小區電梯廣告收益歸業主共有
小區電梯廣告收益歸業主共有
海鷗畫
【案例】
現如今城市裡的住宅樓，基本上都有配套電梯，這給居民上下樓提供了便利。但不知從何時起，小區的電梯裡放置了各式各樣的廣告，而由此帶來的廣告收益歸屬也存在著諸多爭論。
王先生在T市某小區生活多年，是一位小區事務的熱心人士。據王先生所述，他所居住的小區共有8棟樓，每棟樓有3個單元，每個單元有2部電梯，小區電梯裡到處都放置的是廣告，可他們從來不知道這些廣告收益一年有多少？錢都去哪兒了？另一位業主張先生表示，剛搬進小區的時候電梯裡面一塊廣告牌都沒有，隨著業主入住率提高，電梯裡面的廣告也增多了，這些在小區公共區域設立的廣告，並未經過業主同意。王先生曾聯合其他業主，多次跟小區物業公司理論，要求物業公司公布電梯廣告的收益情況，物業公司通常找各種理由搪塞，從未向業主公布過電梯廣告的收益情況，這筆收益最后成了糊涂賬。相信很多業主都有王先生的這種經歷，都想了解清楚，小區電梯廣告收益到底歸誰？如何經營才是合法合規？
【法條解讀】
根據《物權法》第七十條規定：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”小區電梯屬於公用設施，顯然屬於小區業主共有部分，業主享有共有的權利，依法享有相關的收益。《中華人民共和國民法典》進一步加強了對建筑物業主權利的保護，明確了公共收益的歸屬。
首先，《民法典》規定了小區內的道路、綠地以及其他公共場所、公用設施屬於業主共有財產。《民法典》第二百七十四條規定，建筑區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。電梯屬於小區公共設施，當然屬於業主共有財產。
其次，《民法典》明確規定了小區共有部分產生收益，歸業主共有。《民法典》第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬於業主共有。本條是《民法典》新增的條文，是關於建筑物共有部分產生收益的歸屬的規定。根據該規定，如果共有部分發生收益，應當歸全體業主所有。比如小區裡的道路、綠地、電梯等都是小區居民的共有部分，如果小區物業在電梯裡面安裝廣告牌，張貼及播放廣告產生收益，在扣除印刷廣告牌、安裝、維護等合理成本后，剩余的收益屬於小區業主所有。如果物業公司將這些收益作為自己的經營收益，侵害全體業主權利的，構成侵權行為。
同時，《民法典》規定物業服務人員的報告義務，電梯廣告收益應當及時向業主公示。《民法典》第九百四十三條規定，物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標准、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。根據該規定，物業公司應當將電梯廣告的經營與收益情況及時向業主公示。
現實生活中，由於大多數小區沒有成立業主委員會，加上業主法律意識不強，物業公司將電梯廣告收益情況隱瞞不報，私自支配這筆收益，已經成了普遍現象，許多業主對該部分收益的去向並不清楚。針對這種情況，業主可以選擇向有關部門投訴，要求對物業公司的行為進行處罰、糾正，或者聯合業主向法院起訴，請求公開共有部分的使用和收益情況，對公共區域的經營行為進行監督。待《民法典》實施后，希望小區物業公司能夠增強法律意識，依法將電梯廣告等公共區域的收益及時向業主和業主委員會公布。隻有業主、業主委員會和物業公司加強溝通，共同努力，才能將小區環境建設得更好，實現雙贏！
北京大成（太原）律師事務所律師 趙志方 李岩
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