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【案情】
2010年5月13日，明某購買太原市某小區8棟2單元22層02號房屋，建筑面積160.99平方米。當時因國家規定上調了二套房貸的首付比例和利率，為避免購房成本過高，明某便以大伯的兒子張某的名義辦理按揭手續，與第三人開發商簽訂入伙協議書。合同簽訂當日，明某即交付首付款10萬元，並以張某名義簽名。此后，明某又於2010年6月8日交付了購房款、公共維修基金、預登記、預抵押、公話費、預測繪費、預抵押手續費，同樣以張某名義簽名。2010年6月12日，張某與第三人某公司簽訂商品房買賣合同，同年8月9日與某銀行簽訂個人購房借款及擔保合同。2011年10月25日，明某與第三人某公司簽訂面積補差協議並交付補差價款472元。后該公司將房屋交付明某，明某進行裝修並入住。2011年3月之前，明某依照合同規定，共償還按揭貸款4萬元。
2011年5月份，張某以丟失還貸銀行卡為由，重新辦理了還貸手續，欲將訴爭房屋產權辦在自己的名下，明某得知后，多次與張某交涉未果，請求法院依法確認訴爭房屋實際購買人為原告明某，房屋所有權屬於明某﹔被告張某承擔全部訴訟費用。根據原告申請，法院依法追加該開發商某公司為第三人。
【焦點】
原告明某為規避國家政策，借用被告張某名義購買房屋並登記房屋產權，購房款實際由原告支付，房屋也由原告實際使用，此后因雙方發生糾紛，原告起訴要求確認其對房屋享有所有權。對此類利害關系人起訴，請求確認其對登記在他人名下的房屋享有所有權，人民法院應當如何處理？
【判決】
本案訴爭的位於太原市某小區8號樓22層02號房產應為明某所有。依照《物權法》第33條、第64條和《民事訴訟法》第108條之規定，判決如下：確認位於太原市某小區8號樓22層02號的房產為原告明某所有。
【評析】
本案在審理過程中主要有兩種觀點。一種觀點認為，確認房屋物權應當以登記為准，房屋未經登記不產生物權效力，原告未經登記為物權人，就請求確認其對房屋享有所有權，沒有法律依據，人民法院對其訴訟請求應不予支持。另一種觀點認為，盡管房屋登記在被告的名下，但對於雙方當事人之間的爭議，應當根據購買房屋時雙方當事人的真實意思表示，結合房款支付、房屋交付、居住、使用情況等綜合分析確定房屋歸屬，據此依法判決支持原告的訴訟請求。
法院採納了第二種觀點作出裁判結論，筆者也贊成該觀點。
房屋物權登記產生的公示公信效力是一種權利推定效力，在不損害善意第三人利益時應當允許真正的權利人舉証証明推翻這種推定。房屋物權登記產生的公示公信效力是對社會公眾產生的外部效力，即善意第三人有理由相信該登記而與登記的權利人進行交易，法律對善意第三人取得的權利亦予以保護，即善意取得制度。但是，房屋物權登記的效力僅是一種推定效力，即推定登記的物權人為房屋的權利人，在該房屋物權不涉及善意第三人的情況下，當事人有相反証據証明其為真正的權利人時，可以推翻這種推定，從而維護事實上的“公正”。正是基於此種法理，《物權法》第19條規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有証據証明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”第33條規定：“因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。”因此，利害關系人對登記在他人名下的房屋請求確認物權的，如果當事人之間有協議明確約定了房屋物權歸屬且該協議合法有效的，則應根據協議確認房屋的權利主體﹔如果沒有協議約定，則應當綜合分析當事人所提供的証據，判斷出資購買並實際使用該房屋是否為物權人的意思表示，從而認定實際購買人是否為真正的權利人。
房屋產權登記僅是一種行政審查，屬於行政確認，而非行政確權，故訴爭房屋登記在一方當事人名下，並不能因此確定房屋所有權就歸該當事人所有。如前所述，房屋產權登記是行政機關對房屋當時權屬關系及表現狀態的認可和証明，其並不創設具體的權利義務關系，當事人是否享有對房屋的權利，仍取決於當事人之間的民事實體法律關系。《物權法》第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效﹔未辦理物權登記的，不影響合同效力。”該條規定確立了原因行為和物權變動的區分原則，強調合同行為等原因行為的效力應受合同法的調整，物權的設立、變更、轉讓和消滅等物權變動則受物權法的規制，原因行為的效力不受物權變動要件的影響，這對於保護交易安全具有重要作用。最高人民法院關於執行查封和房屋登記行政訴訟的兩個司法解釋均明確採納了這一觀點。
作者：太原市杏花嶺區人民法院 李燕 孫錦旗
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