太原樓市，購房者需求有轉變

時間： 2020年03月12日09:08 來源：山西晚報

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　　2020年開年，受新冠肺炎疫情影響，本就低迷的太原樓市更加冷清。特殊時期，太原樓市幾乎處於停擺狀態，尤其是春節期間，諸多樓盤出現了零成交、零供應。在沉寂近兩個月后，隨著各項目全面復工，市場供需兩方對樓市的預期發生了變化。
　　那麼，這場疫情對太原購房者產生了怎樣的影響？市場供求兩端將會有何轉變？針對這些問題，山西晚報記者進行了調查採訪——
　　A 2月省城樓市供求雙降
　　太原樓市多年來保持了一個慣例——春節不打烊。如果放在過去，春節前后，樓盤的營銷團隊仍然要在售樓處忙碌，接待利用假期才有時間看房的客戶，甚至不少置業顧問會在這段時間拿下自己開年的銷售第一單。然而，突如其來的新冠肺炎疫情使得今年春節的市場情形大不一樣：售樓處打烊、看房客消失，線下賣房一片蕭條。
　　根據朗潤智業發布的最新數據顯示，2月，省城太原各家推盤頻次放緩，市場持續下行。2月住宅市場供應面積10.29萬平方米，同比下降57%，環比下降56%，成交量14.39萬平方米，同比下降47%，環比下降35%，成交均價12338元/平方米，同比下降11%，環比上漲3%。
　　2月份，受疫情影響售樓部關閉，營銷活動從線下轉為線上，市場成交慘淡，僅少數項目加推，主要以改善類項目為主。終改市場成交面積為0.8萬平方米，同比下降58%，環比下降33%，下降明顯﹔再改市場表現突出，因保利茉莉公館、保利東郡等項目加推，帶動市場成交。成交面積為6.77萬平方米，同比下降53%，環比上漲2%，與上月基本保持一致。首置首改市場成交面積為6.81萬平方米，同比下降39%，環比下降51%，市場降幅明顯。
　　2月份，成交主力集中在80平方米至140平方米產品，成交單價段集中在10000元/平方米至13000元/平方米，主力貢獻項目恆大金碧天下、陽光城並州府、恆大林語郡等﹔其次集中於140平方米至160平方米且均價為14000元/平方米至16000元/平方米產品，主力貢獻項目為保利東郡、融創中心等。
　　朗潤智業分析，雙位數百分比的下跌沖擊著市場的信心。但從全國政策環境來看，在“房住不炒”的大背景下，全國各城市落實“因城施策”准則，通過調整首付比例，延緩企業土地出讓金繳納，階段性放寬預售條件等手段來對房地產市場進行調控，保証市場平穩運行。與此同時，各房企也紛紛採取相應措施，推出線上低定金鎖房、無條件退房等來緩解疫情帶來的沖擊。
　　從太原政策環境來看，在疫情持續影響下，暫停商品房售樓處銷售活動，加大開發商回款難度，未來開發商可能會繼續推出優惠購房政策來加快回款﹔山西省住建廳發出通知，房地產開工、交付時間相應順延，不計違約責任，緩解房企資金壓力。
　　B 購房需求延遲至半年以上
　　隨著月底前太原各售樓部逐漸恢復開放，市場供求出現小幅回升，預計隨著疫情控制及各項目全線復工，市場將迎來小幅高潮。山西晚報記者在採訪中發現，大部分購房者都推遲了購房計劃，不斷延遲付款時間。
　　朗潤智業調查顯示，僅有13.3%的受訪者表示，受疫情影響收入降低或有其他投資渠道，暫時取消購房計劃。絕大多數消費者受到因對房價預期變化或看房不便或收入情況等的影響，處於推遲或觀望狀態。而延緩時間集中在6個月至12個月。按原計劃購房的僅佔13.6%，選擇線上購房的僅佔1.8%。由此可見，目前情況下，購房需求依然存在，並未減少，而只是將購房需求延后了。隨著疫情被控制，售樓部開放，客戶收入正常，預計市場將會逐漸復蘇。
　　與此同時，調查還發現，客戶對地域和板塊的選擇具有明確的傾向性，並未產生變化，仍舊是長風西板塊、晉陽湖板塊、南中環板塊、長風中心板塊、龍城大街板塊等南城中心板塊以及受政策利好等板塊較為受歡迎。
　　C 低密精裝房需求旺盛
　　那麼，疫情過后，購房者的關注點會發生哪些變化？朗潤智業調研發現，小戶型低密度精裝房需求旺盛。
　　據調研顯示，40%的購房者仍選擇高層產品，其余33%購房者喜好小高層產品，27%的購房者喜歡低密洋房別墅產品，綜合來看，有約6成購房者偏向小高層和低密產品。
　　在此次疫情中會發現，病毒在一些人口密集的居住區傳播速度要高於密度小的社區。高層住宅的痛點也暴露無遺，超大密度的人口戶數，擁擠不堪且長時間運行的電梯等等。而低密度意味著更少住戶、更高的隱私、更少的人群接觸，大大降低了感染的風險。未來在經濟允許的情況下，購房者會更加偏向低密小區。
　　在戶型的選擇上，購房者因資金實力相對較弱，仍舊以小戶型為主。調研顯示，其中19%的購房者表示選擇二居產品，38%購房者選擇90-110平方米小三居，四居產品僅佔13%。據統計，在交付標准選擇上，有40%購房者傾向毛坯產品，願意自己費時費力，提升裝修的品質，另外6成購房者會選擇精裝產品，精裝仍為主流。
　　購房者對社區內部設施也有了更高的要求，比如社區內需滿足運動、健身等需求。受疫情影響，大多數人群不出小區，小區內部設施能否滿足日常需求也很重要，如運動功能區、散步活動、景觀優美等。
　　71%的購房者希望未來小區增加健身設施、場館、場地﹔約6成購房者希望社區內配備社區醫療服務站，24小時藥店等，說明購房者對社區內醫療配套等最為重視。從購房者對景觀設計重要性排序來看，購房者對水景情有獨鐘，並且對兒童、成人、老年人等分年齡段的功能區最為重視。
　　淨水系統、新風系統等也備受關注，有約93%的購房者認為淨水系統有必要，隻有7%的購房者認為無所謂﹔87%的購房者認為需要新風系統，這其中77%的購房者認為全屋新風除霾系統更加實用，而普通單孔新風機不受喜愛。
　　淨水系統和新風系統本質一樣，那就是過濾，新風是過濾空氣，淨水系統是過濾水。新風除霾系統在此次疫情中發揮了巨大作用，可以在不開窗的情況下照樣實現通風，保証室內健康。說明購房者對衛生、健康越來越看重，也體現出剛性購房者對生活品質的追求。
　　從這個調查可以發現，此次疫情，多數購房者僅延緩了購房需求。隨著疫情結束、企業復工后，省城樓市會迎來購房小高潮。但購房者未來購房，在小區內部環境、物業服務、戶型設計等方面均有新的想法，偏向更智能、更人性化的社區服務以及居住體驗。好地段好配套固然重要，但一所能保障“健康與安全”的房子，更受市場歡迎。
　　D 對物業“講究”程度更高
　　調查發現，更多購房者願意為物業服務品質多付錢。這次疫情發生后，優質的小區物業對於防止疫情傳播的作用顯現出來。提前預防、及時排查、實行規范化人性化服務，比物業管理相對較差以及沒有物業的小區更讓消費者感到安全。在這次調研中，有53.6%的購房者願意為高品質的物業多付錢，比例高於醫療、交通條件等。而目前太原市物業服務水平與北京、廣東、深圳等城市相比還有較大的差距，如安防不到位、服務意識不強等，業界期待未來物業可以作為小區建設重要環節，提升幸福感。
　　74%的購房者希望未來小區物業對外來人員登記和管理更嚴格，63%的購房者希望物業能夠每日進行消毒，60%的購房者希望每天可以樓道定時通風，說明人們對健康和衛生越來越看重，這不僅是疫情來臨之際物業應該做的，而且也是物業公司應在日后的管理中，一直應該達到的標准。
　　此外，購房者最注重社區安全性，24小時安防服務是購房者認為最重要的，如24小時監控、電子巡邏等，其他如外來人員監測登記也比較重要。部分小區目前防范基礎較脆弱，門房圍牆、車棚、消防器材、警衛器材等嚴重不足，至於高科技防控設施更是欠缺普及率，這種情況嚴重影響了小區的安全質量，未來物業在安防服務方面應投入更多。
　　E 購房者預期房價會走低
　　針對疫情之后的房價走勢，購房者對房價預期發生變化。朗潤智業的調查顯示，四成購房者認為會小幅下跌，三成購房者認為會保持穩定，大部分購房者對房價預期較低，期待未來開發商會降價來促進銷售，將迎來更大降價空間，因此進入觀望期，賣方市場因此還會面臨一定壓力。
　　朗潤智業分析人士表示，購房者預期房價會跌，主要出於兩方面原因。首先，房企近期資金壓力大，由於房企售樓部關閉，無法賣出房子，導致回款不足，銷售業績和現金流自然要受影響。所以部分房企會因為債務壓力，降價去化。其次，供求端失衡。企業未能復工，甚至破產，部分購房者失業、降薪，收入均大打折扣，有部分購房者失去支付能力。購房觀發生變化，在疫情下，人們對生命健康更看重，無暇考慮買房。供求端失衡會引發房企以價換量。
　　根據調查，疫情之下經濟發展滯緩，購房者收入減少，支付能力下降，預期總價集中在80-90萬元﹔首付預期不變佔比50%，下調佔比43%﹔但改善需求仍存，預期總價在180萬元以上佔比約9%﹔預期單價在9000-10000元/平方米客戶佔比57%。
　　按照單價10000元/平方米以下的預期，可以選擇的性價比高的樓盤也較多，主要分布在城市北部板塊。如北部新城板塊：碧桂園鳳凰城、旭輝江山千畝大盤等，社區內配套齊全﹔西山礦務局板塊：萬科春和景明、中海國際社區等項目自身社區配套齊全，且臨近地鐵1號線，出行便捷﹔府東板塊：中鐵諾德城、保利·金地迎澤上品等項目抵達城市中心車程用時短，項目周邊的城市基礎配套日臻完善。
　　F 購房需求或升級放大
　　業內人士分析，疫情過后，部分購房者的購房需求會升級或放大。
　　“比如別墅產品，尤其是有露台、有花園的別墅。這段時間，一直住在高層建筑中無法鍛煉、活動的購房者，希望可以有一個露台、而不是小陽台，用來跳繩、鍛煉，而不影響樓上樓下的鄰居。同時，這部分購房者希望不跟其他人共享電梯，希望獨門獨戶，減少與他人的接觸。這種沖動型的購房需求，有可能會轉變為實際行動。”某項目營銷人員藺先生表示，“需要注意的是，通常情況下，別墅的地理位置相對較偏，遠離市區。別墅的優點是風景好、空氣好、環境好，但是出門去市區等繁華地段得開車解決。隨著今后公共交通、地鐵的發達，或者別墅項目附近商圈成熟的話，購置別墅才是比較好的時機，否則這類提升或放大式的需求較為沖動。”
　　還有一部分可能被放大的需求，則是選擇在三四線城市的老家購房的人。採訪中，多位購房者表示，“如果有品牌開發商在老家蓋房，會選擇考慮在老家買房。疫情發生后，第一反應是很想回家。”所以這一特殊階段，可能會激發一部分返鄉置業需求。在老家買一套樓房、別墅的成本比較低。但業內人士提醒，如果想在老家購房，需要多想想平日的需求，一年能在老家住幾天。如果僅僅是節假日回老家居住，那麼住星級酒店比買房花費要少很多，還省下打理房子的精力。如果在老家有父母、家人日常居住，才建議考慮入手。
　　還有一部分需求是在海外買房。疫情期間，省城推廣海外項目的營銷公司頻頻在微信朋友圈晒海外風景和海外地產的美圖，激發了少數置業投資者在海外買房的欲望。但某房產機構海外業務部相關負責人直言，如果僅僅是為了避開疫情就在海外置業，不建議做這種沖動消費。當然，海外置業的投資者，更看重海外房產增值保值的價值。事實上，海外置業的交易規則、稅收政策與國內有很大差別，升值空間沒有業主期待的那樣高。選擇海外置業更需多渠道了解投資行情，沒有移民或海外工作打算的業主最好不要選擇海外置業。