設定居住權就能有房住
設定居住權就能有房住
海鷗畫
【案例】
老趙單獨享有其所居住房屋的所有權，其妻亡故，二人育有一子小趙，小趙成年后出國學習工作，老趙身患疾病但身邊無人照顧，所幸遇到善良賢惠的王阿姨願意與他結為老伴，王阿姨收入微薄且無任何房產，遂帶著自己與前夫的孩子小王與老趙一同居住於老趙的房屋內，老趙與王阿姨相扶相持多年后，想到身后事，老趙犯起了難：想將自己的房子留給兒子小趙，但又擔心這將導致王阿姨流離失所。
隨著《中華人民共和國民法典》的實施，老趙的煩惱將得到解決。老趙可給王阿姨設立自己房屋的居住權，即使自己去世后，也能保障王阿姨在由小趙繼承的房屋裡安穩地生活。
【法條解讀】
《中華人民共和國民法典》第三百六十六條至第三百七十一條，共6個法律條款規定的居住權，是一種嶄新的法律制度，獲得居住權的人無需購買、無需租賃，甚至不花一分錢，就可以在為其設立了居住權的房屋裡長期乃至終生居住。
居住權到底是一種什麼樣的權利呢？第一，居住權通常具有無償的特征，但也可以約定為有償設立。在前述案例中，獲得了房屋居住權的王阿姨，稱之為這一房屋的居住權人，居住權設立時，老趙並未提及是有償還是無償，則依照法律王阿姨及其家庭成員可以無償的在該房屋內居住生活，而無需向小趙支付任何費用﹔第二，居住權人原則上隻能自用、不能將房屋用於獲取收益。也即一般情況下，王阿姨並不能將房屋再租給他人以獲取租金，除非與老趙書面約定了可以使用房屋獲取收益的情況﹔第三，居住權具有人身專屬性。居住權不得轉讓、繼承，專屬於王阿姨個人，如果王阿姨去世，則居住權消滅，並不能由小王繼承﹔第四，居住權可以設定條件和期限。如老趙可以與王阿姨約定“10年后小王滿30歲時，王阿姨的居住權期限屆滿”，屆時居住權消滅，小趙即可收回房屋﹔第五，居住權具有優先性和穩定性。王阿姨享有居住權期間，如小趙將房屋轉賣給了張三，張三即使辦理了“大紅本”成為房屋新的所有權人，也無權驅趕王阿姨，張三天然的繼續負擔了王阿姨對房屋的居住權。如此一來，居住權既為王阿姨提供了居住保障，也不減損老趙留給子孫的遺產。
那麼居住權如何設立呢？如此“強勢”的居住權，自然也不是隨隨便便就能設立。要想設立居住權，首先應當採用書面形式訂立居住權合同或遺囑﹔最重要的是，還必須向房管局等登記機構辦理居住權登記，居住權自登記時方設立，沒有登記就沒有設立居住權。居住權消滅時，也應當及時辦理注銷登記。
居住權除上述例子的應用外，也可以應用於老年人“以房養老”，保護老年人不會落入“名為以房養老，實為套路貸”的陷阱而喪失居所，還可應用於廉租房等其他方面。為“老有所養、弱有所居”提供法律保護。民法典規定的居住權就是這樣一種帶有扶弱濟困性質的權利。需要注意的是，如果違反社會公序良俗而設立的居住權，例如，給婚姻內的第三者設立的居住權、老賴為保有財產而設立的居住權等均不受法律保護。
最后還要提醒大家，在購買房屋時，為避免麻煩，要特別留意該房屋是否已為他人設立了居住權。如果賣方隱瞞房屋已設立居住權的，那麼不知情的買方可以解除合同。（北京大成（太原）律師事務所律師 李哲）
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