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太原市物價局成本監審分局於2013年7月20日—8月5日，對太原市物價局經營服務處選定的住宅小區2012年物業服務成本進行了書面調查。本次物業服務成本調查，主要針對調查對象2012年物業服務成本相關數據進行收集，所有數據均由各物業公司提供，主要包含5個方面的內容，即綜合管理費、物業共用部位日常運行維護費（不含電梯及二次加壓費用）、綠化養護費、清潔衛生費、秩序維護費等支出情況及各項所佔比例進行了測算，物業服務面積是根據各物業提供的數字確定，本次調查以各物業公司書面報告數據為基礎進行測算。
○成本構成
A 物業服務成本
經核算，除電梯和二次加壓費用外，太原市部分高層、多層、多高商鋪混合的小區，2012年物業服務平均單位成本為1.24元/平方米·月。
說明物價部門對收回的26家小區報表篩選，最后確定有效報表13家，無效報表13家 （含現行收費標准超過1.27元/平方米·月和填報數據明顯不符的報表），因為物價局隻管控1.27元/平方米·月的物業收費標准。
其中綜合管理費佔比最大，達到37.62%﹔秩序維護費及安全防范人員費用次之，佔比達到25.36%﹔物業共用部位日常運行維護費佔比為16.54%﹔清潔衛生費及保潔人員費用為15.86%﹔綠化養護費及維護人員費用為4.62%。
B 住宅小區停車服務、電梯運行成本
經核算，太原市住宅小區（除別墅、聯排住宅）電梯運行成本為0.4元/月·平方米，住宅小區機動車停車服務運營成本為地下平面停車位80元/月·車位，機械復式停車位177元/月·車位。
說明本次住宅小區的停車服務、電梯運行成本調查，主要對調查對象為華德中心廣場、奧林花園、星河灣、大唐四季花園、麗華苑、帝景華府、晉建文緣和濱河苑和文華苑、育翠苑、汾河焦煤、濱東花園、濱東嘉園住宅小區的車輛、電梯運行成本相關數據進行收集，所有數據均由各物業公司提供。
主要包含5個方面內容，即電費、人工費、年檢費、維保費和維修費，調查以各物業公司提供的數據為基礎進行測算。
○權威說法
收費標准滯后調價勢在必行
根據太原市物價部門的統計結果，太原市目前住宅小區實行物業服務收費管理的有512個物業服務企業，住宅小區710個，面積達7000萬平方米。其中，收費標准按一級的小區有122個，二級的有150個，三級的有114個，四級的有187個，五級的有137個。
實行車輛服務收費管理的約有140個物業服務企業，住宅小區約150個，機動車車位數約20000個。
各等級目前的最高收費價格
等級 最高價格（元/平方米·月）
一級 1.27
二級 1.02
三級 0.78
四級 0.54
五級 0.41
2012年物業服務平均單位成本為1.24元/平方米·月，左表中的五級中，除一級的最高價格高於平均值外，其余四級的最高價格均低於平均值。
太原市物價局曹麗君：物業成本等構成有了新變化
政策環境有了新變化。繼2003年《中華人民共和國物業管理條例》頒布之后，國務院2007年進行了修訂﹔2007年3月頒發了《中華人民共和國物權法》﹔2010年11月山西省人大常委會對2004年頒發的《山西省物業管理條例》進行修正﹔2012年山西省住房和城鄉建設廳發布了《山西省住宅物業服務標准》﹔2013年9月太原市房地產管理局制定了《太原市住宅物業服務標准》。
服務內容及等級劃分有了新調整。現行的《太原市普通住宅物業服務等級與收費標准（暫行）》（並價房字【2005】108號）文件中物業服務等級標准即：從高到低依次為一級、二級、三級、四級、五級已不再適用，新制定的服務等級標准即：高到低依次為五級、四級、三級、二級、一級。同時將電梯運行服務、裝修服務等一並納入物業服務。
成本等構成有了新變動。並價房字【2005】108號文件執行8年來，人員工資、物價水平等發生了較大變化，服務條件、種類也發生了變化。現行的《太原市車輛停放服務收費標准（暫行）》沒有“機械復式車位”和“獨立封閉式車庫”的服務收費管理項目﹔同時根據《中華人民共和國物權法》第七十四條“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有”的規定，相關權屬應該進一步明確。
物業服務收費管理范圍有了新拓展。並價房字【2005】108號文件隻對普通住宅物業收費做了規定，在實踐中普通住宅的概念不好把握。因此，應該考慮修改進一步明確政府指導價和市場調節價的劃分，便於具體操作。《太原市物業服務與收費管理辦法》（征求意見稿）已發布征求意見，新辦法出台后，將非住宅及住宅中的別墅、聯排住宅物業服務收費確定為市場指導價。本次聽証會將不再對上述范圍內的物業服務收費標准制定方案。
太原房產管理局齊聰文:定價偏低等致物業服務品質下降
《太原市普通住宅物業服務等級與收費標准》於2005年發布以來，對規范物業服務收費，提高物業服務水平發揮了很大的作用。
由於政府指導價長期不變、建設單位前期物業費定價偏低、業主大會建設緩慢等多方面原因共同作用的結果，造成了部分項目的物業服務品質不斷下降、損害了業主的公共利益，阻礙了物業服務行業的持續健康發展。
目前，太原市的人工成本在不斷上漲，太原市2005年至2013年最低工資標准從每月520元上漲至每月1290元。
○觀點碰撞
物業公司虧錢？
同意
太原市物業協會副會長紀木春：收費過低，物業艱難運行
目前物業公司成本壓力巨大，2005年太原市開始推行最低工資標准，當年為520元/月。8年以后的今天，最低工資標准已上調為1290元。加上2008年國家頒布《勞動合同法》，企業應當為員工繳納勞動保險，企業繳納部分最低標准每月也得700余元，目前太原市的實際最低用工成本已上升至2000余元/月。僅此一項人工成本就上升3.48倍，還不包括各類材料、能源費用等運行成本的上漲，但行業實際執行的收費標准已有8年沒有調整，即使足額收齊費用，企業也難維持運行。中國物業管理協會對行業生存狀況的調查顯示反映這類問題的企業佔被調查企業總數的35.39%。由於收入低，企業難留住人才，人才難尋、難留，導致服務質量難以保証。這些情況導致物業管理企業的經營一年比一年難。
根據調查，物業服務行業基層操作人員的年均收入大大低於社會平均工資，絕大多數的操作人員的工資僅維持在最低工資標准上下，很多物業公司的操作人員的工資水平甚至不到社會平均工資標准的一半。
此外，目前大家的物業服務消費觀念不強。人們對物業管理行業提供管理服務的社會性、公共性、有償性認識不足，對物業服務企業的服務活動不積極支持、不主動配合。
反對
山西晉豐律師事務所律師秦符森：物業報表不精確，成本顯示虛高
本次成本監審所抽取（被釆納）的小區報表並不精確，平均成本顯示虛高。本次聽証會所抽取的物業企業，多是成熟的、有資質的物業公司提供的數據。物業企業人員填報的數字隨意性大、填寫成本虛高，而沒有根據物業公司的原始年度財務報表為核算依據。
沒有資質的物業組織普遍素質較低、成本較低，其無權擅自提高物業收費等級和標准，應以較低的等級收費較為妥當，這樣不易引起激烈的社會矛盾。
雖然這幾年服務成本有所提高，但是物業企業佔用業主共有的場地收取大量的車輛服務費等，這樣的較大收益並沒有在服務成本中體現和沖減，這普遍存在於無合法登記或無資質的獨立核算服務組織中，這樣的現象和小區在太原市大量存在。這一次抽查並沒有考慮到這些小區的不規范物業管理和服務成本，這些組織也沒有被抽查上報填寫報表（或報表沒有被釆納)，所以物價局抽查的有效13家報表，是選取的正規合法的物業公司，導致服務成本顯示虛高。
本報記者 蘇景岳 實習生 王宇
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