多個城市房貸利率上調太原購房要不要“搶跑”入市

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　　屢創新低的房貸利率，突然調頭向上。自今年部分城市商業房貸利率跌破3%以后，房貸市場在最近迎來了一波利率上調潮。11月30日，杭州傳出首套房貸利率上調，最低漲至3.1%，這已是杭州在11月的第二次上調﹔廣州、寧波、無錫、南京、武漢、廈門等多個城市也上調新發放首套房貸利率下限，調整后利率水平在3%—3.1%﹔與此同時，省城太原地產界也傳出全省（山西省）商貸首套利率將從3.0%調整為3.1%的消息。
　　事實上，省城首套房貸利率下調到3.0%僅有一月有余。此前，隨著新一期貸款市場報價利率（LPR）在10月21日出爐，省城購房商業貸款5年期以上利率在當天調整為3.0%。省城的房貸利率到底上調了沒有？在LPR並未調整的情況下，房貸利率上調的原因是什麼？對於老百姓來說，利率變化帶來的影響有多大？山西晚報記者進行了調查了解。
　　A 繼全國多地之后太原商貸首套利率上調
　　“接銀行最新通知，12月7日起，商貸首套利率從3.0%調整為3.1%，全省統一執行。”12月6日上午，這條消息在省城房地產業內人士朋友圈不脛而走。
　　就在一個多月前，省城的房貸利率剛經過一輪調整。10月21日，最新貸款市場報價利率（LPR）出爐，省城知名房企紛紛響應，從當天開始，省城購房商業貸款5年期以上利率調整為3.0%。也就是說，省城房貸利率在短短一個多月內經歷了兩次波動。省城多個中介品牌的工作人員表示，12月6日確實接到了次日正式執行的通知，首套房商業貸款5年期以上利率調整為3.1%。隨后，山西晚報記者在12月8日咨詢了多家銀行及房地產從業人員，據多家銀行反饋，太原目前已經執行最新的商貸利率，從業人員則表示，此次調整為全省范圍統一執行，不光省城太原調整為3.1%，全省各地均統一進行了同步調整。某國有銀行工作人員表示，新利率執行后，省城太原不僅將首套房5年期以上貸款利率調整為3.1%，而且將二套房貸款利率調整為3.4%。
　　事實上，不僅僅是山西，最近一段時間，全國多座城市都上調了房貸利率。今年10月21日，最新一期LPR創造有史以來降息最大幅度之后，省城購房商業貸款5年期以上利率調整為3.0%，全國有多個城市的最低利率甚至到了“2字頭”。但是進入11月，就陸續有城市回調房貸利率，杭州甚至在一個月內兩次上調。據山西晚報記者不完全統計，包括武漢、長沙、南京、廣州、佛山、蘇州、東莞等在內，多個城市商貸首套利率在近一個月內重回“3字頭”。
　　值得注意的是，據銀行工作人員介紹，3.1%是新發放房貸利率的下限，存量房貸利率不受影響，此前已經通過審批且錄入銀行系統的貸款合同仍按原利率執行。若合同約定利率根據LPR浮動，如果接下來LPR繼續變化，利率才會相應調整。
　　B 銀行控制經營成本樓市回穩城市率先上調利率
　　房貸利率的高低是影響購房人決策的重要因素，此次利率上調有哪些原因？山西晚報記者採訪了省城資深業內人士，其表示此次房貸利率上調主要是銀行為了穩定經營，並不意味著貸款優惠政策開始收緊。
　　“今年以來，房貸利率一路下行，對銀行的收益產生了影響，適當上調利率有助於銀行的穩定運行。”業內人士介紹，銀行有其經營成本，上調房貸利率是多方面綜合考慮的結果，此前房貸利率屢創新低，商業貸款與公積金貸款利差縮小，銀行上調房貸利率之后，一方面可以維持公積金貸款的普惠性特征，另一方面有助於銀行維持更理想的息差水平。據國家金融監督管理總局發布2024年三季度銀行業主要監管指標數據情況，今年三季度末，商業銀行淨息差為1.53%，環比下降0.01個百分點，再創歷史新低，大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、民營銀行、農村商業銀行、外資銀行三季度淨息差分別為1.45%、1.63%、1.43%、4.13%、1.72%、1.44%。而根據市場利率定價自律機制發布《合格審慎評估實施辦法（2023年修訂版）》，合格審慎評估指標中淨息差的評分標准為：“不低於1.8%（含）”為100分﹔“0.8%（含）至1.8%”為60分（含）至100分﹔“0.8%以下”為0分。
　　此外，樓市止跌回穩也是利率上調的原因之一。“從此次利率上調的城市來看，都是一些樓市比較活躍的城市，如廣州、南京、蘇州、杭州等。”業內人士表示，上述這些城市，房地產市場止跌回穩跡象明顯，使其有了上調房貸利率的底氣。目前，全國樓市進入一個平穩期，根據中指研究院12月1日發布的《中國房地產指數系統百城價格指數報告（2024年11月）》，房地產市場出現階段性“回穩”，百城新建住宅平均價格為16592元/平方米，新房價格環比結構性上漲0.36%，同比上漲2.40%﹔深圳、成都、烏魯木齊、東營等4個城市二手房價格環比止跌轉漲，打破百城連續7個月全跌局面，釋放積極信號。
　　回到省城樓市，近幾個月，太原房價、銷量都呈現上漲的趨勢。根據國家統計局數據，太原新房價格連續兩個月上漲，10月漲幅排名全國第二。而根據省內統計機構發布的數據，太原10月新房成交31.8萬平方米，成交量環比上漲55%，市場環境讓銀行敢於調整利率。業內人士表示，2024年是樓市的“調控大年”，以太原為例，今年出台的重磅樓市政策涉及房貸利率、公積金額度、房產稅費、購房首付、限售政策、財政刺激等多個方面，正是在一系列穩樓市的有力政策之下，樓市才逐漸有所向好，購房者的信心才有所恢復，此次利率上調，有一些“因城施策”的因素在內。
C 小幅上調影響不大商貸利率或將長期低位運行
　　房貸利率上調意味著新辦理的貸款將支付更多的利息，但本次上調幅度僅為0.1%，採訪中，多位市民表示對其購房決策影響不大。
　　“上調之后，每個月也就多還幾十塊錢，對於真正有購房需求的人群來說，幾乎可以忽略不計。”一名房產中介給山西晚報記者計算了一下前后的利息差。目前，省城主流改善戶型在120平方米上下，房價在12000元/平方米左右，總房價大約為144萬元，按照目前最低首付15%，貸款額度大約是122萬元。此前，房貸利率3.0%，等額本息每月還款5143.57元，利率上調為3.1%后，等額本息每月還款5209.6元。
　　那麼，房貸利率還會下調嗎？
　　多位從業人員預測可能性不大。以省城太原為例，今年以來，隨著LPR三次調整以及太原市降低首套房商業性個人住房貸款利率下限，即使本次小幅上漲，省城首套住房最低貸款利率相比年初的3.7%也足足下降0.6個百分點，這與省城目前5年以上的首套個人住房公積金貸款利率2.85%已經相差不大，如果商業房貸利率進一步下調，可能會出現商業房貸與公積金貸款利率“倒挂”的現象，導致公積金資金沉澱、影響資金使用效率。
　　業內人士表示，雖然部分城市房貸利率有所上調，但當前房貸整體利率水平仍處於低位。根據中國人民銀行發布的2024年三季度貨幣政策執行報告，今年9月，新發放個人住房貸款加權平均利率為3.31%，同比下降0.71個百分點。此外，不久前多家商業銀行啟動了存量房貸利率批量調整，此次調整后，預計存量房貸利率將平均下降0.5個百分點左右。業內人士預測，未來，商業房貸利率變化，可能會受到LPR的影響，經過前期不斷下調，各家銀行的利率已經處在低位，房貸利率與樓市一樣都會在“止跌企穩”的方向維持，較長一段時間內處於低位。
D 公積金利率穩定購房可選擇靈活貸款方式
　　既然商貸利率已經處於歷史低位，現在是抄底買房的好時機嗎？業內人士表示，隨著市場形勢的好轉，商貸利率進一步下調的可能性雖然不大，但買房不能僅關注商貸利率。從購房成本計算，公積金貸款利率相對穩定，購房人可以根據自身實際情況選擇更為靈活的貸款方式和還款方式，另外還要綜合考量個人的支付能力、收入水平等。
　　山西晚報記者從太原市公積金管理中心了解到，目前，省城5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別為2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.775%和3.325%。而在貸款額度方面，目前貸款最高額度基准值為80萬元，要求借款人夫妻雙方均正常繳存住房公積金且符合其他貸款額度核定要求。如果是單身或夫妻雙方隻有一方正常繳存住房公積金的，最高貸款額度基准值按不超過50萬元核定。與此同時，最高貸款額度與借款人繳存年限挂鉤，根據繳存年限測算的最高貸款額度基准值低於30萬元的，按照30萬元計算。此外，省、市人才主管部門認定的高層次人才和享受市人社部門最高檔次生活補貼的人才，在太原購買自住住房，可申請人才住房公積金貸款，不受繳存年限限制，不論單方或雙方繳存住房公積金，最高可享受100萬元的貸款額度。
　　如果公積金貸款額度不足以支付剩余房款，可以選擇“組合貸”。山西晚報記者了解到，“組合貸”時，太原市採取公積金貸款優先、商業貸款補充的形式，需要注意的是，“組合貸”需要在同一家銀行辦理。借款人需到與商業銀行合作的承貸部門辦理組合貸款，如果要結清組合貸款，需同時結清公積金貸款部分和商業貸款部分。今年年初，太原市放寬了申請“商轉公”及“部分商轉公”貸款的住房消費行為時間限制，而組合貸款中的商業貸款部分不可以再次商轉公。
　　業內人士認為，從省城太原來看，商貸和公積金貸款之間的利率差距可能會長時間存在，公積金更低的貸款利率優勢更大。此外，太原公積金新政即將實施，明年1月10日起，省城進一步放寬了公積金貸款政策，2014年12月31日前發放的公積金貸款不再記入公積金貸款次數，貸款額度也將從現行的30—80萬元提升至50—100萬元，高層次人才、多子女家庭、現役軍人家庭等還會進一步提升最高額度，在支持公積金用戶換房、買房力度更大。對於近期有購房打算的人來說，業內人建議密切關注市場形勢和政策變化，並做好相應的准備，結合自身情況，多關注房屋的質量、配套、產品口碑等因素，不要被正常的市場利率波動影響了自己的購房判斷。