经历了许久的跌宕起伏，省城楼市带着众人的希冀和疑惑进入2022年。对于有刚需、刚改置业需求的购房者来说，新一年太原楼市将有哪些新盘推出？房价是否会企稳回升？选房如何成功避开雷区？这些都将成为置业者开年最关注的话题，为此，山西晚报记者对省城楼市新一年走势、开盘计划、二手房供应等行情进行了调查采访——
　　房企开盘节奏放缓
　　对于2022年太原楼市的市场情况，业内人士纷纷预计，2022年太原住宅市场推盘量仍旧延续2021年态势，节奏放缓，热度降低。山西晚报记者调查走访后发现，房企明确公示2022年全年营销及新盘计划的寥寥，大部分品牌项目仍以老盘加推占主流，可确定的新盘数量不多。
　　山西晚报记者从多方了解到，2022年太原六城区中，除了一直相对较为活跃的小店区、万柏林区有两个新项目计划面市，杏花岭区没有纯新项目，其余城区只有一个新项目。这些新项目的开盘时间及案名尚未完全确定。按惯例，每年开年，名企会确定新一年的开盘及销售计划，营销部门着手预热探市场。但2020、2021年年初，多个公开开盘时间的纯新项目，未按计划开盘，开盘时间不断延后，从上半年推到下半年，甚至推到了次一年。除了预售证办理缓慢之外，市场状况不佳，也影响了房企开盘入市的信心。在这种情形下，房企对纯新项目开盘及全年供应计划的信息释放异常谨慎。
　　山西晚报记者了解到，2022年尖草坪区位于恒山路的中梁·拾光风华项目；万柏林区位于迎泽西大街的阳光城文澜公馆、丽华片区的碧桂园丽华天镜；迎泽区位于东峰路南段的建投尚康壹号；晋源区位于南中环与西中环交汇处附近的保利云上，属于纯新项目，计划今年年内入市。另外，龙湖、金茂府、万科的纯新项目已在筹备中，具体开盘时间未定。
　　除了少数纯新盘外，省城2022年主力预售房源为老项目的顺销产品，这当中不乏已开盘项目中的顺销产品，包装成新案名入市。
　　出现这样的情况，主要源于供求关系转变。据易居研究院数据显示，2021年太原商品住宅的库存提升明显，去化周期将近20个月。楼盘去库存压力增大，房企为了争夺有效客源，新盘入市谨慎，供应产品仍以老盘顺销为主，大量蓄客再集中开盘的势头下降。业内人士表示，集中开盘的前提是预约量较大，蓄客量多，能够为楼盘造势。反之则会影响项目后期的销售工作。在“房住不炒”的持续深入影响下，投资置业基数大幅降低，加上刚需置业意愿减弱，这些都使得集中开盘造势的营销方式失去了生存空间。
　　房价“跌跌”不休或会继续
　　纵观2021年，太原楼市出现了前所未有的各种形式降价。其中，以碧桂园和富力推出的特价、工抵房源，起价甚至不足7000元。不仅刚需盘如此，省城为数不多、人尽皆知的多个高端项目，2021年推出的优惠房源价格水平实惠到像是假消息。从各媒体跟踪的信息来看，价格全案保持坚挺的楼盘以个位数计；逆市走涨的一两个项目被业内视为传奇。
　　国家统计局数据分析显示，自2019年年中开始，太原新房、二手房迎来连续12个月环比上涨，新建商品住宅从2016年的8000元/平方米上涨到13000元/平方米，但随后市场竞争激烈，再加上限购、三道红线的政策影响，太原楼市进入连续三年的降温期，年均跌幅在5%左右。这几年房地产开发商迈得步子太大，摊子铺得太广，在回款压力激增的情况下，开发商不得不以价换量，回笼资金。
　　房价下降，表面上看是购房者抄底的好机会，但真相却是降价的项目销售更难，“买涨不买跌”的心态让业主不知道“抄底”的底在何处，不敢入手。这种状况，又继续倒逼房企加大降价力度。2021年，因为楼盘去化难，房企比购房者更着急。房企利润虽然较高，但由于背负着高成本、高负债，销售放缓必将带来资金周转难。同时，因三道红线政策调控，金融机构又掐断了房企的融资渠道，卖房成了房企主要的回血办法。业内人士分析，目前太原市场楼盘数量多，楼盘抢客户、中介渠道赚利润，全靠降价招揽客户。
　　整个行业陷入价格战的循环之后，一时半会儿难有锦囊妙计给楼盘解困。
　　买房看财报将成置业要领
　　过去的2021年，成为楼市重要的转折点。房价下跌、楼盘烂尾……这些在过去看起来遥不可及的事情，在楼市降温期真实发生了。对购房者来说，最重要的变化则是，以前“闭眼入”“买到即升值”早已一去不复返，现在买房，除了考虑是否能承担房价下跌的风险外，还要时刻警醒避开楼盘停工烂尾风险。
　　楼市降温伴随着房企违约事件增多，不少项目瞬间“拉胯”。根据研究机构克而瑞统计数据显示，去年24个样本城市中，延期停工项目近19万套，长沙、重庆、武汉等城市更是停工潮的“重灾区”。而售楼处被封、暂停网签、延期交房等事件，同样让省城的购房者胆战心惊。
　　房地产进入了新的调整周期，在这一特殊阶段买房，购房者需要学会看企业的财报。最简单的办法是要看上市公司发布的业绩数据，另一方面从专业财经网站上，查询房企品牌的债务信息及债务排名。
　　与此同时，品牌房企集团的财务状况不好，一定会波及地方公司的健康运营；但集团运作良好，并不代表地方分公司产品一定可靠。业主购房必须要去项目工地或从已购房业主口中了解项目的施工进展。建设顺利且敢于向业主展示施工进展、工地细节的楼盘更可靠，价格、施工、品质越透明的楼盘越真诚可信。
　　另外，营销广告单纯炒片区、学区房、集团品牌，而集团财务状况、项目施工进展、交房预期、价格走势、债务维权纠纷等具体信息无可奉告、无处可查的楼盘，业主要慎选。
　　拿地热度难回巅峰
　　2022年的市场表现，取决于前两三年内的土地市场的表现。2019年太原土地市场依然处于相对高温中，但2020、2021年连续两年，太原土地市场温度急转直下。
　　据相关统计，2019年太原土地市场成交面积8997.8亩，土地成交总金额达到465.76亿，同比2018年大涨。而2020年，根据太原市规划和自然管理局发布的信息显示，2020年全年太原市累计成交用地135宗，成交面积约7560.32亩，总成交金额约472.342亿元。成交总金额变化不大，成交面积明显缩水。进入2021年太原土地市场遇冷更明显：全年成交面积共2460亩，成交金额为162亿元，两大数据比2020年缩水超六成。
　　开发商拿地态度谨慎，拿地热情前所未有的降低。地块成交也是一波三折，其中有的土地因无人摘牌经历了若干次挂牌，有的土拍由于无人参与竞拍而流拍，还有的土地未到截止日期而终止挂牌。
　　2021年，省城土拍频现底价成交。2022年，房企拿地只会更加慎重。
　　改善盘当道可能性大
　　2021年，太原楼市中，改善盘地位提高。如单盘销售前10榜中的首开·华润·紫雲府、星河湾、龙城金茂府、保利东郡、保利天悦五大项目，均为改善类高端楼盘。
　　2022年，这类楼盘将持续受到购房者的关注。一是省城市中心地块的稀缺价值会更加突出。这些被各家知名房企高价拿地的项目，最终都将以高端改善楼盘定位面市。另外，品质可靠的项目价格更加坚挺。同时，随着二孩、三孩家庭的增多，换房所付出的时间、资金代价，远不如购置一套可满足家庭全生命周期的房子更合算。
　　未来，高端改善盘将成为太原楼市中一道值得关注的风景。
　　热点区楼盘表现差异大
　　曾经被开发商炒热的片区，如今的状况却是大相径庭。与之相伴而来的，还有炒高又回落至低位的房价。
　　“太原楼市片区一直以来都有‘南强北弱’的说法，南边如综改区、长风商务区、晋阳湖片区，北边有三给片区、漪汾街片区等等。但这一说法今年有改观，‘南强北弱’不再是一成不变的格局。”业内人士表示，同一热点片区，还要看具体项目的运营能力，搭上政府规划利好顺风车就卖到飞起的时代不再有。
　　以近两年南城最热门的片区——综改区楼市来看，临近2021年年末，进入这一片区的中海、保利、招商、宝能、恒大五大品牌开发商中，仅有中海、保利两大央企品牌在顺销，其它楼盘销售被动。此外曾经火爆到无盘不旺的晋阳湖片区，2021年的业绩差强人意。而位处北部区域的三给片区，各项目表现却是冷热不均，价格保持坚挺的旭辉江山，竟然可以进入全城单盘销售排名第5，与华润、首开、万科、金茂府等央企国企品牌旗下的优质项目同台竞技，而同区域其它楼盘却艰难到需要放弃利润，通过降价、渠道销售来维持业绩。
　　2022年，太原楼市的核心区如南中环、长风西、龙城大街板块，将持续被看好，但是已限入困境的板块翻盘困难。近期，已提上日程的太忻经济区建设规划等利好消息不断，太原忻州双城融合交界区会不会产生新的热点区，令人关注。业内人士称，房地产行业供需双方的运作逻辑已产生根本改变，去地产化已在行业内产生共识，楼市新热点区形成的条件比过去复杂得多。
　　二手房供应或迎来高峰
　　2021年，太原的新房和二手房的价格已经基本处于同轨道，甚至二手房价格高于新房水平。主要原因是两个市场供应产品有极大差别：大部分新房成交是以环线外刚需期房为主，成交的二手房则是以环线内为主。
　　此外，对比新房和二手房数据可知，前者成交量远大于后者。当前，太原正大力开展不动产“清零行动”，为历史遗留问题未办证的二手房下发房产证。山西晚报记者从太原市不动产交易中心获悉，2021年首批“清零行动”首批有4001栋住宅，截止到12月涉及太原市已完成本级房屋首次登记（初次为开发企业颁发“大证”）31.47万套，办理转移登记9.2万套。
　　如果这一行动得到有力实施，2022年太原的二手房基数供应会大幅增加，届时将迎来太原二手房挂牌出让的高峰期。
　　供应高峰或许将催生又一轮降价。2021年，太原二手房房价下降比较明显，例如迎泽、万柏林、杏花岭等区域，二手房挂牌价每平方米跌到10000元以下的房源不在少数，实际成交价更让不少房东心凉。除了房价下跌，待售二手房数量越来越多，供大于求的市场状态下，未来太原二手房房价难见起色。
　　租房市场“变天”
　　2020年7月，太原市入围中央财政支持住房租赁市场发展试点名单，中央财政对确定的示范城市给予奖补资金支持，试点示范期为3年。中央财政奖补资金标准为：省会城市每年8亿元，2020年度和2021年度中央住房租赁市场补助资金已下达地方。
　　2021年一整年，太原的房屋租赁行业出现了翻天覆地的变化。一年来，太原政府共公布三批试点项目。创新绿城、联通实业办公楼改造项目、太原伟业我爱我家地产经纪有限公司盘活类租赁住房业务、怡和·天润园回购项目、煤研院单身楼公寓改造、爱尚轩精品公寓等。
　　与此同时，政府回购了中国铁建·青秀嘉苑项目、阳曲产业园区租赁住房项目、华夏人才租赁住房——奈斯国际项目、清徐智创科研双创产业园项目4个新建类项目；万家寨水投项目、天和宿舍、太原人才安居·电商街公寓项目、邮电小区项目等集中式改建项目；太原爱蜗居公寓管理有限公司、山西九点公寓管理有限公司、山西恒昌顺房地产经纪有限公司、太原相寓企业管理咨询有限公司等分散式改建项目。上述这些新增房源，将充足租赁房市场供应，完善城市住宅体系，保障住有所居。

山西晚报记者　张磊