LPR年內首降利好樓市百萬房貸30年可省近兩萬
LPR年內首降利好樓市百萬房貸30年可省近兩萬
以100萬貸款本金、30年期、等額本息的個人按揭貸款為例，房貸利率從3.1%下調至3.0%后，總還款額將減少約1.9萬元。
5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新一期貸款市場報價利率(LPR)：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。兩個期限品種的LPR均下調0.1個百分點。
居民個人住房貸款利率參考5年期以上LPR。目前，全國層面首套、二套房貸利率政策下限均已取消，多個城市首套房貸利率已降至3.0%左右的歷史最低水平，此次5年期以上LPR下調，房貸利率會進一步降低嗎？太原的房貸利率是多少？對於存量房貸款用戶來說，此次LPR下調會調整貸款利率嗎？
LPR年內首降釋放利好信號
時隔7個月，影響月供的LPR報價近期調降了10個基點，上一次LPR更新還是在去年的10月，1年期和5年期LPR均下調25個基點，分別調整為3.10%和3.60%。此次再降10個基點，不僅釋放了貨幣政策支持實體經濟的信號，更直接惠及房貸群體。如果按照100萬貸款本金、30年期、等額本息的個人按揭貸款而言，房貸利率從3.1%下調至3.0%后，總還款額將減少約1.9萬元。
隨著LPR報價下調后，多個省市房貸利率調整落地。例如上海地區商業首套房貸利率為3.05%，二套房貸款利率為3.45%，臨港、五大新城和寶山的二套房貸款利率為3.25%。北京地區，新發放的首套房貸利率降至3.05%，二套房商貸利率則以五環為界，五環內外分別調整為3.45%和3.25%。“雖然相比上次下降幅度不大，但近年來房貸利率隨著LPR的降息、銀行基點的減少，人們的還貸及購房成本已大大減少。”業內人士介紹，據相關報告測算，隨著近年貸款利率持續下行，近6年來，百萬房貸利息累計節省已達60萬元，購房成本實現顯著優化。
“目前，商貸首套利率從3.1%調整為3.05%。”隨著最新貸款市場報價利率（LPR）出爐，省城的房貸利率隨之下調，不過與LPR下降10個基點不同，省城多家銀行的住房商業貸款5年期以上利率調整為3.05%，也就是說僅僅下調了5個基點。事實上，不僅僅是太原，很多地區的商業貸款調整都與此次LPR下調不統一，甚至有很多之前利率降較低的城市，並沒有隨著LPR調整房貸利率。例如，蘇州、廣州等多地首套房貸款利率仍保持此前的3%，並未繼續下調。
此外，值得注意的是，LPR調整后首先影響的是新發放房貸利率的下限，存量房貸利率暫時不受影響，此前已經通過審批且錄入銀行系統的貸款合同仍按原利率執行。山西晚報記者以客戶身份咨詢省城多家銀行時發現，部分銀行的存量房貸款利率沒有變化，仍為3.3%。
銀行加點策略主導利率調整空間
為什麼省城實際的房貸利率調整幅度更小？山西晚報記者採訪了省城資深業內人士，其表示LPR調整后房貸利率並不一定會下降，但實際房貸利率的變化還取決於各家銀行在LPR基礎上的加點情況。
“LPR下調並不直接意味著房貸利率一定會下降，加點的情況會影響最終利率。”業內人士介紹，實際的房貸利率由LPR和加點情況共同影響，即使LPR不變，如果銀行選擇減少加點幅度，房貸利率就會下降，但如果銀行選擇維持或增加加點幅度，房貸利率則會上升。以太原為例，在這次LPR調整之前，太原的實際房貸利率多是為“LPR-50BP”，5年期LPR數值為去年10月公布的3.60%，因此當時太原首套房最低商貸利率是3.1%。但是這次LPR調整后，太原的實際房貸利率變為了“LPR-45BP”，加點情況與之前差了5個基點，因此實際利率為3.05%。
“銀行有自己的經營成本，房貸利率要控制在合理的范圍之內。”業內人士表示，房貸利率一路下行，對銀行的收益產生了影響，適當上調利率有助於銀行的穩定運行。例如在去年12月，LPR雖然沒有變化，但當時太原的房貸利率上調了0.1%，就是因為房貸利率由“LPR-60BP”調整為“LPR-50BP”。此外，就在此次LPR調整前，廣州、廈門等地銀行“上調房貸利息”的消息引發業內廣泛討論，2025年5月17日起，廣州多家銀行的首套房貸利率下限從LPR-60BP（3.0%）上調至LPR-50BP（3.1%），廈門則有銀行從LPR-50BP（3.1%）上調至LPR-45BP（3.15%），提前應對降息預期。“銀行加點是在基礎貸款利率的基礎上，根據借款的具體情況，銀行額外增加的利率點數。加點幅度的大小，直接反映了銀行對借款風險的評估和定價。”業內人士表示，通過這樣的調整，確保房貸利率較為穩定。
據中原地產研究院統計數據顯示，2025年第一季度，全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.11%，較2024年第四季度的3.10%略有波動（2024年三季度為3.33%左右）。其中首套房房貸利率平均在3.06%左右。業內人士認為，房貸利率不能無限制地下降，以此避免購房者比價和銀行內卷帶來風險，確保銀行的利潤率。
存量房貸利率調整與重新定價日挂鉤
除了購買新房之外，不少存量房貸客戶關心自己的房貸利率何時能下調。業內人士介紹，與新買房一樣，存量房利率同樣是由LPR和加減基點的方式確定的，受到二者的漲跌影響，但存量房貸款利率不會因為LPR的變化立即調整，這與貸款重新定價日有關。
重新定價日是指貸款合同中約定的利率調整日期，常見於浮動利率貸款。此前，房貸的重新定價日通常是每年1月1日或者貸款發放日的對應日期，但是去年發布的新規讓重新定價日更為靈活。根據中國人民銀行2024年9月29日發布的公告，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。2024年10月底，多家銀行陸續發布關於完善存量個人住房貸款利率定價機制的公告。根據公告，大多數銀行提供的重定價周期共有三個選項：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次﹔重定價周期為半年的，每年重定價2次﹔重定價周期為一年的，每年重定價1次。以此前重定價日為每年1月1日的借款人為例，若重定價周期已調整為3個月，調整后的重定價日為1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，那麼本次LPR下調后，房貸利率將在7月1日迎來調整。如果忘記自己的貸款重定價日，可咨詢貸款行工作人員或登錄貸款行App進行查詢。
存量房房貸利率方面，根據2024年9月29日中國人民銀行指導市場利率定價自律機制發布《關於批量調整存量房貸利率的倡議》，除北京、上海、深圳的二套房存量房貸利率以外，其他大部分地區的存量房貸都調整為不低於LPR-30個基點。以太原為例，存量房當前的利率為上一期LPR（3.6%）-30BP，也就是3.3%。業內人士表示，據此推測，7月1日之后省城的存量房貸款利率將降調整為3.2%。
房貸利率低位運行將持續一段時間
雖然下調幅度不大，但終究讓購房人節約了購房成本。業內人士表示，在寬鬆樓市政策下，當前各家銀行的利率已經處在低位，未來較長一段時間會維持在3%左右。從太原市場來看，即使今年LPR再次下調，實際房貸利率的波動不會太大。
“房貸利率的調整是房地產市場調控的一部分。根據房地產市場的整體情況，包括房價、交易量、市場供需關系等，來調整房貸利率水平。在市場過熱時，維持或提高房貸利率，以抑制過度投機和房價過快上漲﹔而在市場低迷時，則會考慮降低利率以刺激需求。”業內人士介紹，從去年下半年開始，省城樓市企穩回升的態勢愈發明顯，這才出現了銀行加點變化帶來省城房貸利率上漲0.1%的情況。今年以來，省城樓市延續了之前回暖的勢頭，根據國家統計局公布的數據，4月份70個大中城市中，太原是為數不多的新房價格環比、同比雙雙增長的城市，省城房價走勢非常清晰，止跌回穩態勢進一步穩固。因此本次LPR下調10個基點，太原的房貸利率隻減了5個基點在情理之中，未來省城太原的房貸利率調整將繼續符合這樣“因城施策”的態勢，通過LPR和銀行加點共同調整。
此外，公積金政策在5月初剛剛迎來大幅調整，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，省城5年以上首套個人住房公積金貸款利率已經降至2.6%。“此前公積金利率為2.85%，這與當時的商業房貸利率非常接近，公積金貸款優勢不大。當公積金利率下調為2.6%時，更能體現出公積金貸款優惠大、保障性強、覆蓋范圍廣的普惠性。”業內人士介紹，低利率與商貸之間的利差需要保持在合理范圍之內，如果商貸利率持續降低，甚至可能會出現公積金貸款與商業房貸利率倒挂現象。購房者會選擇流程更簡單、額度更高的商業貸款，公積金的資金池或將面臨流動性風險，而部分銀行可能會採取放寬貸款審批標准等不良競爭，產生不良貸款的風險。同時，過低的房貸利率可能會讓購房者期待更多的利率下降，進而選擇推遲購房決策，影響房地產市場的穩定性。
在樓市回暖背景下，房貸利率調整更趨審慎。業內人士建議，新購房者可以抓住當前低利率窗口期，但也要關注銀行加點變動﹔存量房用戶應該選擇適合自身情況的重新定價周期，及時把握利率調整時機，才能享受最多的政策優惠。
山西晚報·山河+記者 柴旭暉
山西日報、山西晚報、山西農民報、山西經濟日報、山西法制報、山西市場導報所有自採新聞（含圖片）獨家授權山西新聞網發布，未經允許不得轉載或鏡像﹔授權轉載務必注明來源，例："山西新聞網-山西日報 "。
凡本網未注明"來源：山西新聞網（或山西新聞網——XXX報）"的作品，均轉載自其它媒體，轉載目的在於傳遞更多信息，並不代表本網贊同其觀點和對其真實性負責。
