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水電氣暖入戶收繳難 業主委員會成立難 物業費欠繳處置難
家住太原市恆大綠洲的韓龍最近正在辦理新的“電卡”，其實就是一張銀行卡，以后再也不用到物業買電，供電企業會定期按照用電額度扣除相應費用。
目前，絕大多數住宅小區由物業代收電費。殊不知，這樣的做法與現行《物業管理條例》中的相關規定有些出入。近期，省人大常委會城建環保工委對全省物業管理情況進行了專項調研，記者也就此對太原市部分住宅小區業主、物業管理人員、律師做了調查。結果顯示，物業管理依法而行需要破解水電氣暖入戶收繳難、業主委員會成立難、物業費欠繳處置難三大難題。
水電氣暖應當直接向最終用戶收取有關費用
按照 《山西省物業管理條例》的規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當直接向最終用戶收取有關費用。這些單位不得強制物業服務企業代收費用，也不得因物業服務企業拒絕代收前款規定費用而停止提供服務。
那物業代收這些費用是否違法呢？也不能這樣說。律師劉鍵告訴記者，《物業管理條例》規定，物業服務企業接受委托代收水電氣暖等費用的，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。
然而，實際調研過程中，省人大常委會城環工委調研組卻發現，物業公司代收各種費用，不僅承擔了大量社會職能，增加了額外成本，而且加深了業主對物業管理的誤解，甚至產生矛盾糾紛。
就拿近期諸多物業公司代收冬季採暖費用來說，有些住戶總是遲遲不願繳納採暖費用，但是，供熱企業不收到小區全部住戶的採暖費就不對該小區供熱。這讓代收採暖費的物業服務企業很為難。大部分物業服務企業採取不交採暖費就限制買電的方法，讓住戶按時繳納採暖費。如：太原市奧林花園住宅小區，物業公司在先行墊付居民欠繳供熱費用、保証居民正常供熱的前提下，就規定沒有交供熱費的住戶隻能買15元的電。看來限電，也是無奈之舉。
全省城市住宅小區成立業主委員會的僅佔5.4%
你的小區有業主委員會嗎？記者詢問了10多位朋友，隻有2位朋友做出了肯定回答。這也代表了我省的現狀。據省人大常委會城環工委調研顯示，截至2013年底，全省城市住宅小區共有9704個，其中，成立業主大會及業主委員會的小區僅有524個，成立率僅為5.4%。
“沒有業主委員會，非常不便於業主維護權益。”劉鍵律師表示。在調查中，記者發現，大多數老舊小區由於是單位管理或回遷等形式，基本沒有成立業主委員會。一些新建大型商品住宅小區，大多成立有業主委員會。但是，成立初衷並非自覺，而是和物業服務企業發生糾紛后，由一些維權意識較高的業主呼吁成立的。
以太原市富力城業主委員會為例，最初是由於供熱不達標准，部分居民拒絕繳納供熱費用，要求物業給個說法，催生了業主委員會的誕生。由業主委員會代表全體住戶和物業談判，當年，也確實為大家要回了一定的經濟賠償。
省人大常委會城環工委調研組建議，必須理清部門職責，創新治理方式，形成聯動聯管聯建機制，特別是要充分發揮鄉鎮、街道和居委會在物業管理中的作用，解決業主大會和業主委員會成立難、運行不規范的問題。
業主欠繳物業費缺乏有效管制手段
在調查中，記者發現，當前物業服務行業出現一個怪現象：一邊是物業公司感覺入不敷出，經營難以為繼﹔另一邊卻是業主認為物業公司服務不到位。
省人大常委會城環工委的調研也發現，我省物業收費缺乏合理調價機制，收費水平偏離市場成本，制約了物業管理市場健康發展。我省商品房和保障房物業服務收費均實行政府指導價，以太原市為例，2005年物價局公布商品房物業收費最高定價為1.27元/平方米，直到今年才調至1.6元/平方米。近年來，人工、材料等成本逐年上漲，企業入不敷出。特別是部分小區收費率不高，業主欠費現象經常存在，形成負面效應。
據了解，物業公司的利潤主要來源於物業費，這筆費用主要用於包括物業公司在小區保潔、保安、綠化維護、公共設施設備維護等方面的勞動付出。劉鍵律師表示，現行法律法規規章制度，承擔責任多是針對物業服務企業做出的規定，對業主欠繳相關費用，沒有硬性處罰性規定和管制手段。
據了解，那些代收電費的物業服務企業，可以靠限繳電費的手段催繳物業費用，但是，對於將代收職責全部交出的規范的物業服務企業，全面收繳物業費無疑是個難題。還以富力城為例，現在正值收取一年物業費的時候，但是，總有部分業主拖欠不繳。物業也沒有更好的辦法，只是在每個單元門口貼出溫馨提示，感謝業主的支持，並將交過物業費的業主名字公布出來，以此督促欠繳業主。其實，從長遠看，居民欠繳物業費會導致物業服務企業人員不足、不能提供優質服務，甚至造成垃圾堆滿地、公共設施壞了無人管的混亂局面。
省人大常委會城環工委調研組建議，積極探索治理業主欠費的有效方法，加強宣傳引導，規范物業企業公示收費內容，讓業主明白消費﹔提高物業服務的質量和水平，提高業主滿意度，從而提高業主繳費的自覺性。
本報記者劉宇
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