“取消公攤面積”，一周兩地官宣！
購房者認可期待 業內人士不置可否
“取消公攤面積”，一周兩地官宣！
購房者認可期待 業內人士不置可否
上周，國內兩地先后官宣“取消公攤面積”。12月17日，河北省張家口市發文明確，逐步推進“取消公攤”。此前的12月12日，湖南省衡陽市亦發文明確，自2025年1月1日起，商品房銷售實行套內建筑面積計價。在此之前，包括廣州、杭州、長沙和廈門等地，雖然未明確取消公攤，但也通過放寬對贈送面積限制、優化陽台等空間面積計算規則等方式提高實際得房率。
一時間，取消公攤迅速成為公眾熱議焦點，眾多購房者尤為關心是否會對購房成本產生影響。那麼，套內面積計價與建筑面積計價有什麼不同？建筑面積計價存在著哪些問題與誤解？公攤能被取消嗎？套內面積計價會給購房者帶來哪些利好？山西晚報記者進行了調查了解。
A 多地發布新政策 “取消公攤”再次引起熱議
12月12日，湖南省衡陽市住房和城鄉建設局等部門聯合發布《關於全市商品房銷售實行套內建筑面積計價的通知》，明確自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實行套內建筑面積計價。緊接著，12月17日，河北省張家口市住房和城鄉建設局等四部門聯合發布《關於推動房地產市場平穩健康發展的若干措施》的通知，提出鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進“取消公攤”。
不只是張家口市、衡陽市，此前就已有多地提出“取消公攤”。今年4月30日，廣東省肇慶市多部門聯合印發了《肇慶市促進房地產業高質量發展若干措施》，提出從2024年5月1日起，肇慶市范圍內商品房實行按套內面積計價宣傳銷售。9月5日，據微信公眾號“湘潭在線”消息，湖南省湘潭市人民政府辦公室發布關於《湘潭市促進房地產市場高質量發展的若干措施》的通知。其中提出，房地產開發企業可實行按住房套內面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。更早之前，合肥於去年7月召開全市房地產工作專題會議，也提出“為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內面積計價。”而包括廣州、杭州、長沙和廈門等地在內的城市雖未明確取消公攤，但也通過放寬對贈送面積限制、優化陽台等空間面積計算規則等方式提高實際得房率。
公攤面積是“分攤的公用建筑面積”的簡稱，公攤面積與套內建筑面積之和，構成了一套商品房的建筑面積，目前我國商品房銷售基本以建筑面積作為計價依據。實際生活中，有關商品房公攤面積的爭議多年來從未間斷：山西臨汾一業主發視頻吐槽，自己購買116平方米的商品房，公攤達37平方米，電梯走廊比家裡寬，能在走廊做的事情絕不在家做﹔河北衡水的鄭女士購買了一套近74平方米的房子，交房后發現套內面積約為40平方米，房屋公攤面積達46%﹔西安一女子收房時發現房屋建筑面積共69.75平方米，其中套內建筑面積32.71平方米，公攤建筑面積37.04平方米，公攤佔比甚至超過了50%……因此，“取消公攤面積”一直以來都是備受熱議的話題。
B 政策解讀有誤 取消公攤≠公攤面積不計價
一周之內，兩地先后官宣讓“取消公攤”再次熱議，相較於此前部分城市提出的“可實行”“探索”的建議性通知，衡陽市此次明確了“套內建筑面積計價”即將實行。業內人士認為，從公布的文件來看，網上的諸多解釋存在夸大和誤讀，一直以來人們熱議的“取消公攤”其實是按照套內面積計價，並不意味著公攤面積沒有了。
根據衡陽市發布的通知，在衡陽市行政區域內，房地產開發企業、房地產經紀機構應當對每套商品房按套內建筑面積進行明碼標價，並在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，標價內容與套內建筑面積單價保持一致。“按照套內面積計價其實很早之前就已經存在，但在實際中應用的較少。”業內人士介紹，事實上，2001年施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。
此外，我國個別城市已經按照套內建筑面積計價執行多年，早在2002年，重慶市人大常委會通過《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，其中第十三條明確，商品房銷售應當同時公布套內建筑面積及其價格、建筑面積及其價格，並載入商品房買賣合同。但山西晚報記者通過查詢多個房屋中介平台發現，重慶市無論是新房還是二手房，顯著位置標注的面積和價格依然是按照建筑面積計算。
“按套內建筑面積計價銷售，公攤成本會計入套內建筑面積價格中去，這只是兩種不同的計價方式，理論上總購房成本不會發生變化。”業內人士介紹，以一套建筑面積100平方米、套內面積80平方米、單價10000元/平方米的房屋為例，按原來建筑面積計價，總價為100萬元﹔若按套內面積計價，有可能單價就要變為12500元/平方米，總價依然是100萬元，這只是理論上的簡單換算，實際情況可能更為復雜。在實際操作中，這樣的例子也有。2003年，北京開始執行的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》中明確，預售商品住宅實行以套內建筑面積計價，在北京住建委公示的住宅價格信息以及新版《北京市商品房預售合同》裡，均標明建筑面積、套內面積以及對應的價格。以北京住建委公示的某樓盤房源為例，一套建筑面積122.03平方米的房源，按建筑面積擬售單價55592元/平方米﹔套內面積96.15平方米，按套內面積擬售單價70555.30元/平方米，兩者總價均為6783892元。
C 面積計算復雜 新方法讓購房人“所見即所得”
既然總價一樣，為何“取消公攤”會引起強烈關注？對於購房者來說，按套內建筑面積計價又會有哪些利好呢？
“公攤面積之所以廣遭詬病，很大程度是源於多數人不理解公攤面積存在的合理性和必要性。”業內人士表示，公攤面積不透明是老百姓們呼吁取消公攤的重要原因之一，因為過去很多地方開發商缺少監管，期房銷售樣板間和交付實情的不一致，導致購房者誤以為是因為公攤所致。“公攤面積的規劃、測繪和計算是一個復雜、專業的過程，多數人並不了解。”業內人士介紹，確實有少數公攤比較高的特例，但很多都是因為規劃政策約束導致，比如多數公寓公攤面積相對佔比較大，這是因為公寓的人口密度大，每一層住戶多，從日常出行和安全的角度來看，樓道就需要更寬、電梯配置數量更多，甚至安全通道需要更加寬敞，公攤面積比例自然大。“戶型不同、樓層高度不同、建筑結構不同等，即使是同個小區，不同戶型分攤的公攤面積是不一樣的，這源於建筑結構差異，除非整個小區的樓棟都一樣、戶型也全都一樣，不然公攤面積肯定不同。”省城資深地產業內人士關先生稱，被業主瘋狂吐槽公攤大的房子，多是公攤部分劃分不明或某些項目公攤面積佔比過高的情況。
如果按照套內建筑面積計價，最明顯的影響是讓購房人更直觀地了解自己購買的房屋每平方米究竟是多少錢？“隻有專業人士才能了解公攤的大小，為了讓老百姓產生‘所見即所得’的感覺，按套內面積計價在一定程度減少了房屋銷售過程中的信息不對稱，增強市場透明度，打消購房者對於公攤大小的疑慮，幫助購房者更好地進行購房決策。”業內人士提醒，房產面積計算是一個復雜的過程，就拿此次引起熱議的套內建筑面積計價來說，它與很多老百姓認知中的“使用面積”也有差異，包含由套內房屋的使用面積、套內牆體面積和套內陽台建筑面積三部分組成，在計算時需按《住宅建筑設計規范》規定的方法計算，套內牆體面積在計算時又要分情況，商品房各套（單元）之間的分隔牆、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）均為共用牆，共用牆牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積，而非共用牆則需要將牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積，一般人很難搞明白其中的差異，需要有資質的專業機構進行測量。
D 全面取消不現實 公攤面積透明才是關鍵
房地產經過多年的發展，公攤面積的計算、測量已經具備完善的法律依據。雖然社會上有關“取消公攤面積”的呼聲不斷，但多位接受山西晚報記者採訪的業內專家認為，公攤面積是每戶業主必須使用的建筑面積，目前尚看不到“取消公攤”政策全面落地的趨勢，即使是實行套內建筑面積計價，大范圍執行也需要時間。
“‘取消公攤’這種說法就過於片面，每戶房屋無法孤零零存在，公攤關系到一棟樓配套設施的品質高低。”業內人士介紹，現代化的住宅，離不開公共區域，樓梯、大廳、電梯、消防設備、供暖設備等。公攤存在，這些基礎設施才能建設使用，而公攤面積的大小決定了設備的完善程度，與居住的舒適度是息息相關的，一般情況下，在合理、合規的范圍之內，公攤面積與居住的舒適度成正比關系。比如一梯兩戶比一層四戶公攤高，但電梯使用更加便捷﹔入戶門前走廊更寬，相鄰兩戶入戶門肯定不會打架﹔更寬的樓梯間，一旦發生緊急情況也更容易撤離……業內人士建議，不要為了追求小公攤而犧牲居住的舒適性。
在實行套內建筑面積計價方面，如果一旦全面實施，必然對二手房市場產生影響。一方面，市場的二手房源當年均是按照建筑面積計價，改變計價方式之后，房東是否會漲價？漲價多少才能讓買賣雙方都滿意，並維持二手房市場的正常運轉？即使套內建筑面積計價僅限新房，這對於二手房市場將是不小的沖擊，因為同樣區域內的二手房得房率隻有80%，新房卻按照套內建筑面積計價，特別是交房不久的准新房，二者原本的單價可能差距不大，但改善浪潮下新房本就更具優勢，這部分二手房或者開發商手中庫存房源有可能要大幅降價。
此外，房屋使用建筑面積計價已經有相當長的歷史，除了房價之外，還有稅費、物業費等，目前也普遍以建筑面積計價，未來若是實行“套內建筑面積計價”，不動產權証上按套內面積標注房屋面積，那麼稅費、物業費是否也應該跟進？業內人士認為，這就會出現一些新問題，比如物業費是不是會漲價，稅費的征收會不會有新的變化等。“建筑面積自企業拿地開始就已經存在，幾乎涵蓋了開工、預售、驗收、交付、后期管理等房屋的全生命周期，大面積推廣‘套內建筑面積計價’需要各個階段都有相應的配套政策。”業內人士表示，消費者不要盲目追捧“取消公攤”，應該理解“公攤”、了解“公攤”，在合理、合規的范圍之內接受“公攤”，當前市場，增加公攤面積的透明度才是解決爭論的關鍵所在。
山西晚報記者 柴旭暉
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