省城樓價確實在降，但是——
房價跌回十年前？有些夸張
省城樓價確實在降，但是——
房價跌回十年前？有些夸張
今年中秋小長假，省城樓市繼續以平淡收場，房企推盤營銷造勢的勁頭卻不如從前，保利、中海、金地、萬科等少數堅挺的房企品牌繼續推出中秋購房優惠，但客訪率、成交額卻與多年前中秋節的輝煌不可同日而語。據CRIC調研，9月, 28個重點城市預計新增商品住宅供應面積703萬平方米，同比下降59%，絕對量明顯低於二季度月均。太原樓市表現同樣平平無奇，據不完全統計，9月第一周全城僅新增兩個預售許可項目，新增房源僅304套。與此同時，因房企及項目量縮水，樓盤利潤下降，樓盤營銷活動量和力度大幅降低。
在市場冷清的背景下，同一地段定位不同、建造年代不同、品質不同、品牌不同的新建及二手房價格差異異常明顯，刺激著購房人的神經。據中指研究院數據，8月份百城二手住宅平均價格為14549元/平方米，同比跌幅為6.89%，環比下跌0.71%，跌幅較7月收窄0.03個百分點，環比已連跌28個月。
“首付都快跌沒了”“3年前賣房，現在便宜20萬買回”“房價已經跌回10年前”等話題在省城各類自媒體上層出不窮。業內人士稱，省城樓市目前仍處在深度調整期，主城區少數老舊小區的二手房價格已跌破每平方米5000元大關。業內悲觀派更是聲稱：太原樓市成交均價已回到10年前。
A 挂牌量增多 二手房價格不斷下探
家住晉源區南中環附近的劉女士最近有點煩心，其5年前即2019年購買的房子價格一直在下跌。“我朋友2015年在此地段以7000元每平方米入手新房，隨后房價一直飆漲。作為省城的新興發展區域，南中環街兩側新建樓盤見縫插針，可選余地越來越小。擔心以后會買不起，我最終以14000元/平方米的價格買了房，沒想到卻踩在了樓價最高點上。我買完房，樓價就開始下跌。”劉女士介紹，時至今日，同小區的二手房已經跌到了10000元/平方米上下。“有朋友建議盡快轉手，但是賣了就是虧，再加上貸款利息、時間成本等因素，虧得挺慘。我的房子，二手房成交總價已經比購入時下跌了近40萬元。”像劉女士這樣的購房者，在省城比比皆是。而多數業主購房為自住，對房價縮水無可奈何。
“今年，太原二手房市場‘以價換量’的態勢依然明顯，買家希望抄底，賣家被迫下調價格。”業內人士介紹，在2020年之前，太原新舊房成交價不斷攀升，即使是買房自住的業主同樣把購房視作一種投資。然而，樓市大盤整期到來，房企暴雷、房價下跌、交房差勁，購房者的信心受到嚴重打擊。新建房及二手房市場需求下滑明顯，售樓處、二手房賣家不斷調整價格來應對銷售困境。
山西晚報記者查閱了某二手房中介平台公布的數據，省城二手房均價在2018年10月達到頂峰，每平方米售價超過12000元，隨后開始波動緩慢下滑。2021年底，二手房均價已經跌至10443元/平方米，根據其最新數據，2024年9月，省城二手房均價已經降到9021元/平方米。
在價格下跌的背后，則是二手房庫存不斷攀升。有數據統計，2021年時，太原待售二手房數量大約在23000套。時至今日，山西晚報記者查詢中介機構網站了解到，截至9月，太原在售二手房已達38858套。“樓市和其它投資品一樣，客戶均有買漲不買跌的心態，再加上許多二手房經紀公司經紀人不斷在自媒體上唱衰樓市，以特殊情況價低的房子做案例，博眼球拉流量，加重了市場的觀望悲觀情緒。”在此背景之下，省城二手房市場今年的活躍度很低。
B 不止“老破小”品質不佳的次新房少人問津
“從近幾年二手房價格下跌的情況來看，太原所有道路全面提質升級，新興城區的生活、教育、醫療、商服等基建配套快速完善，地段已經不是樓價重要的影響因素，買房子唯地段論的情況在明顯減弱。受到沖擊最大的就是‘老破小’。”在省城從事房產經紀近20年的資深人士程先生介紹，太原中心城區的老破小都是房齡超過20年的磚混房，這些小區的空間規劃、基礎設施無法改變，從功能、環境、配套、服務、品質、戶型等各個方面與新建電梯房相差過大，在二手房市場缺乏競爭力。“近期，我們店內成交了一套位於迎澤大街新建路附近的一職工小區步梯房，70多平方米成交價不到30萬元，單價已經跌破了5000元/平方米。”程先生表示，從剛性購房者角度考慮，30萬元完全可以在交通便利、環境優美的新建品牌樓盤付一套120平方米三居房的兩成首付+車位，“老破小”未來還得花錢換房，很不劃算。
與“老破小”情況類似，品質不佳的准新房在二手房市場同樣不受歡迎。“近幾年交房的准新房中，不少房源因工程質量一般、小區物業管理差、開發商暴雷等原因降價。”程先生介紹，准新房價格下跌的核心原因，同樣是購房者更關心未來幾十年的居住體驗和生活品質。一些暴雷房企開發項目，因團隊整體縮水、撤離，樓盤交房后各類問題層出不窮，尤其是售房時宣傳的配套遲遲不能兌現，這類房子不但降價快，而且無人接手。程先生舉了幾個例子，例如晉源區舊晉祠路的××玉湖城、和平南路的××院城、塢城南路尚×居、南中環梧×院等。“以尚×居為例，新房最高成交價高達16000元/平方米，現在二手房價僅一萬出頭，梧×院二手房成交最高價達14000元/平方米，現在成交單價降了3000元。
值得一提的是，曾經火爆的老牌學區房，如果小區品質不扛打，也出現了降價、銷售不佳的狀態，“塢城路某單位宿舍，對口八一小學主校，2018年二手房成交價高達15000元/平方米以上，因為小區老舊、套內面積小，現在隻要10000元/平方米。”程先生介紹，雖然學區房的情況更加復雜，受到學位限制、學校增多等因素的影響，但隨著學齡兒童數量下降，需求和價格會繼續下降。
C 擔心客戶群訴 剛需新房價格漲跌都是考驗
山西晚報記者查詢省城新建商品房歷史信息發現，省城樓價開始轉頭向下的時間點在2019年年底。如今，新建樓盤的營銷團隊如履薄冰，房價漲跌都會帶來銷售被動，尤其是剛需類樓盤，價格一言難盡，但成交價跌回2014年卻有些夸張。
山西晚報記者查詢2014年歷史數據發現，當年的成交金額榜單上，top20中以均價7000—8000元/平方米為主，例如蘭亭××城、世×城、優山×郡、富×城等，在當年的企業成交金額排行榜上，top10的樓盤多為成交均價在9000元/平方米以下的項目。對比2024年9月的實時數據可以發現，上述樓盤二手房的售價雖然比2018年有所下降，但整體仍高於2014年的開盤價，例如蘭亭××城二手房目前售價在10500元/平方米左右、世×城二手房售價在11500元/平方米左右、優山×郡二手房在9000元/平方米左右。
業內人士介紹，目前來看，雖然二手房價格有所下跌，但房價跌回十年前的說法確實夸張。從市場角度來看，房地產價格波動是市場經濟中的常態，供需關系變化、政策調控影響，產品定位和品質的起伏都會導致房價上下浮動。房企應對銷售危機採取降價手段增加銷售量，緩解庫存壓力是常規操作，但是隨之而來的即是產品裝配標准會降低。從近五年來的市場變化來看，行業下行期，樓盤續銷期間降價，會引起業主群體性強烈客訴，面臨長期的銷售壓力，品牌受到極大傷害﹔漲價會失去市場競爭力，面臨中短期的回款壓力。
“在續銷期間就大范圍降價的新房，多數是近幾年經營不佳或者已有劣跡的房企。”多位樓盤銷售案場經理稱，日常銷售中，樓盤會推出購房優惠活動，但通常不會引起老業主的反感，一方面優惠額度正常相比房款並不多，另一方面優惠范圍有限，比如“特價房”“一口價”等都是限定的少部分戶型，對於房企的大量在售產品突然降價，業主要慎重考慮，一定是企業財務或運營出了問題。以之前暴雷的某知名房企為例，其在省城的多個項目突然開始大幅降價出售車位，原來超過10萬元的車位全部四折出售，面對這種不正常的優惠，購房人還是應該謹慎考慮。
某品牌房企營銷總監伍先生告訴記者，運營穩健的房企品牌，今年樓價比兩年前明顯平穩許多，仍有價格下跌的樓盤多由回款壓力極大的房企開發。即使在同一品牌內，有些戶型小、地段遠的樓盤在降價，相反優質樓盤稀缺戶型價格還在漲。
D 大浪淘沙 好房子保值且增值
山西晚報在走訪中了解到，經過行業盤整的考驗，部分優質房源的價格有明顯上漲。
“需求決定價值，如今的購房者更加注重居住體驗，‘寧品鮮桃一口，不吃爛瓜一擔’。同一棟的‘老破小’，好樓層與差樓層總價能相差20萬以上﹔同一個小區的准新房，好戶型、好朝向的房源每平米要貴1000元左右。”程經理介紹，二手 房的成交價就是房子好壞的標尺，好房子能保值還有增值。最明顯的例子就是逼仄老城區新建的高層小區，價格挺扛打。比如杏花嶺區的中車國際小區，其地處城市中心，是近幾年才交付的准新房，周邊沒有高層住宅決定了其在地區內的稀缺性，多年來二手房價格十分穩定。還有地處南內環街的華潤昆侖御、龍城大街的太原星河灣，價格堅挺。
從新房市場來看，2020年樓市迎來大洗牌，如今仍活躍在省城樓市的房企，基本是財務運行健康、交房相對靠譜的品牌，廣大購房市民對央企、國企及有央企、國企資本入股的房企更為信任。“由靠譜房企開發的項目價格比較穩定，許多都在漲價。對比二手房來說，戶型迭代、物業水平提升、配套更佳完善都是此類樓盤的優勢。”程經理表示，無論是新房還是二手房，具有明顯產品優勢才能吸引購房者的關注。“樓價此輪下跌，更加說明5年前的樓價太水，虛高嚴重。商品住宅的金融投資屬性大過了居住屬性。”多位業內人士表示，部分購房人的觀念也要轉變，房子是用來住的，不是用來炒的，弱化房子的金融屬性，選擇提升自己生活品質的好房才是關鍵。
對於未來省城樓市的判斷，目前來看，9月新上市的樓盤寥寥無幾，今年的“金九銀十”大概率遇冷，購房者仍會處在持幣觀望的狀態。但在首付款、房貸利率處於歷史低位水平，各項政策調整扶持等多方面影響下，市場信心總體會慢慢恢復。“當前有6成以上的購房者都是‘賣舊買新’，這証明人們對好房子的剛需還是存在的。”當下市場，購房者對自己的需求要有更深入的了解，不僅要緊盯房子的價格，還要結合自身實際進行選擇，緊跟潮流的戶型、優質的物業服務、完善的配套設等，都是提升居家生活質量的重點。
山西晚報記者 柴旭暉
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