商品房變成回遷樓政府和開發商的遺留問題誰來埋單？

時間： 2014年07月31日10:31 來源：山西新聞網--三晉都市報

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政府和開發商的遺留問題卻讓買房人埋單？
    臨汾市的薛女士怎麼也沒想到，自己家於2005年花33萬余元購買的安宇花苑C區的商品房，卻因為開發商至今未繳納土地出讓金而無法過戶，去房管局辦理房屋過戶手續時，她才得知自己購買的商品房竟然是回遷樓。難道是開發商欺騙了客戶？
房子是回遷樓？
    7月24日下午，薛女士拿著自家的房產証再次失望地走出了臨汾市房管局政務大廳的門。為了房子的過戶問題，她已整整糾結了多半年。
    2005年6月，薛女士的婆婆花33萬余元購買了臨汾市解放西路附近安宇花苑小區一套建筑面積為111.77平方米的房子，並與開發商簽訂了商品房買賣合同。
    2007年1月，開發商給薛女士家辦下了房屋所有權証。“房產証都辦下來了，我們也沒想那麼多。”拿到房產証的一家人，誰也沒注意到房產証“附記”一頁上的“此房還遷於2006年3月”。就是這句話，成為薛女士賣房過戶的直接障礙。
    今年年初，薛女士所在單位欲為職工集資建房，她就想著將該房屋賣掉，用賣房錢在自己單位再買個大點的房子。當她與買家談妥價錢，去臨汾市房管局對房屋辦理過戶手續時，工作人員告知“該房屬回遷樓，不能過戶，若想過戶，需繳納土地出讓金”。這時，她才注意到了房產証上的那句話。“當時我家直接從開發商手裡買的房，開發商也沒跟我們說是回遷樓，簽的合同也是商品房買賣合同，怎麼就成了回遷戶？”薛女士難以置信。
    記者從薛女士所持的商品房買賣合同中看到，該房的出賣人為臨汾市安宇房地產開發有限公司（以下簡稱安宇公司），在“項目建設依據”一條中，寫著“出賣人以出讓方式取得位於解放西、編號為2002.005的地塊的土地使用權”。土地使用權出讓合同號、土地使用權劃撥批准文件號、劃撥土地使用權轉讓批准文件號處均為空白，雖然合同上注明了預售商品房批准機關為臨汾市建設局，但商品房預售許可証証號處卻是空白。
    為了弄明白自己房子的情況，薛女士去了安宇公司的辦公樓，“整個公司隻有一個工作人員匆匆開門后離去，根本找不到負責人。”
    之后，薛女士輾轉找到了商品房買賣合同上開發商委托代理人丁某的電話。
安宇公司是無辜的？
    在電話中，丁某自稱是該公司售樓部經理，“這不是你一家的問題，整個C區都是這個情況，這是綜合因素造成的。並不是開發商欺騙你，鼓樓廣場項目工程是臨汾市2002年的十大工程之一，當時政府沒錢建設，就出台了一個政策：鼓樓廣場由我們公司出資建設，然后用我們公司墊支的公建費抵‘安宇花苑’的土地出讓金，這塊地是我們公司從政府手裡買來的，是政府一直沒有把這個事情捋順。加之市政府領導不斷更換，沒人管這個事，導致C區無法獲得土地証。現在我們正積極與市政府、房管局溝通此事。半個月后如果還是無法正常辦理過戶手續，那你可以走司法程序，起訴我們公司，我們公司再起訴政府。在這件事情上，我們公司真的是無辜的。我只是承辦人，隻負責給你解釋，不承擔任何法律責任。”
    與丁某溝通半個月后，薛女士再次給其打電話詢問處理結果。“丁某說，事情還沒解決，他也沒辦法，讓我去找他們公司領導。他們公司沒有人上班，丁某又不給我們提供安宇公司負責人的電話。”
    看了薛女士的購房合同，臨汾市房管局辦公室主任郭海強對記者說：“這塊地明明是劃撥土地，合同上卻寫著出讓。劃撥土地沒有繳納土地出讓金不允許上市交易，開發商將回遷樓當商品房銷售肯定是違規的。臨汾市歷史遺留問題太多，薛女士的問題只是冰山一角。如果想過戶，必須得繳納土地出讓金。”
    劃撥土地與出讓土地的區別在哪裡?劃撥土地（含有償使用）土地証是指未交納土地出讓金辦理了“劃撥”類型的土地証，以后上市流轉、轉讓、抵押時需向政府補交土地出讓金﹔出讓土地証是指交納了土地出讓金辦理了“出讓”類型的土地証，以后上市流轉、轉讓、抵押時不再交納土地出讓金。
    記者了解到，為進一步規范土地市場，解決臨汾城區范圍內已取得劃撥土地使用權補辦土地出讓問題，2010年底，臨汾市國土資源局出台了《劃撥土地使用權補辦出讓的試行意見》。
    按照該試行意見規定的辦理程序，申請人向轄區土地管理所提交申請等材料﹔土地所委托有資質的單位進行調查、勘測，初審完成后送交行政審批大廳受理﹔審批大廳受理后，移交局辦公室送土地利用管理科審查辦理，不符合條件的予以退件﹔土地利用管理科核定補交土地出讓金額后報主管領導審核﹔報局務會審定﹔報請市政府批准﹔中國土地市場網公示﹔簽訂出讓合同，繳納出讓金﹔辦理土地使用証。
    在當地房管局工作人員看來，個人繳納土地出讓金程序繁瑣，“很難，可以說是交不了”。
房子可以過戶了？
    “‘商品房’字面意義上理解即包含了土地出讓金，我當時買房的價格已經包括了這筆費用，憑什麼現在還讓我個人再繳納土地出讓金，政府和開發商之間的某種行為導致的后果，憑什麼讓買房人來埋單。再說當初開發商公然將回遷樓當商品房賣，我們老百姓不懂，監管部門干啥去了？”房子無法過戶，薛女士賣房籌資的願望破滅，她集資換大房子的計劃被迫“流產”。
    按照臨汾市國土資源局出台的《劃撥土地使用權補辦出讓的試行意見》，土地出讓金的繳納按土地級別分為5個等級。住宅用地出讓金：1級每平方米630元﹔2級每平方米540元﹔3級每平方米420元﹔4級每平方米315元，5級每平方米165元。城區基准地價調整后，繳納的土地出讓金標准也將作相應調整。
    據了解，由於劃撥土地、集體土地上的房屋上市交易補繳土地出讓金，變更土地性質手續繁瑣，上述意見出台后，幾乎無人辦理過，致使大量存量房長期無法進行初始轉移、抵押登記，導致私下交易、稅費流失嚴重，嚴重擾亂了房地產市場秩序。
    為此，臨汾市房管局曾向市政府打報告，稱歷年政府重點工程或經濟適用房項目，土地手續不完善，或《土地使用証》上備注有“臨時”等字樣的問題。因“指揮部”或開發建設單位解散、撤離等已無法補全土地手續的，建議依據“政府土地批文”“土地出讓合同”或上述“臨時”土地使用等作為“用地証明”，可辦理房屋初始登記。如東關商城、安宇花苑等小區。“我們還在等政府的批示”。
    針對薛女士反映的問題，記者致電安宇公司售樓部經理丁某，丁某給記者的解釋與給薛女士的解釋如出一轍。“因為反映類似問題的客戶較多，開發商一直積極與政府溝通。7月22日，政府就此事組織相關部門工作人員召開會議，現在問題已經解決，具體怎麼處理我不清楚，反正業主可以去正常辦理過戶了。”
    安宇公司於2002年4月在臨汾市工商局登記注冊，現在該公司法人已變更。記者詢問該公司負責人的電話，“現在公司沒什麼項目基本上算解散狀態，有什麼事都是電話溝通，我這兒確實沒有負責人的電話。”丁某說。
    聽丁某說房子可以辦理過戶手續了，喜出望外的薛女士於7月24日下午，拿著自家的房產証再次去了臨汾市房管局政務大廳，得到的答復是“還未接到上面的通知”。
    起訴開發商！婆婆年齡大了，自己也沒有那麼多的時間與精力，薛女士覺得那是沒有辦法后的最后一個選擇。現在，她還在等待政府對於類似問題最終的處理決定。
本報記者何玉梅