【案例】

　　李琳大学毕业后因为工作原因留在太原，因其是外地人，在太原市没有房子，便通过单位附近小区的张贴栏联系到一家房东。到现场实地查看后，李琳对该房屋比较满意，当场便与房东签署了书面的房屋租赁合同，约定租赁期限为3年。合同签署后，李琳向房东一次性支付了3年房租后便搬了进去。本以为这3年在太原市有了落脚点，没想到刚租了半年就接到房东电话，说这套房子前几天刚卖给朋友，要求她限期搬离出去，已收取的房租按照未租赁期限计算后全额返还。李琳坚决不同意，她认为既然已经签署了租赁合同，房东就应该按照合同约定履行义务。更何况法律还有一条“买卖不破租赁”的原则，即使房东把房屋转让出去，新房东也必须在其承租期满后才能入住。

【法条解读】

　　《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）生效前，李琳与房东之间签署的房屋租赁合同受《中华人民共和国合同法》保护，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。该条款明确保护了承租人李琳的权益，无论房屋的所有权产生任何变动，均不能对抗承租人。
　　《民法典》的颁布对于该条规定作了进一步完善与细化，除了明确“买卖不破租赁”这一原则外，还对出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形应承担赔偿责任、优先承租权作了进一步规定。《民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。第七百二十八条规定：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。第七百三十四条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
　　《民法典》如此细化的规定落实了党中央提出的建立租购同权住房制度的要求，充分保障了李琳作为承租人的合法权益。在租赁合同法律关系中，作为承租人的李琳不仅享有优先购买权，还享有优先承租权。租赁期限届满，假使李琳想购买该套房屋，则除了房屋的按份共有人和出租人近亲属外，相比其他买家，李琳在同等条件下是享有优先购买权的。如果房东转让该套房屋时未通知李琳或者故意妨害李琳行使优先购买权，则李琳可以向其主张赔偿；假使李琳还想要继续租赁该房屋，则相比其他承租人，李琳在同等条件下享有优先承租权。

　　北京大成（太原）律师事务所律师 张蕊