房証同交，還需多方再加把勁
房証同交，還需多方再加把勁
住房產權“大紅本”的辦理關系到千家萬戶的切身利益，也是各級政府目前主抓的重點民生工作之一。今年，太原市把規模化推廣新建商品房項目“房証同交”作為太原全力辦好的12件民生實事之一，“房証同交”進入加快推進新階段，以保障未來有更多的購房者享受到政策紅利。目前，“房証同交”成效幾何？新建商品房做到“房証同交”的項目有多少？暫時無法實現“房証同交”的交房樓盤，問題出在了哪裡？對此，山西晚報記者進行了調查了解。
政策
支持推動“房証同交”
“房証同交”是新建住房等項目組織交房時，在相關准備工作完成的前提下，不動產登記機構與稅務、金融機構等部門聯動，在交房現場為提出申請的購房人辦理不動產登記、頒發不動產權証書，實現購房人收房的同時即可領取不動產權証書。
其實，“房証同交”在太原已經不是新鮮事，早在2021年7月，太原中海國際社區·觀邸小區業主拿到鑰匙的同時也拿到了不動產權証書，標志著太原市正式進入“房証同交”的新時代﹔2022年1月，省自然資源廳與太原萬科企業有限公司（簡稱“太原萬科”）簽署“房証同交”“地証同交”改革服務模式《合作備忘錄》﹔2022年8月29日，太原萬科中央公園迎來了“房証同交”﹔2022年10月27日上午，中海寰宇時代一期項目50余位業主在拿到新家鑰匙的同時還拿到了“大紅本”﹔2023年7月，省自然資源廳與山西建投城市運營集團、招商蛇口（太原）投資開發有限公司、太原中海地產有限公司、山西碧桂園房地產開發有限公司簽署“房証同交”《合作備忘錄》，4家房企承諾，今后在山西省內的新建商品房項目將實現“交房即交証”……
2023年太原市政府工作報告強調，將規模化推廣新建商品房項目“房証同交”，作為今年太原全力辦好12件民生實事之一。3月初，太原市出台的《新建商品房“房証同交”工作方案（征求意見稿）》“目標任務”中提到，新建商品房項目房地產開發建設單位在購房人交付房屋前，已完成相關驗收手續、完成不動產首次登記，不動產登記機構與稅務等相關部門通過部門聯動，在交房現場為提出申請的購房人辦理不動產轉移登記，實現購房人拿鑰匙的同時，即可領取不動產權証書。2023年，按照《工作方案》要求正式啟動“房証同交”工作，推進太原市“房証同交”改革向縱深發展﹔到2025年年底，太原市“房証同交”改革取得明顯成效，新建商品房項目基本實現“房証同交”。
“房証同交”獲得強有力的政策支持，此前有媒體報道稱，今年上半年，太原市已完成3個項目4257套房屋的“房証同交”。
現狀
實現的樓盤數量不多
從以往大部分開發商辦理房產証的周期看，業主一般在收房后需要半年到一年的時間才能拿到房產証，一些項目甚至需要兩年乃至更長的時間。業內人士表示，將拿証時間提前到交房時間，無疑大大縮短了拿証周期，帶給業主好處顯而易見。
業內人士介紹，房屋產權包括佔有權、使用權、收益權、處分權等，房屋所有權人可以對其自住房屋進行實際控制，按照房屋的性能和用途進行利用，“房証同交”有助於進一步維護業主的合法權益。首先，不動產權証書與家庭落戶、子女入學、銀行貸款、資產處置等方面息息相關，隻有拿到房產証才能辦理相關手續，“房証同交”能讓業主收房之時馬上就能享受相關權益﹔其次，“房証同交”在一定程度上縮短了新房轉手的時間，今年發布的太原樓市“新九條”中，明確提出“隻要有不動產權証或房屋所有權証，自辦理房屋網簽之日起滿兩年即可轉讓”。山西晚報記者了解到，此前省城多數房屋在交房時，辦理網簽周期長達半年至兩年，而“房証同交”的項目可以做到“拿証即可轉讓”，縮短了存量房的周轉上市周期。最后，“房証同交”意味著所交付的樓棟無負債、無抵押等風險，房子不會“爛尾”，購房者也無需擔心“一房兩賣”問題。
可以看出，“房証同交”相當於給購房人吃了一顆定心丸，是一項暖民心、穩民心的措施。近幾年，全省及太原市推進“房証同交”，省城樓市中可以實現“房証同交”的項目，其房企為推進銷售，將“房証同交”作為彰顯品牌實力的“賣點”廣為宣傳。然而，山西晚報記者走訪時發現，目前太原市場上實行“房証同交”的項目並不多，主要集中在已經簽署“房証同交”《合作備忘錄》的房企，這些品牌包括中海、萬科等，同時，這些房企旗下項目也未全部落實房証同交。今年上半年省城“房証同交”的套數沒有太原萬科1-8月交房的套數多。
業內
需多方協作形成合力
目前來看，“房証同交”離全面普及或基本實現存在差距。業內人士表示，要想達到“房証同交”目標，還有很多工作要做，“如果說交房是對房企的統考，那麼‘房証同交’就是終極大考。”業內人士稱，能夠辦理不動產權証書，不僅要按時按質完成施工建設，還要按照規范通過各類專項驗收，涉及開發商、購房人、相關部門等多方，需要各方形成合力，才能取得良好的效果。
對於房企來說，辦理不動產權証書，最關鍵的是首先要完成項目的竣工驗收及備案。“一個商品住宅項目需要竣工驗收的工程，包括土建、消防、燃氣、人防、規劃、環保等十幾大類上百個小項，這些工程及項目均通過驗收合格，才具備交付條件，也是商品房買賣中房屋交付的基本條件。”某項目客戶服務部負責人朱女士表示，隻要有一個環節不合格，就不能取得竣工驗收及備案，也就無法取得“產權証書”。
另一方面，對職能部門的辦事流程、效率，對跨部門之間的協作配合，同樣是一個不小的考驗。“不動產權証書的辦理，本身就涉及到多個環節和部門，我們此前舉行的‘房証同交’儀式，並不是交房時才辦了証，而是要趕在房子驗收之后、交付之前，就把涉及的相關資料及証件辦好，這就需要各部門加強信息互通共享，優化工作流程，提高辦事效率。”朱女士表示，項目在確定實施“房証同交”以來，得到了相關部門的大力支持。山西晚報記者注意到，根據太原市今年發布的《新建商品房“房証同交”工作方案征求意見稿》，其中明確提出了“房証同交”工作流程，包括商品房預售及簽訂購房合同、竣工驗收及成果審查備案、交房前置准備、“房証同交”等多個階段，涉及規劃和自然資源局、不動產登記中心、房產局、稅務局等多個職能部門，各相關職能部門各司其職，強化聯動，才能推進“房証同交”落地見效。
最后，還需要業主的配合，例如及時提供相關身份、購房資料証明，配合辦理相關稅費繳納等，積極協作的業主也是保証“房証同交”的重要一環。“首批拿到不動產証明的業主，全部為全款購房的業主。客服部門在交房前做了摸底、動員和反復溝通服務。從政策規定來看，貸款購房客戶也可享受‘房証同交’，但還需要業主辦理貸款的銀行積極配合。”朱女士介紹，從驗收竣工到交房即辦理“產權証”，這個時間非常緊。貸款購房的業主在辦理不動產權証書時需要銀行、公積金中心等金融機構、單位參與，涉及公証、材料遞交等環節，實際操作過程中，要比全款購房的業主慢一些。所以，這是貸款購房業主暫時無法“房証同交”的原因。若金融機構、公積金中心完成相應審核、出具証明等工作，業主即能拿到不動產權証書。據悉，該項目部分貸款購房的業主在交房后3個月內拿到了不動產權証書。此外，據龍湖天鉅營銷工作人員介紹，該項目一期已交付，約有1900戶實現了房証同交，但約有30%的業主因自身原因未配合“辦証”工作，沒實現“戶証同交”，比如身處異地、婚姻狀況有變動等。
項目實現房証同交，不僅在於“收房即拿証”的表象，還意味著項目交房、辦証的通道已經暢通，業主的房屋不存在建設質量、債務糾紛、產權不清等問題。
展望
助推行業健康發展
從省城市面上目前推出“房証同交”的樓盤來看，大部分都是頗具實力的龍頭房企，業內人士表示，不管是搶抓工期，還是保証交付質量，在這背后，其實都是對開發商資金、信用、管理的綜合考驗。
“目前，大部分樓盤給業主的辦証承諾是交付720天內或2年內辦理房產証。如果是交房后兩年再辦証，中間操作的靈活性很高，不排除部分開發商將房子抵押貸款、挪用資金。”業內人士稱，不動產權証書辦不下來只是一個表象，作為整個房產開發流程的最后一個環節，之所以有許多項目辦不下來，往往存在歷史遺留問題，例如存在違規違建、項目超容積率、開發手續不全、拖欠土地出讓金及稅費、房產被抵押查封、整規調整變更等問題，如果能實現“房証同交”，就意味著這些繁復多樣的問題能夠在交房前得到有效解決。
業內人士稱，實現“房証同交”的項目，各相關職能部門都會提前介入，通過提前指導、審核、整改等交房及辦証問題，保証項目順利進行，“能實現‘房証同交’的項目，考驗的是開發商的資金硬實力和經營管理嚴謹性的軟實力，這也是目前已實現‘房証同交’項目多為龍頭房企開發的原因。”
目前，已售及在售商品住宅項目均實現“房証同交”很難，但讓很多購房者欣慰的是，管理部門正在實踐中不斷總結工作經驗、簡化流程，提升服務質量及辦証速度。例如，《新建商品房“房証同交”工作方案征求意見稿》提出，各相關部門要按照“一次委托、統一測繪、成果共享”的原則持續推進“多測合一”改革，將測繪內容相近或屬於同一審批階段的多個測繪業務，整合為一個測繪階段﹔拓展繳納稅費渠道，確保線下房屋維修資金和契稅繳納窗口便捷服務的基礎上，積極拓寬網上繳納渠道，優化在線支付程序，並實時將維修資金、契稅等繳納結果共享至（太原）市不動產登記中心﹔推進“一窗受理”服務，優化審批程序，簡化申請材料，壓縮辦事時限﹔充分發揮“互聯網+不動產登記”優勢，實現不動產首次登記、轉移登記網上申請辦理……通過這樣模式，大大壓縮商品房項目從交房到辦証的時間，助力實現“房証同交”。
“實施‘房証同交’，可以說是多方共贏。”業內人士稱，對購房者來說，“房証同交”有效規避諸多購房風險，維護購房者的合法權益﹔對於開發商來說，做到交房即得証，增強企業信譽、提升品牌效應，是一種無形的鞭策，開發商將更注重房屋質量和品質，在樓盤質量、項目監管等方面下足功夫﹔對於政府來說，從頂層設計更高維度促進了房地產行業規范化及健康化發展，杜絕新的問題樓盤的產生，減少社會矛盾，在安居層面提高了百姓的獲得感、幸福感。
山西晚報記者 柴旭暉
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