跟著太原房價地圖看樓市

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　　1月6日，住在太原公眾號發布最新一期房價地圖，2024年12月省城新建商品房不同區域的成交價格正式出爐。在過去的5年裡，省城樓價從2019年年初的高點到當年年尾急轉向下，在2020年進入價格戰。為促進樓市止跌回穩，從2021年開始，太原市開始實施樓市寬鬆政策，政策力度不斷加碼。2024年歲末，全城樓價終於出現“筑底”跡象。與此同時，省城樓市板塊數量比五年前有了縮水，熱點區域的更迭變化、價格走勢的起伏對置業者選房購房有著更為明顯的參考價值。
　　如今，面對多如牛毛的樓市信息，購房者更加注重居住品質和生活方式的選擇。那麼，太原哪些核心城區價格穩固？又有哪些“熱點”片區乏力，價格跌至谷底？少數區域強勢上榜的背后原因是啥？……本期樓市周刊，山西晚報記者找出5年前的樓價地圖，並與最新樓價地圖做對比，從地圖上看太原樓市的變化和升級——
　　A 看得清　五年前最熱板塊降溫
　　伴隨城市發展、規劃，受政府搬遷、產業聚集等多重因素影響，太原已陸續形成20余個樓市板塊的格局，各個板塊的房價在近五年來發生了翻天覆地的變化。2019年，省城太原熱度最高的還是迎澤中心板塊，受當年純新盤華潤昆侖御的影響，該區域以16000+元/平方米的售價領跑全市，比長風親賢板塊、迎澤西板塊的成交均價高出3000元/平方米。而隨著城市中軸線的南移，迎澤中心板塊的地位被撼動。在剛剛過去的2024年12月，迎澤中心板塊已無新樓盤在售，退出了太原房價地圖的板塊之爭。
　　在最新公布的省城房價地圖上，迎澤中心板塊以南的板塊全部飄紅，售價均在15000元/平方米以上，長風親賢板塊、南中環板塊、龍城大街板塊都是近年來省城的熱點區域。長風親賢板塊作為太原的重要商圈之一，擁有成熟的商業生態和便利的生活設施，板塊熱度在近年來一直名列前茅。2024年12月，板塊內新房均價為15660元/平方米。
　　南中環板塊與龍城新區板塊的情況類似，“南中環和龍城大街，向東延伸都靠近太原南站和武宿機場，西邊有晉陽湖，從整個城市的布局來看，都屬於東西主軸線的重要部分，因此算是太原樓市的熱門區域。”業內人士介紹，在省城太原向南發展的過程中，南中環周邊的城中村如北張村和殷家堡村進行了改造，品牌房企如保利地產和融創紛紛入駐，建設高品質住宅項目，整個區域開始逐漸火熱，2024年12月，板塊內新房均價為21800元/平方米﹔而龍城新區依托龍城大街，吸引了大量高端資源和品牌房企的進駐，15年前，星河灣集團和首開置業在龍城大街板塊率先進駐，推動了該區域豪宅市場的興起，目前，龍城新區已經形成了以高新產業、人才引進為動力的經濟發展引擎，匯集了省市級重點政務機關、著名企業等，使得區域發展迅猛，房價也呈逐年上漲的勢頭，2024年12月，板塊內新房均價為17862元/平方米。
　　此外，值得一提的是，晉陽湖板塊。2018年，晉陽湖板塊的熱度達到頂峰，成交面積、供應面積、成交均價等方面均創下新高，成交均價超過14000元/平方米。晉陽湖片區所有樓盤的業績都異常火爆，包括部分品牌知名度不高的小樓盤。但從2019年下半年開始，全國樓市轉頭向下，省城樓市開啟價格戰。品牌房企在晉陽湖板塊拿地投資的熱度開始逐漸消退，整個片區的樓市沒有耀眼的品牌熱銷新項目加持，樓價一度跌到12000元/平方米。2024年，晉陽湖公園“城市名片”“城市會客廳”等說法再次被提及，加之周邊晉祠、天龍山、太山等知名景區完成改造升級，太原古縣城、晉陽湖公園的文旅項目進一步完善，該區域在2024年再度翻紅。目前，晉陽湖片區2024年12月的新房均價為14478元/平方米，在全城所有板塊成交價排名第六。
　　B 想不到　北城核心區大熱僅憑單一項目
　　除了南部的“一片紅”之外，緊鄰迎澤中心板塊的北城核心板塊，是省城北部唯一新房均價處於第一梯隊的板塊，2024年12月達到了22175元/平方米，甚至超過南邊熱門的龍城新區和南中環板塊，成為全市新房均價最高的區域。這裡又有哪些熱門項目？
　　“北城核心區域有其特殊性，新房均價並沒有很高的參考價值。”業內人士介紹，北城核心區域一般指的是建設路以西、濱河東路以東，南至府西街、北至北中環這一塊區域，是太原的老城區之一。這塊區域與迎澤中心板塊類似，區域內近年來已經沒有新地塊挂牌，早已不是各大開發商著力發展的重點區域，該區域能在省城房價地圖上名列前茅，原因在於區域內的老牌項目萬達龍樾府。“作為一個老城區的成熟區域，北城核心區域可開發空間極其有限，近年來區域內住宅規劃和改造基本停滯，這裡的在售新樓盤可以說隻有一個，就是萬達龍樾府，區域內新房均價的漲跌都由它說了算。”業內人士表示，在剛剛過去的11、12月，萬達龍樾府針對8號樓243—461平方米的住宅加推，目前其主推戶型為170—280平方米的精裝修房，售價在22000元/平方米左右，對於一般的剛需群體來說售價較高，區域內的新房均價可以說是由其一家扛起，對於准備購買新房的消費者來說，參考意義不大。
　　“五年前，北城核心的均價在15000元/平方米左右，同樣是受到萬達龍樾府的影響。在這裡置業的業主，多是對太原老城區有情愫執念的客戶，這裡緊鄰地鐵2號線，商業、教育、醫療等城市配套齊全，而且有深厚的城市文化底蘊。”業內人士表示，該區域所屬的杏花嶺區內在售的新房項目都極少，且多數為價格萬元左右的剛需盤，萬達龍樾府作為區域內唯一的高端住宅，周邊並無定位相同的競品。而周邊二手房建造年份較早，居住品質與新房有一定差距。地鐵2號線運營后，萬達廣場、寫字樓及周邊小區熱度升溫，老城區的交通道路、綠化美化及舊城改造等基礎設施提質明顯，項目的稀缺價值更加明顯。
　　C 意料中多個板塊內卷嚴重難返巔峰
　　除了上述上漲的板塊，省城太原也有多個板塊在近5年來一直不溫不火，在樓市興旺時曾量價齊升、輝煌一時。但進入2020年之后，急轉直下，最新的新房銷售均價與5年前相比幾乎沒有差別，甚至有所下降。
　　以三給片區為例，2018年，三給片區城中村改造用地控制性詳細規劃方案對外公示，涉及三給村、攝樂村、營村、芮城村、柴村共5個城中村，涉及總人口近兩萬人。規劃中給予三給片區的城市定位為太原五大城市副中心之一，這裡將建成集商業、現代服務業、娛樂、辦公、居住為一體的稀缺型“公園式城市新區”。隨后，知名房企紛紛入駐，讓這一片區名聲大噪，辰興優山美郡、萬科太原小鎮、萬科公園裡、富力天禧城等樓盤先后面市。2019年，三給片區的新房銷售均價達9200元/平方米，然而5年過去了，片區內的房價依然維持在這一水平，根據剛剛公布的數據，2024年12月，三給片區新房銷售均價為7882元/平方米。
　　“三給片區曾經短暫地輝煌過，一些熱門項目的售價都突破了萬元，但是好景不長，樓市進入深度調整期后，區域內價格迅速回落。”業內人士介紹，2020年以后，三給片區曾經售價過萬的各樓盤出現降標降配、縮小戶型面積、價低工抵房大批上市等狀況，房企以求快速回款。個別樓盤為了沖銷量以團購價低名義售出大批房源，但項目正式開盤入市后，售價比團購價還低，引發大批業主退房維權。由此，購房人對三給片區樓市的好感降至最低點。“片區的地理位置與傳統意義上核心區域還是有差距的，在大多數人的認知中，太原的主城區在南移。北城‘城市副中心’這一說法雖然在地方政府宣傳中不斷強化，但是入駐該片區房企‘自毀前程’的做法，不斷擦掉了‘城市副中心’的美好標簽。其次，這個板塊的城市配套在完善升級，但是5年前規劃藍圖中的不少招商大項目至今沒有落地。這些未上馬的大項目給區域前景帶來不確定因素，影響了樓市信心。”
　　業內人士介紹，目前來看，三給片區樓市內卷嚴重是房價持續低位的原因之一，片區內缺少當下市場上品牌靠譜、產品過硬、運營能力出眾的名企名盤，上述原因也是動物園板塊、西中環板塊、興華板塊等區域多年來不溫不火的共性。而從樓價地圖上看，個別板塊的樓價比5年前有下跌。
　　D　難揣測　板塊分化趨勢繼續熱點區域要素增多
　　2024年以來，面對樓市的下行態勢，太原市出台了多項政策以促進市場復蘇回穩，樓市也出現了積極變化。根據最新發布的房價地圖，2024年12月，太原六城區新房銷售均價為13509元/平方米，相比年初的12265元/平方米大幅上漲。業內人士分析認為，從均價看省城樓市已經開始筑底回暖，但需要注意的是，改善型與高端型的項目銷售佔比逐月提升，熱門板塊的中高端項目銷售向好帶動了房價的整體升高。與此同時，市場需求端對優質產品、優質板塊的定義更加復雜，單靠樓盤的傳統營銷很難改變需求端的印象。省城未來的熱點區域在哪裡，業界不好做絕對性預判。
　　山西晚報記者查詢歷史數據發現，如果按照售價區間將省城各樓市板塊分類，2019年，太原房價地圖的27個板塊中，新房均價超過16000元/平方米的僅有1個板塊，14000—15000元/平方米的板塊有5個，12000—14000元/平方米的板塊有11個，10000元/平方米以下的板塊為3個。而當年太原6城區新房銷售均價為12117元/平方米，可以看到，多數板塊的售價接近全市均價，也是當時市場的主力銷售區間。
　　反觀2024年12月的省城房價地圖，板塊縮減為23個，迎澤中心區、晉源新區等板塊已無新房銷售，而在剩余的板塊中，均價在15000—23000元/平方米的板塊為5個，13000—15000元/平方米的板塊為2個，11000—13000元/平方米的板塊為4個，萬元以下的板塊高達12個，對比2024年12月全市6城區新房銷售均價13509元/平方米，僅有個別板塊的售價與之接近，出現了“兩頭大、中間小”的紡錘型結構，板塊售價兩極分化嚴重，價位間的差距也越來越大。
　　“從當下的省城房價地圖來看，高端項目與熱門區域是相輔相成的，一方面好地段在交通、學區教育、醫衛健康、基礎設施、商業配套等方面更加優質，另一方面在當下市場，高端項目按時、保質的交付給區域帶來人氣滋養，推動區域持續火熱。”業內人士介紹，省城太原的龍城新區板塊、南中環板塊等，多年來政務、商務、生活資源不斷夯實，再加上實力房企持續多年的運營，眾多高品質樓盤帶來的配套資源和宜居的環境吸引、聚集了眾多專業人才與高淨值人群，這類人對高品質住宅的需求較大，導致這些區域的房價相對較高，甚至產生了一定的圈層效應。隨著在售項目入住率的持續提升，在未來很長一段時間，這類板塊的區域價值將繼續提高，房價也將繼續維持在省城樓市頭部。
　　在當下的房地產市場，地段已經不再是唯一要求，房屋的品質、物業、配套都是影響房屋價格的重要原因，市場上仍然穩健運營的開發商，開始以“好房子”打動消費者，傳統“地段論”已經逐漸被更注重居住體驗的“新地段論”取代。業內人士介紹，以市中心的老舊小區為例，雖然交通發達，教育、醫療、商業等配套齊全，但從居住角度來看優勢蕩然無存，不僅物業服務水平和小區環境較差，小區配套設施、戶型設計等都不符合現代人更高的居住需求，很多人開始逃離中心城區的“老破小”，選擇在交通便利的新興城區安家。此外，隨著城市擴張，省城也出現了主城區與多個副城區的區域發展模式，隨著各個新區域的發展，主城區的優勢在慢慢減弱，地段好的差房子也逐步被市場淘汰。
　　目前來看，省城樓市回暖主要集中在好地段、好品牌、好項目上，非核心區其它房企項目依然存在大量房源待售。未來，隨著一些核心區域項目即將開工、開售，省城樓市高端化還將持續，板塊之間的分化也將進一步加劇。
　　山西晚報記者　柴旭暉