市場遇冷，商鋪還能投資嗎？

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評論

　　今年，省城商品房市場成交平淡，住宅類產品撐起了全城樓市的成交量。而五年前火爆的商鋪產品，在營銷推廣上已銷聲匿跡。山西晚報記者近期走訪市場調查發現，由於地產行業下行，零售服務行業競爭激烈，五年前搶手的不少商鋪項目目前仍處在養鋪、招商之中，項目運營狀態不佳、回報率不高的現狀讓投資者信奉的“一鋪養三代”變成了“一鋪愁三代”。
　　然而，在商鋪開發、銷售、投資整體走低的當下，少數聚集上萬居民的新交房社區商鋪及成長為太原新興商圈的晉源區萬象城商圈卻一鋪難求。目前，優質投資品匱乏，房地產市場上的商鋪還能入手嗎？太原熱門商鋪都有哪些特點？
　　A　市場供大於求：商鋪供應、成交雙雙下滑
　　省城太原的商鋪租賃市場已進入近10年來的低谷，以往被視為穩健投資的選擇，如今卻讓不少投資者陷入困境。在省城杏花嶺區北大街，一名劉姓街邊門面商鋪所有者向山西晚報記者透露，即便他一再減少租金，自己待租的商鋪依然無人問津。“其實不光我家這樣，周圍不少鋪子都存在空置，有穩定租客的商鋪大概隻有一半。”面對周遭逐漸轉冷的大環境，房東們不得不通過策略性地降低租金，盡力挽留租戶，而租戶也利用市場狀況爭取更低價格，租金一降再降。
　　這種現象並非個例。“隨著經濟環境變化、大型房企入駐帶來的短暫繁榮過后，近幾年，很多項目配套的商業街、商鋪項目售出多年，卻運營不佳、招商不濟，商鋪投資的回報不穩定。”從事商業租賃、營銷十多年的范峰先生表示，省城商鋪類型有不少，有的是商業綜合體，有的是寫字樓沿街商鋪，還有一種就是大家更熟悉的住宅社區商鋪，手中錢少的普通投資者投資的商鋪多以社區沿街底商為主。
　　從山西晚報記者走訪情況及業內反饋來看，省城商鋪租賃市場眼下處於供大於求的情況，不論是位於繁華地段還是較為偏遠的地方，均不同程度地感受到了市場的寒意。與此同時，商鋪投資逐漸回歸理性，投資者在選擇商鋪投資時更加謹慎。朗潤智業公布的數據顯示，2019年，省城商業市場供應量、成交量雙雙達到頂峰，當年有45萬平方米商鋪入市，成交量約30萬平方米，2020年開始出現下滑，兩項數據分別少量下跌至33萬平方米和24萬平方米。隨后商業市場迅速遇冷，2021年以來，省城商業市場的供應面積再未超過20萬平方米，去年更是不足10萬平方米。2024年上半年，省城商業市場供應面積僅為1.99萬平方米，成交面積1.37萬平方米，產品總價段集中在150萬元以下，套內面積100平方米以下，市場愈發冷清。
　　B　整體樓市疲軟：房企開發策略發生改變
　　曾經被視為“一鋪養三代”的商鋪為何會面臨銷售遇冷的尷尬處境？業內人士表示，這與樓市整體下行有很大的關系。范峰先生告訴山西晚報記者，商鋪的供應量越來越少，是受到房企開發模式的轉變以及商鋪這類產品市場需求的影響。
　　“省城太原的主、次街界限越來越不明顯。”范先生介紹，過去，主街商鋪有明顯的優勢，例如迎澤大街、長風街、南中環等城市主干道，繁華的街道擁有著得天獨厚的人流優勢，街道周邊往往聚集了大量的居民、上班族，還有異地游客、訪客，為店鋪提供了穩定的客源基礎。無論是日常消費還是休閑娛樂，市中心的主街道都是人們首選的去處，因此在這裡的商鋪一直是投資者、開店人的首選。但是現在，隨著城市的升級改造，很多之前的老舊主干道升級改造，市容及交通秩序管理嚴格，人車分流且停車不便，臨街商鋪重新整合，小商鋪生存空間很小。相反，部分原來並不在主干道的商鋪出入方便，客流量更大，不少臨街建筑都紛紛改造成了商鋪，零售服務等商業價值飆升，老舊二級街道上商鋪見縫插針，多如牛毛。“整體而言，眼下省城的商鋪租賃市場供大於求，在空置率逐漸升高的當下，商鋪購買的需求自然不會旺盛。”
　　另一方面，房企開發模式發生了巨大變化。“在整體樓市火熱的時候，因溢價率高、回款高（五成首付），開發商樂於開發商鋪，但在樓市整體疲軟的大環境下，百姓手中閑錢有限，商鋪銷售壓力過大，房企放緩了開發商鋪及商業地產的腳步。”業內人士介紹。以中小投資者購買的社區商鋪為例，地方政府在土地出讓過程中會考慮土地的合理利用和城市規劃需求，會明確土地的用途、容積率、建筑限高等指標，這些規定旨在平衡住宅和商業需求。對於開發商來說，同一棟樓的底商比住宅利潤更高，商鋪是平衡整個住宅綜合項目利潤的關鍵，在商鋪市場需求降低的背景下，即使是部分已經拿地的開發商也會放慢商鋪開發腳步，力求在市場轉好時獲得更好的利潤回報。
　　此外，社區商鋪通常要等到住宅賣完才開始賣，並且銷售情況多數不如住宅快，這顯然不利於房企快速回款。“需求少，不好賣，時間久了，開發商關於商鋪的營銷成本就會增加，成本測算下來不如專心開發住宅，早點回籠資金。”上述業內人士說道。
　　C 投資觀念轉變：老百姓最怕“一鋪愁三代”
　　除了市場環境的影響之外，消費者觀念的轉變對商鋪市場也帶來一定的影響。“過去，人們總認為‘一鋪養三代’，有些購房者在小區買一套住宅后，手裡如果有余錢還會‘順手’投資一間商鋪，靠收租獲取回報。如今，‘一鋪養三代’的觀點逐漸淡化。”范先生告訴山西晚報記者，商鋪作為投資屬性較強的樓市產品，購房者看中的是總價以及出租回報，在如今商鋪價格更高，但回報並不理想的環境下，投資商鋪並不劃算。
　　數據顯示，省城商鋪的平均售價在2018年達到頂峰，成交均價超過25000元/平方米，是同期住宅成交均價的兩倍。2024年上半年，省城商業市場的平均售價已經跌至18000元/平方米左右，而住宅市場的平均售價則與2018年差別不大，維持在12000元/平方米。“可以看到，相比住宅，在樓市整體環境出現波動時，商鋪受到的影響更大。”業內人士表示，商鋪投資屬性更強，房子本身價值的巨大落差讓很多人難以接受，很多人覺得不如住宅穩定。
　　此外，除了單價不如住宅穩定，投資商鋪的成本也比同地段住宅要高，從歷史銷售數據來看，即使近幾年商鋪單價一跌再跌，但平均售價仍是住宅的1.5倍左右，熱門區域好點的位置價格還要更高。“地段、人流量好點的區域，買商鋪還不發愁出租，但人流量差的地方商鋪出租難、空置期長，不僅很難轉手，轉手價格也要虧不少。”業內人士表示，人們的消費習慣也發生了改變，網購、外賣已經融入人們的日常生活，商鋪的生存空間受到擠壓，經營戶的經營積極性不高，很多小區門口的商鋪隻有水果店、理發店、藥店還有人流量，其他行業底商很難做起來，不少商鋪即便租出去，也經常面臨退租、轉租的情況。
　　此外，相比普通住宅，商鋪還存在不能落戶、持有成本大、產權時間短、交易稅費高等劣勢。“投資單價高、回報率低、租金不穩定，且升值潛力不大，甚至會貶值，這樣的商鋪放在手裡根本算不上優質資產，這是現在人們不願買商鋪的重要原因，以前是‘一鋪養三代’，現在最怕變成‘一鋪愁三代’。”業內人士說道。
　　D 影響熱度因素多：投資商鋪需謹慎
　　山西晚報記者在採訪中了解到，目前，省城商鋪的熱門地段主要集中在南部。此前，太原市政府發布的一組數據顯示，2024年上半年，太原市小店區七大商圈新增開業店鋪209家，包括新開業首店26家。雖然上述新增店鋪很大一部分位於在商業綜合體內，但一個區域的新增店鋪數量，可以反映出該區域的商業活躍度，從側面印証獨立商鋪的需求度。
　　“萬柏林區的麗華板塊、小店區的南站板塊，還有晉源區的晉陽湖板塊，是眼下太原商鋪投資回報率較高的區域。”業內人士介紹，從市場反饋來看，優質的商鋪往往需要依托品質較高的社區，不僅有足夠多的住戶，周邊配套設施也要完善，教育、醫療、商業、文化生活等。“影響商鋪熱度的因素很多，各項要素往往缺一不可，配套完善的地區，商鋪才能具備穩定的收益和增值。”業內人士介紹，很多人認為，依托商業綜合體投資沿街商鋪比較穩妥的一種選擇，這種方式過於片面。“人們對商業體的需求是小商小鋪無法替代的，客流有很強的目的性，指望逛街的人在周邊小店駐足不太現實，此外，商業體的輻射范圍有限，大概在周邊1公裡甚至500米以內，超出范圍后人流量明顯下降。”業內人士介紹，住宅搭配商鋪，是典型的社區需求關系，成熟的社區遠比商業綜合體重要，現如今，大型商場由於經營不善而閉店的例子比比皆是，一旦閉店，對於周邊的商鋪會有不小的影響。
　　隨著國家對住宅房地產市場宏觀調控的加劇，部分投資者仍看好商鋪。目前，大型商業綜合體、寫字樓沿街商鋪、住宅底商等數量增多，同質化競爭愈演愈烈。無論是租賃還是售賣，供大於求都是當前商鋪市場的主基調，導致商鋪的投資回報率降低，出現更多商鋪待租、待售。業內人士建議，對於有投資商鋪意願的人群，為了防止出現“一鋪愁三代”的情況，投資之前一定要做好全面的實地考察，優先選擇國企背景的開發商，不僅要了解不同商鋪各自的區位優勢，還要了解商圈周圍的交通狀況、人口密度，消費人群、消費水平等。如果准備自己開店，還要考察周圍的市場競爭。“當前市場，投資商鋪不要沖動，要量力而行。這個投資並不是穩賺不賠，租金回報率不一定能達到投資者的預期，隻有好的商鋪才真正具有投資價值。”業內人士介紹，商鋪的選擇大有講究，除了之前提到的高品質的社區與成熟的配套，商鋪在樓棟的位置很重要，不宜挑選死角位置的商鋪，盡量選擇近十字路口的“金邊銀角”，或者社區正門兩側的店鋪都是投資的最好目標。商鋪的戶型也非常重要，盡量選開間大，進深短的，層高也要足夠，一般來說單價會因為層高而上漲。此外，無論是出租還是承租商鋪，都要簽訂正規、有效的租賃合同，約定清楚商鋪的位置、面積、租期、租金、付款方式等內容，盡可能約定租金價格遞增率。合同上還需明確甲乙雙方各自的權利和義務，例如租賃期間房屋修繕、違約責任和合同終止的賠償措施、爭議的解決辦法等。發生變動和糾紛時，一份書面合同能為雙方提供必要的保障。