均是期房業主收房維權的主要內容。
　　現房顧名思義就是已經建好並主體完工的房子，一般開發商做完內部裝修、辦完全部手續就可以交房。現房價格相比期房時要略貴一些。對於品質較好樓盤、樓層較好的房屋往往被先到者買走，選擇范圍縮小。同時，現房的設計、規劃在建成前兩三年，規劃及配套概念比期房要老舊、落伍一些。
　　省城樓市中，期房預售是主流產品，一些規模超大的樓盤會分期開發，業主選擇現房困難，也可以選擇已經部分交房、業主口碑佳的大樓盤，購買其后期開發的產品，可以避開一些期房的坑。
　　因國家加強了房企金融風險監管，提高房企開發貸的放貸要求，部分房企目前資金鏈異常緊張。尤其是三年前靠高杠杆瘋狂擴張的個別房企大鱷，眼下回款壓力大，企業急於提高利潤、加快工期、降低裝標及建標，而這些操作從表象上看是房價降了，但實則帶來的是建設質量標准下降、小區綠化和基礎配套設施縮水。所以，業主買現房、買毛坯房相對更為妥帖。