租房“安居夢”有法可依

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　　7月末的太原，烈日炙烤著柏油馬路。剛畢業的李明（化名）站在小店區一間出租房內，額頭滲出細密的汗珠——不是因天氣炎熱，而是被眼前景象震驚。手機APP上展示的“精裝朝南主臥”變成了無窗的昏暗隔斷間，屋內家具陳舊，還殘留著新刷油漆的刺鼻氣味。房東輕描淡寫：“這地段就這條件，愛租不租。”
　　這樣的場景在住房租賃市場並不少見，“押金難退”“隨意漲租”“甲醛房”等問題讓無數租客的安居夢蒙上陰影。不過，隨著《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）在7月21日正式公布並將於9月15日實施，住房租賃市場將迎來歷史性轉折點。
　　住房租賃市場巨大　亂象頻現亟需權威法規
　　今年4月，由清華大學房地產研究中心、自如研究院、新華網文化產業研究院共同參與調研編撰的《2025中國城市長租市場發展藍皮書》正式發布，我國租賃人口已近2.6億人，一線城市近半數居民依賴租賃住房。仲聯量行報告提出，受晚婚晚育趨勢與家庭小型化（戶均人口降至2.62人）影響，租房周期顯著拉長，部分群體租房時長超10年。
　　在如此巨大的市場背后，租房人遇到的安居困境也頻繁發生。江西一名房東手持強光手電檢查牆面毫米級劃痕索賠萬元的視頻引發熱議﹔社交平台上頻繁出現“個人轉租”“無中介費”“急出低價”的房源信息，以虛假房源為誘餌，引導租客跳轉至第三方小程序﹔杭州一名租客住進甲醛超標近3倍的“串串房”，房東竟以“多人居住過”為由拒絕擔責……這些場景正在租房群體中反復上演。
　　類似的情況在山西同樣存在，財政部山西監管局在2021年曾發布《山西省住房租賃市場發展中存在的問題及建議》，山西省住房租賃市場發展中存在租賃市場秩序混亂、制度建設缺失、缺乏聯合監管等問題。“過去很長一段時間，租房就像開盲盒，租客永遠不知道下一個坑在哪裡。”在太原迎澤區從事房產中介十年的王先生見証了太多租房糾紛，他翻出手機相冊，展示著曾經代理過的房源：陽台改成的臥室、廚房隔出的“單間”、發霉的牆面被精心修圖的照片掩蓋。王先生介紹，與二手房的買方市場不同，租戶通常處於弱勢地位，很多人遇到問題之后隻會跟中介、房東協商，維權意識不足，往往隻能自認倒霉，這既損害了租戶權益，也制約了租賃市場的健康發展。
　　業內人士表示，在房地產交易市場，很多法律和管理辦法覆蓋了交易全周期，但在住房租賃市場，並無國家層面的相關法律進行規范，亂象叢生的房屋租賃市場亟需這樣一部權威的法規。《住房租賃條例》的實施，將對住房租賃市場現存的亂漲租金、虛假房源、合同糾紛等問題，起到重要的遏制作用。
　　《條例》出台整治亂象，直指行業痛點
　　“眼下正值暑假，面對住房租賃的高峰期，房東想多收點租金，租戶也想便宜租到房子，某些不法分子抓住了人們這一心理，打起了歪主意。”業內人士介紹，此前省城就發生過租客遭遇套騙房租的詐騙事件。
　　據了解，這些受騙租客並不是通過中介機構租房，而是在小區公告欄上的招租信息聯系到“房東”，這名“房東”並非真房主，是混跡在多個中介群中的“租客”，一旦有最新的房源信息，他以自己為房東的名義發布招租信息，有租客聯絡求租，他再以“租客”身份從中介或房東處取得鑰匙帶人看房。如果被騙租客看中了房子，他就先以“租客”身份與房東或中介簽訂短期租賃合同，再以“房東”身份與租客簽訂長期租賃合同。比如某套房屋月租金1500元，他會與房東以月付的方式簽訂1-3個月的短期租賃合同，再以遠低於實際租價的價格與被騙租客簽訂長期租賃合同，且要求新租客年付租金，從長租與短租的差價中獲利。等到真房東或中介發現租期已過，“租客”租金未繳時，這個騙子早已失聯，留下一地雞毛由真房東和真租客埋單。
　　“‘卷款跑路’在各地住房租賃市場偶有發生。”業內人士表示，針對此類案例，《條例》第八條提出明確要求，出租人和承租人應當使用實名簽訂住房租賃合同。出租人應當按照規定，通過住房租賃管理服務平台等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案。業內人士認為，合同備案之后，是不是真“房東”一目了然，出現糾紛有跡可循。此外，租金與押金管理是《條例》的重點之一，《條例》第十條明確要求，出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。
　　《條例》中類似這樣的針對性內容很多，山西晚報·山河+記者注意到，《條例》全文共7章50條，業內人士介紹，從其內容來看，系統構建了涵蓋住房租賃市場全主體的監管框架，涉及規范出租承租活動、規范住房租賃企業行為、規范經紀機構行為、強化監督管理、嚴格責任追究等內容。比如在禁止非居住空間出租方面，廚房、衛生間、陽台、車庫等不得單獨用於居住（第7條）﹔租金監測方面，設區的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監測機制，定期公布本行政區域內不同區域、不同類型住房的租金水平信息（第29條）﹔資金監管方面，從事轉租的企業需設立監管賬戶收付租金，防范“長收短付”風險（第19條）﹔規模化管理方面，自然人轉租達一定規模（標准待定）需按企業標准接受監管（第20條）﹔承租人方面，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內設施或者改動租賃住房其他結構（第11條）等。
　　從“過渡”到“長居”，助力“租購並舉”推動租房新模式
　　《2025中國城市長租市場發展藍皮書》指出，當前我國城市住房正經歷從“增量擴張”向“存量優化”的歷史性轉變：一方面，隨著常住人口城鎮化率的不斷提高，租房人口規模持續擴大，僅四大一線城市中租房人口規模就接近4000萬人。另一方面，在近2.6億的全國租房人口中，主流置業人群正在回歸租房市場。隨著房地產市場進入存量時代，租房市場仍有發展空間，《條例》發布的意義不僅為租客及房東權益提供法律保障，更在於踐行“住有所居”的民生承諾。
　　業內人士介紹，近年來，國家層面已多次強調“租購並舉”的住房發展方向。然而，租賃市場長期存在的權益保障不足、市場行為不規范、優質房源供給短缺等問題，亟需強有力的法律手段予以規制和引導。
　　《條例》的誕生為“租購並舉”提供了堅實的保障，其總則第5條明確提出：國家鼓勵居民家庭將自有房源用於租賃，支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用於租賃，多渠道增加租賃住房供給。此外，國家鼓勵出租人和承租人依法建立穩定的住房租賃關系，推動租購住房在享受公共服務上具有同等權利。“隨著存量商品房去庫存逐步推進，很多城市非居改租、收儲轉租等取得一定進展。”業內人士介紹，以省城太原為例，作為全國首批40個保障性租賃住房試點城市之一，近年來，太原市加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度要求，扎實開展太原市保障性租賃住房工作，人才公寓、保障性租賃住房、公共租賃住房等多種“保障租房”均取得了快速發展。業內人士預測，《條例》正式實施后，對省城保障性租賃住房供需市場提速發展將起到保駕護航的積極意義。
　　“《條例》的出台遠超租賃市場單一的行業意義，通過規范租賃市場，對樓市穩房價、穩預期、防風險都具有重要作用。”業內人士表示，當前市場背景下，通過穩定租賃關系與權益保障，降低居住焦慮，讓租房從“過渡”轉變為可長期依賴的體面居住方式，與此同時，“租購同權”的推進將極大削弱附著在產權住房上的額外福利溢價，引導公眾理性看待租購選擇，而鼓勵存量房改造不僅提供大量租賃房源，更將帶動建筑更新、智能家居、社區服務等相關產業鏈發展，為城市經濟注入活力。
　　個體房東監管難，新規落地需普法與監管並重
　　不過，《條例》的出台僅是第一步，其全面有效落地仍面臨現實挑戰。業內人士認為，目前，距離《條例》正式實施已不足兩個月，大量個體房東、中小中介機構及租客對新規具體內容、自身權責邊界仍不清晰。
　　“市場各方需要時間消化和適應，特別是個體房東、‘二房東’等小規模的出租群體，對於諸如‘押金退還時限’‘漲租限制’等關鍵專業性條款存在認知模糊、甚至抵觸的情緒。”業內人士表示，該條例的落地效果需要各地職能部門進行廣泛的普及宣傳，讓租客、房東、中介機構都充分了解新規內容及其權利義務。與此同時，個體房東與“二房東”分散式的房源數量眾多，這類房源隱蔽性強、流動性大，在監管層面全面有效覆蓋的難度極大，容易形成新規的執行盲區，對相關職能管理部門提出更高的工作要求，住房租賃管理涉及住建、市場監管、公安、金融監管等多個部門，如何高效整合執法力量，建立常態化、跨部門的聯合監管與快速響應機制，非常考驗地方在《條例》實施后的治理智慧。
　　對於租客而言，新規賦予的權利需要主動運用，需做到依法依規維權，在租房的過程中格外注意，通過正規的網站交易平台、租房APP或中介公司尋找合適的房源，簽約時確認房屋所有權、轉租權等情況，並選擇簽訂正規的租賃合同。目前，太原市房產管理局官方網站上提供了《山西省房屋租賃合同示范文本》，市民可下載。租客簽訂租賃合同時，需要確認水、電、氣、物業費的當下情況及是否存在欠繳情況，還需要確認房屋內的家具、家電的數量、新舊程度等情況，這些確認情況可以載入合同。此外，要特別注意其中的租金支付期限和方式條款，警惕一次性預付3個月以上的租金給予租金打折的誘惑，不要一次性預付較大數額的租金，如果產生糾紛，應注意留存好証據，便於維護好自己的權益。
　　業內人士預測，《條例》正式實施、相關部門介入監管后，租賃市場將經歷“陣痛期”。按照新規，不符合出租條件的住房不能流入租房市場，尤其是“二房東”運營的低租金隔斷房、串串房、非住宅房源，將是相關部門的重點監控對象，確保對租客的租房權益進行有力保障。受此影響，短期內可能導致部分熱點區域租金小幅上漲。但從長期看，市場將向專業化、合規化轉型。對於房東而言，名下不合規的房源需要整改，而后續將有更加規范與健全的市場環境，略貴的好房源反而更易出租﹔對於租客而言，新規帶來的權益保障是全方位的，不僅在租房過程中能充分保護自身權益，還可以通過租金監測機制、租賃合同備案制度獲得公平定價參考和更加穩定的租賃關系。
山西晚報·山河+記者　柴旭暉