價格跌還不好賣　那些年投資的車位難賺錢

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評論

　　買房購車位曾是許多購房者的“標配”，尤其是靠近電梯、出入方便的“黃金車位”，往往一席難求，甚至需要業主加價、競價購買。車位曾因稀缺價值價格一度水漲船高，發展成地產投資的一類業態產品。然而，從2019年樓市進入盤整期，房價及車位市場開始走跌，不少開發商甚至打出“車位半價出售”“買房送車位”的促銷廣告。如今，車位市場早已風光不再，曾經的“香餑餑”變成了“燙手山芋”。
　　車位市場為何會降溫？曾經投資車位的人賺到錢了嗎？未來車位價格是否會進一步下跌？日前，山西晚報·山河+記者對太原車位投資市場進行了走訪——
　　租賃性價比優勢凸顯　太原車位價格“大跳水”
　　“當時車位開盤價25萬元，好位置要靠搶，甚至有人加價5萬買‘樓王車位’。”在太原市迎澤區某中高端小區，業主李先生回憶起2019年購買車位時的場景時說。然而，短短幾個月后，該車位的售價降到了12萬元一個，相當於腰斬。現如今，同小區的二手車位挂牌價普遍在10萬元—15萬元，更讓他郁悶的是，即便降價也無人問津。“現在想想，還不如當初租車位劃算。”李先生苦笑著說。
　　李先生的遭遇並非個例，太原多個小區曾經一席難求的車位近幾年普遍遭遇“滑鐵盧”。“買房時我沒有買車位，后來等車位降價后才果斷出手。”提起買車位的經歷，小店區的賀女士暗自慶幸，由於當時購房是期房，快交房時趕上開發商車位打折出售，5.5萬元就買下原來十余萬元的車位。“各小區內均有業主賣車位，但成交周期長，價格卻多年未見上漲還在下跌，讓人唏噓。”從事中介工作的王先生說，中介經手的車位買賣並不多，曾有業主賣二手房時表示自己的房子賣出去半年了，車位價格從11萬元降到了8萬元還是沒賣出去。
　　查詢某中介平台可發現，目前太原市的二手車位售價普遍在5萬元—15萬元，部分商業綜合體的車位能達到20萬元以上。我省知名房產資訊機構2018年曾發布車位價格統計，對比目前中介機構或車位租售平台發布的實時數據，不少知名小區的二手車位售價相比過去大打折扣。例如萬柏林區西中環某央企大盤，2021年車位售價在12萬元左右，目前中介平台二手車位售價8.3萬元﹔和平路某知名小區，2018年車位售價19萬元，目前車位租售平台售價10萬元﹔甚至有疑似開發商的用戶在平台發布車位出售信息：“最后幾個車位，老業主再購可享受5萬一個車位。”
　　“太原的車位價格主要經歷三個時期。”業內人士介紹，2016年之前，省城的車位價格相對平穩，主因是當時太原汽車保有量不高，新建小區車位配比尚可滿足需求﹔轉折點在2017年棚改貨幣化時期，當時房價飆升帶動車位跟漲，2017年—2019年是快速上漲期，普通車位漲至15萬—25萬元，核心區域如長風商務區、南內環等高端樓盤項目突破30萬元﹔2019年年末，隨著樓市進入調整階段，車位開始出現分化，雖然高端樓盤車位價格依然堅挺，但普通小區出現滯銷，此時，開始頻繁曝出開發商打折促銷車位的消息，車位價格快速下跌。特別是某知名房企負面輿情爆發后，太原的多個項目在當時出現三折拋售車位的情況。然而，一旦處於拋售狀態的車位，因投資購置風險大，更是難找買主。
　　多種因素共同作用，車位投資一度興起
　　在車位價格不斷攀升的幾年內，市場上曾涌起一波“投資車位”的浪潮。
　　“當時銷售指著圖紙說，這個靠電梯的車位三年至少漲50%，比買理財強多了。”回憶起2019年搶購車位的場景，太原市小店區的劉女士仍記憶猶新，在那個樓市調控趨嚴的年份，像她這樣將資金轉向車位市場的投資者不在少數。
　　樓市進入調整期后，太原住宅、商辦市場迅速降溫。“當時住宅限購，商鋪回報率下滑，車位成了很多人最后的投資出口。”資深地產從業人程先生透露，2017—2019年間，車位投資在太原市場特別活躍，核心驅動因素有多個層面。首先是汽車保有量逐年增加，根據太原市交警支隊車管所通報的2017年車駕管業務的相關情況，截至2017年年底，太原市機動車保有量超過145萬輛﹔另根據太原市統計局發布的數據，截至2019年年底，全市民用汽車保有量168萬余輛，兩年增長20余萬輛。另一方面，僅從太原六城區來看，2019年，太原市拿出緩解停車難新方案，根據當時公布的數據，六城區機動車保有量約126.4萬輛，而審批配建停車泊位約84萬個，公共停車位約14萬個，停車泊位與機動車保有量之比約為0.8:1，這與住建部發布的《城市停車設施規劃導則》中規定的停車泊位與機動車保有量比例1.1—1.3:1相比有一定差距。“隨著汽車保有量連續增長，人們在日常生活中開始感受到停車難的問題，特別是一些老舊小區，車位配比甚至不足0.5。”程先生介紹，看到國家層面的規定與太原的實際情況之間的“硬缺口”，一些關注政策動向的投資者看到了商機。
　　其次，當時棚改貨幣化釋放大量現金，部分資金溢出到車位市場。根據2017年太原市發布的《關於做好棚戶區改造貨幣化安置工作的實施意見》，征收住宅房屋選擇貨幣化安置的，在對原建筑面積貨幣補償基礎上，按照房屋市場評估單價增加15平方米的貨幣補貼。按照當時的行情，很多房屋的貨幣補償款在40萬元—80萬元，而同期車位均價15萬元左右，相比投資總價更高的住宅和商鋪，總價低的車位成為拆遷戶補償資金更合適的投資出口。
　　最后，少不了部分開發商的推波助瀾。有業內人士表示，彼時為了銷售車位快速回款，開發商的營銷手段包括宣稱“車位配比不足”“未來價格暴漲”，刺激消費者投機心理。甚至控制車位釋放節奏，營造搶購氛圍，將“買房送車位”“不買車位購房優惠作廢”等作為潛規則，人為制造恐慌性需求。據房地產業內人士透露，車位的利潤溢價率遠比住宅高。
　　供需失衡產權模糊，車位市場遇冷有跡可循
　　為什麼短短幾年間，車位市場就發生了如此巨大的變化？
　　“現在年輕人更願意租車位，他們覺得把錢用在其他投資上更劃算。”業內人士表示，除了經濟賬，車位市場的降溫還有更深層次的原因。“車位價格往往與樓市價格密切相關。樓市價格上漲時，車位價格也會隨之上漲，反之亦然。”業內人士介紹，2018年，太原開始限購，隨后的幾年，省城樓市逐漸進入下行、調整階段，車位價格隨著樓市發生變化。“當時，部分房企將車位與住宅綁定銷售，保証項目回款，再加上按照《太原市城市停車設施專項規劃》（2016-2020）的要求，居住類建筑，商品房為每100平方米建筑面積設置1個車位，當時新上市的樓盤大都按照要求提升了車位配比，這就導致車位供應量開始大幅上漲。”業內人士介紹，雖然供應量大幅提升，但當時車位的去化並不理想。省城知名房地產資訊機構發布的數據顯示，受價格影響，2020年多數城區新增車位去化率在20%—35%，當時發展勢頭火熱的小店區，車位的去化僅為22%。
　　雖然當時部分小區車位價格直線下降，但短時間內省城的車位整體價格仍維持在較高的水平。從歷史數據來看，2020年，太原市場車位價格基本在10萬元/個以上，小店區和迎澤區的車位價格更是達到14萬元/個以上。“市場供應不斷上漲，但因價格過高成交不理想，車位的庫存量在短短幾年迅速攀升。”業內人士介紹，樓市進入調整期后，從國家監管層面以及開發商決策層來看，大環境要求商品房不論是住宅、商業都要價格平穩，不能大漲也不能大跌。隨著市場活躍度降低，住宅和商業物業銷售業績不佳，住宅降價帶來的負面效應更是房企難以承受之重，開發商需要快速回籠資金，隻能從車位降價銷售入手。再加上很多樓盤車位因為價格高滯銷嚴重，為了快速回款，就把之前購房者選剩的空置車位拿出來打折快速出貨。
　　還有一個重要原因，省城市場上銷售的一部分車位沒有不動產權。對於這些無獨立產權的車位，開發商不能直接“賣產權”，但普遍採用使用權轉讓、長期租賃的方式出售，開發商與業主簽訂長達幾十年的租賃合同，一次性收取相當於售價的高額費用。業內人士介紹，這種車位價格與成本無關，完全是開發商現金流調節器，即使大幅降價，開發商也不虧，這是進一步導致車位供求比上升、價格下探的原因。
　　新政落地價值重估，車位回歸服務本質
　　現如今，多數車位投資客正面臨著殘酷的現實。“車位現在貶值，更何況有些地段偏遠的樓盤入住率偏低，大量車位空置著，別說轉手賺錢，出租都是個大難題。”業內人士表示，省城車位市場正在經歷價值重估。
　　2023年3月，太原市《房地產開發項目車位和車庫租售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）正式實施，根據其規定，將建筑區劃內的車位、車庫的銷售納入商品房租售管理，符合銷售條件的車位和車庫與商品房同步辦理預售許可或現售備案手續，建立車位、車庫出售和租賃登記備案信息系統，實行合同網上備案。業內人士分析認為，這為解決“停車難”問題奠定了制度基礎，也對車位市場帶來了不小的影響。
　　近年來，太原人防車位糾紛時有爆發。對此，《辦法》規定，建筑區劃內車位、車庫有“規劃已明確具有公共配套設施功能的”“車位、車庫建筑面積已計算在商品房公攤面積之內的（即公攤車位）”“佔用業主共有道路和其他地面場地施劃臨時車位的”情形之一，屬建筑區劃內全體業主共有，隻能出租，不能出售。建筑區劃內依法配建的人民防空工程范圍內規劃用於停放汽車的車位、車庫不得出售，隻能出租給本建筑區劃內業主和物業使用人，租賃期限不得超過20年。業內人士表示，開發商不能再利用無產權車位“空手套白狼”，出租范圍的確定也精准緩解了業主“停車難”的問題。
　　此外，《辦法》還規定，建設單位出售車位、車庫時，本建筑區劃內房屋已全部交付使用超過12個月，尚有未出售或者附贈車位、車庫的，建設單位不得以隻售不租等名義拒絕提供停車服務，也不得與商品房捆綁銷售。“這意味著開發商不能再以停車‘威逼’業主購買車位，車位逐漸回歸服務本質，租或買都不應影響業主停車權利。”業內人士認為，當業主從“被迫購買”到“按需租賃”，明確房地產項目租售同權，使房地產項目車位租售管理也有章可循。
　　“曾經瘋漲的車位，很多都成了燙手山芋。”某中介從業人員說，在二手房市場，許多帶車位的二手房，挂牌時便明確車位無償贈送，但仍有很多購房人提出不要車位，希望進一步壓低房屋售價。業內人士表示，目前，車位已經從投資品回歸到消費品屬性，如果不是自用需求，不建議盲目購買。未來，車位價值可能進一步分化，與商品住宅類似，市場上不缺“產品”，但缺“好產品”，車位也將從“數量擴張”到“質量革命”的轉型，優質的地段、清晰的產權、滿足新能源車充電等市場需求將決定車位的價值。