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智庫專家：
房地產業內人士 軒仔
變化一：由“房難求”變成“房難賣” 太原樓市現“悲情”
2017年底，“碧萬恆”相繼沖破5000億元大關，行業走出了波瀾壯闊的業績大年，於是房企們上調目標，沖刺新高成了規范動作，各家爭相喊“口號”。然而，在設置目標時，市場或許沒有想到形勢變化會如此之快，伴隨著樓市畫風從“房難求”到“房難賣”的是，房企“活下去”的吶喊。地產行業，秋風已起。沒有人知道這場降溫會持續多久，隻能全副武裝，渴望以最安全的姿勢過冬。
下半年太原市住宅價格漲幅放緩，買方更加關注自身需求和房源性價比，有部分二手住宅價格下跌，而年底房企急於回籠資金，積極推貨，以量換價，但結果始終不理想。購房者心態發生改變，也影響銷售進度。現在改善需求量增加，購房者買房一般會考慮更全面，會選擇“一步到位”的規劃。購房更加理性了，市場上觀望者比實際購房者數量多。
在嚴厲的購房調控政策下，樓市限購加碼，房地產市場越來越冷清，房地產企業回款難。業內人士認為，對於房地產企業來說，樓市銷售逐漸放緩，前期過度投資，導致其對資金需求上漲。從2018年四季度來看，房地產企業最重要的工作將轉向沖業績和融資。
變化二：由房貸利率上浮變成首次出現下調 太原上浮幅度下調到12%
臨近年底，包括北京、深圳在內的多個城市的首套房的房貸利率出現下調。有媒體在多家銀行確定，北京、廣州、杭州、深圳、南京、廈門等地出現了部分銀行房貸利率回調的變化。
據統計，上海的平均房貸利率是5.18%，隻比基准利率上浮了5%，廈門，昆明，烏魯木齊，大連基本也隻上浮了10%，在5.4%附近，北京、福州還有太原是5.49%，上浮幅度也從15%下降到了12%。總體來看，目前的房貸利率，無論是首套還是二套，比之前大概下調了5%左右。這也是年內首次多個城市的房貸利率出現回落。
雖然房貸利率下調幅度有限，對於購房者的影響並不十分突出，但起碼降低了購房者的還貸壓力。業內專家分析認為，隨著央行降准，金融政策相對寬鬆，與往年相比，各家銀行的信貸額度相對充裕。或許，未來可以有更多城市和更多銀行加入到房貸利率下調的行列中。
變化三：由追求“地王”變成謹慎拿地 太原現“史詩級”土地流拍
2018年末全國多個城市出現了供地熱，多宗土地集中入市，然而土地拍賣總量在顯著增長的表象下，土地市場的疲態已經出現，多座城市土地流拍或以底價成交。據統計數據顯示，前10個月，全國房地產市場土地流拍一共543宗，同比增加77%，其中一線城市土地流拍創下2012年以來的新高。太原也出現了130億元的“史詩級”土地流拍。
受限價政策的影響，開發商在拿地時也更加謹慎，不再一味地追求“地王”。2016年，太原市土地市場成交46宗土地，成交金額達106億元。這一年華潤置地34.6億元摘得太原市南內環師院地塊，成為當年“地王”。2017年太原土地市場依然處於相對高溫中，房企的拿地熱情持續高漲，太原土地市場成交面積 4777畝，較2016年提高6.15%，成交總金額較2016年上漲16.5%。2018年上半年，太原共計出讓土地62宗地，成交46宗地。其中品牌房企拿地14宗，本地房企拿地32宗。相比2017年上半年來看略有下降。上半年太原土地市場供應總面積達4136畝，土地成交面積達1718畝，成交總價逾69億元。相比2017上半年成交總價139億元來看，下降明顯。
“太原市各家房企普遍都缺錢，銷售資金多數被總部抽走，留給太原區域公司的資金有限，加上銀行限貸，銷售市場逐步萎縮，多數房企面對大幅高價地塊都持審慎態度。”太原房地產業內人士表示，“開發商理性拿地，也意味著未來房價不會出現瘋漲，對於購房者而言也是一個好消息。”
2018年已經讓中國樓市冰火兩重天，上半年依舊高速增長，下半年尤其是7.31會議之后從8月開始逐漸全國轉冷，一個萬科“活下去”讓整個行業更是焦慮加劇，加上資金收緊、銷售乏力，去化銳減、客戶觀望，業績增速下滑，回款趨難，現金不足……房地產下半年，房企都大呼樓市寒冬與苦日子來臨了。況且2019年也沒有看到任何政策全面鬆動，對於2019年究竟怎麼看？借用業內人士的觀點：
2019年是中國房地產市場以“穩”為主旋律的一年
其一、穩量。即使2019年比18年房地產銷售面積差不多，或則少5%，但整個行業依舊是一個很大的體量，2019年全年銷售額預計也能達到12萬億元，13萬億元，所以量是穩的。
其二，穩價。全國均價會穩定或者略有上升，房價既不會大幅上漲，也不會大幅下跌，而是整體一個“穩”字。
其三，穩投資。2019年房地產投資增速將繼續保持在6%左右，與GDP增長速度相似。
其四，穩杠杆。行業2019年間會實行“穩中有降”的去杠杆，降負債。
其五，開發商穩增長。可能2019年比2018年增速會適當放緩，但開發商業績增長是可持續的。
其六，穩預期。經過2018年調整之后對后市預期會更加穩定，波動不會太大。
其七，穩政策。2019年房地產政策會繼續分城施策，價格管理也會相對穩定。
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