海鸥画

【案例】

　　A公司将其商场内的独立商铺卖与冯某，双方订立了买卖合同并已交付。之后，A公司将该商场租给其他公司经营，因经营不善3年内2次停业整顿，商户和公司都不能有效盈利。后A公司欲改变经营模式，收回独立商铺改变为统一经营。经协调，在150户商铺中，149户已经与其解除合同，只有冯某不同意解除合同要求继续履行，直接导致A公司商场部分改造、经营无法正常进行。A公司提出愿意向冯某提供一定赔偿以解除合同，但未获同意。

【法条解读】

　　本案中，虽A公司向冯某提出解除合同是出于改进商城经营模式，助广大商户和公司实现盈利的初衷，但毫无疑问的是：在冯某已经按照买卖合同约定支付足额购房款后，A公司单方要求解除合同构成违约。原《合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，及一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”上述规定既未直接规定非金钱债务违约方的违约责任，也未赋予违约方在上述特殊情形下的合同解除权。具体本案中，A公司实现广大商户和公司盈利的目的不属于不可抗力，因此，即便A公司继续履行与冯某的合同出现履行费用过高的情形，A公司单方解除合同的请求也难以被法院支持。
　　而在2021年1月1日起正式施行的《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担”依据上述规定，《民法典》在原《合同法》的基础上，增加了违约方请求解除合同的权利。意味着在今后的司法实践中，类似A公司这类情况，在发生继续履行费用过高等情况下，违约方享有解除合同的权利。
　　通过上述分析我们不难发现，对比原《合同法》第九十四条及一百一十条，现行的《民法典》第五百八十条在原有的法律基础性进一步明确了违约方享有解除合同的权利，同时也明确违约方在享有解除合同权利时亦负有承担违约责任的义务，《民法典》第五百八十条较之原《合同法》不仅更有利于市场经济发展，也更有利于保障守约方的合法权益。
　　需要特别注意的是：违约方解除合同的权利行使，仅限于合同僵局的情形。即仅有在上述《民法典》五百八十条第一款规定的情形下，且守约方不请求解除合同的，违约方方可请求解除合同。但是，若一方当事人不履行合同的原因系不可抗力或者情势变更所致，则不适用上述规定。此外，违约方依照上述规定行使解除权时，必须通过向人民法院或仲裁机构提出解除合同的请求，不能通过向对方当事人送达通知的方式行使解除权。

　　北京大成（太原）律师事务所律师 辛瑞 梁家珲