海鸥画

【案例】

　　2019年7月1日，张某与李某、王某签订房屋买卖合同，以110万元的总价款购买李某、王某的房屋，双方在合同中约定“出卖人应于办理该房屋不动产转移登记之日起180日内将涉案房屋内的户口迁出，若出卖人违约则应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金。”张某缴纳房款，双方办理房屋过户手续，2020年7月19日，涉案房屋过户到张某名下，2020年11月8日，李某的户口自涉案房屋中迁出，但李某之女李某芳的户口于2021年3月20日才从涉案房屋中迁出。张某认为李某、王某逾期迁出户口，存在违约行为，将李某、王某诉至法院，向李某、王某主张逾期迁出户口的违约金35200元。李某、王某则认为虽然其逾期迁出户口，但其已经积极履行义务，不存在恶意违约的行为，未给张某造成任何损失，张某主张的违约金过高，请求法院予以调整。
　　法院认为，张某与李某、王某签订的《太原市存量房屋买卖合同》合法有效，应当遵守，李某、王某未按约将涉案房屋上原有户口迁出，构成违约，应当支付违约金。但张某未能举证证明其因李某、王某的违约行为遭受到的客观经济损失的数额，其主张的标准过高，法院对违约金数额予以调整。判决李某、王某支付张某违约金五千元。

【法条解读】

　　《民法典》第五百八十五条第二款明确人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求，对双方约定的违约金进行调整，调整的基础应当按照《民法典》第五百八十四条的规定来确定，包括合同履行后可以获得的利益。在认定违约金是否过高时，重点考量以下几个因素：
　　1.违约行为造成的损失。违约行为造成的损失是违约金认定需要考量的基础，违约金具有“补偿为主，惩罚为辅”的性质，其主要功能是赔偿非违约方的损失，而不是严厉的对违约方予以惩罚。合同自由并非绝对，其受到合同正义的前提制约，违约金条款亦不应导致合同权利与义务失衡，成为一方压榨另一方从而牟取暴利的工具。根据《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的规定，约定的违约金超过根据《民法典》第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。
　　2.合同履行情况。包括瑕疵履行的严重程度、迟延履行的时间长短、部分履行对合同的影响程度，等等。例如，如果部分履行对合同整体的影响程度很轻，可以适当调整违约金数额，但如果部分履行直接影响合同目的的实现，则应当审慎酌减违约金。
　　3.违约方的过错程度。在调整违约金时也要充分考虑违约方违约程度的大小、主观恶性的大小，等等。对于违约方恶意违约的场合，在调整违约金时应当体现出对违约方主观恶性的惩罚。
　　本案中，张某主张对方按照合同约定向其支付逾期迁出户口的违约金35200元，其依据是双方签订的合同中的相关条款。虽然涉案房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，应当遵守，但违约金条款亦不应导致合同权利与义务失衡从而导致违约金的数额超出当事人缔约时对可得利益损失的预见，违约行为造成的损失是违约金的认定基础，张某未提供充分证据证明其因李某、王某的违约行为使其遭受到经济损失的数额，法院应对违约金的数额进行调整。同时，从本案合同的履行情况、当事人的过错程度等角度来看，首先，涉案房屋买卖合同的主要内容是购房款的支付及房屋过户等权利与义务的约定，现购房款的支付及房屋过户等已经顺利的履行完毕，双方虽然对户口迁出的事宜的履行及违约金计算问题进行了约定，但从户口迁出事宜的相关权利义务的约定在整个房屋买卖合同中的权重来看，逾期迁出户口的违约责任与当事人缔约时对可得利益损失的预见并不相称。其次，李某、王某虽逾期迁出户口存在违约行为，但根据本案查明的事实，李某、王某并未完全怠于履行其合同义务，其于2020年11月8日就将李某自己的户口自涉案房屋中迁出，此时合同约定的户口迁出期限尚未届满，2021年3月20日将案外人李某芳户口从涉案房屋迁出后，涉案房屋内全部户口迁出，逾期六十余天，其迟延六十余日迁出涉案房屋全部户籍的过错程度并不严重。综合上述情况，法院最终未对张某的诉讼请求全部支持，而酌情对违约金数额进行减少。

　　北京大成（太原）律师事务所律师 武俊妮