合同有約定 戶口未遷出 違約金如何認定
合同有約定 戶口未遷出 違約金如何認定
海鷗畫
【案例】
2019年7月1日，張某與李某、王某簽訂房屋買賣合同，以110萬元的總價款購買李某、王某的房屋，雙方在合同中約定“出賣人應於辦理該房屋不動產轉移登記之日起180日內將涉案房屋內的戶口遷出，若出賣人違約則應當按日計算向買受人支付房屋總價款萬分之五的違約金。”張某繳納房款，雙方辦理房屋過戶手續，2020年7月19日，涉案房屋過戶到張某名下，2020年11月8日，李某的戶口自涉案房屋中遷出，但李某之女李某芳的戶口於2021年3月20日才從涉案房屋中遷出。張某認為李某、王某逾期遷出戶口，存在違約行為，將李某、王某訴至法院，向李某、王某主張逾期遷出戶口的違約金35200元。李某、王某則認為雖然其逾期遷出戶口，但其已經積極履行義務，不存在惡意違約的行為，未給張某造成任何損失，張某主張的違約金過高，請求法院予以調整。
法院認為，張某與李某、王某簽訂的《太原市存量房屋買賣合同》合法有效，應當遵守，李某、王某未按約將涉案房屋上原有戶口遷出，構成違約，應當支付違約金。但張某未能舉証証明其因李某、王某的違約行為遭受到的客觀經濟損失的數額，其主張的標准過高，法院對違約金數額予以調整。判決李某、王某支付張某違約金五千元。
【法條解讀】
《民法典》第五百八十五條第二款明確人民法院或仲裁機構可以根據當事人的請求，對雙方約定的違約金進行調整，調整的基礎應當按照《民法典》第五百八十四條的規定來確定，包括合同履行后可以獲得的利益。在認定違約金是否過高時，重點考量以下幾個因素：
1.違約行為造成的損失。違約行為造成的損失是違約金認定需要考量的基礎，違約金具有“補償為主，懲罰為輔”的性質，其主要功能是賠償非違約方的損失，而不是嚴厲的對違約方予以懲罰。合同自由並非絕對，其受到合同正義的前提制約，違約金條款亦不應導致合同權利與義務失衡，成為一方壓榨另一方從而牟取暴利的工具。根據《全國法院貫徹實施民法典工作會議紀要》的規定，約定的違約金超過根據《民法典》第五百八十四條規定確定的損失的百分之三十的，一般可以認定為“過分高於造成的損失”。
2.合同履行情況。包括瑕疵履行的嚴重程度、遲延履行的時間長短、部分履行對合同的影響程度，等等。例如，如果部分履行對合同整體的影響程度很輕，可以適當調整違約金數額，但如果部分履行直接影響合同目的的實現，則應當審慎酌減違約金。
3.違約方的過錯程度。在調整違約金時也要充分考慮違約方違約程度的大小、主觀惡性的大小，等等。對於違約方惡意違約的場合，在調整違約金時應當體現出對違約方主觀惡性的懲罰。
本案中，張某主張對方按照合同約定向其支付逾期遷出戶口的違約金35200元，其依據是雙方簽訂的合同中的相關條款。雖然涉案房屋買賣合同是雙方當事人真實意思表示，合法有效，應當遵守，但違約金條款亦不應導致合同權利與義務失衡從而導致違約金的數額超出當事人締約時對可得利益損失的預見，違約行為造成的損失是違約金的認定基礎，張某未提供充分証據証明其因李某、王某的違約行為使其遭受到經濟損失的數額，法院應對違約金的數額進行調整。同時，從本案合同的履行情況、當事人的過錯程度等角度來看，首先，涉案房屋買賣合同的主要內容是購房款的支付及房屋過戶等權利與義務的約定，現購房款的支付及房屋過戶等已經順利的履行完畢，雙方雖然對戶口遷出的事宜的履行及違約金計算問題進行了約定，但從戶口遷出事宜的相關權利義務的約定在整個房屋買賣合同中的權重來看，逾期遷出戶口的違約責任與當事人締約時對可得利益損失的預見並不相稱。其次，李某、王某雖逾期遷出戶口存在違約行為，但根據本案查明的事實，李某、王某並未完全怠於履行其合同義務，其於2020年11月8日就將李某自己的戶口自涉案房屋中遷出，此時合同約定的戶口遷出期限尚未屆滿，2021年3月20日將案外人李某芳戶口從涉案房屋遷出后，涉案房屋內全部戶口遷出，逾期六十余天，其遲延六十余日遷出涉案房屋全部戶籍的過錯程度並不嚴重。綜合上述情況，法院最終未對張某的訴訟請求全部支持，而酌情對違約金數額進行減少。
北京大成（太原）律師事務所律師 武俊妮
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