降低月供，太原會跟進嗎？

時間

——

評論

　　3月10日，蘇州住建局和金融部門出台了“三低一寬”房貸政策。最低首付比例15%，購房者前5年每月最低隻還100元本金，延長本金還款期限，降低購房初期還款壓力，打響了全國降低月供第一槍。
　　不少業內人士表示，此舉措對年輕購房者影響最直接，購房前5年沒有還款壓力，減負非常明顯，實實在在提高了年輕人買房的積極性。當前，太原的房貸政策是怎樣的？蘇州的“降月供”究竟有多大影響？未來在太原可能實現嗎？
　　A 刺激需求端新政助力樓市止跌回穩
　　近日，蘇州推出的“三低一寬”政策成為行業關注焦點。所謂“三低一寬”，“低首付”指最低首付比例15%，符合各地人才房票政策的購房者，可將人才房票等額抵用於區域內購買新建商品住房的首付款﹔“低利息”指符合相關征信條件，可享受最低商業貸款利率﹔“低月供+寬期限”指部分金融機構可提供定制化購房貸款產品，可享受前5年每月最低隻歸還100元本金，延長購房者本金還款期限，降低購房初期還款壓力。
　　蘇州市官方平台以當地吳中區本科學歷購房者為例，對這一政策進行了詳細解讀。若購買200萬元新房，首付30萬元中，人才房票可抵用8萬元，購房者實際隻需自付22萬元。對於剩余的170萬元房貸，按照3%的利率採用“等額本金”還款方式計算，普通房貸客戶首月需還款8972元。而選擇特色化金融產品的客戶，在前5年每月僅需償還本金100元，首月合計還款4350元，與普通房貸相比，首月月供減少了50%以上。
　　業內人士認為，蘇州此次推出的“三低一寬”政策中，最大的創新點是“低月供”，這也是網上引起最多討論的熱點。2024年，全國各地普遍下調了首付比例和房貸利率，各類購房者都可以享受寬鬆的房貸政策，而本次新政中的“低月供”和“寬期限”相結合，在“降首付”“降利率”的基礎上還將還款期限進行放寬，進一步降低了人們貸款購房時的顧慮，對刺激需求端活力起到作用。
　　“特別是年輕人、新市民等購房群體，出入社會時收入普遍不高。本次蘇州新政，15%的首付支付比例疊加房票政策，很大程度上減輕了首付支付能力弱的購房者壓力，再加上還款期限放寬、前5年低月供的特征，可以緩解年輕人的購房壓力，隨著其后續還款能力的逐步提高，后續的還款再逐漸增多。”業內人士表示，蘇州“三低一寬”的政策，從需求端針對不同購房群體提供更靈活的金融支持，減負效果顯著，提高了需求端的消費活力，市場活躍后對房企的銷售也有一定的好處，將進一步促進房地產市場的止跌回穩。
　　B 太原難以借鑒推出特色房貸金融產品意義不大
　　蘇州此次發布的組合政策，為購房者提供了更為彈性的資金周轉空間，這一做法太原是否可以借鑒？對此，山西晚報記者採訪了資深房地產業內人士，對類似政策在太原落地進行了探討和猜想。
　　“降低前5年的月供，主要目的是為了緩解購房人的壓力，但政策具有一定的獨特性和地域性，在其他城市直接復制需要進步一探索。”業內人士分析認為，太原與蘇州對比，城市體量、房地產市場需求、居民收入、新房價格等均有較大差別，相似的政策很難生搬硬套。“同樣購買100平方米的房子，太原可能需要100萬元，蘇州可能需要200萬元，貸款金額差距較大。對於太原的購房人來說，前5年減少本金還款，對於月供的影響比蘇州小很多，政策實施的必要性值得商榷。”業內人士介紹，類似的政策需要地方政府與金融機構達成協議，才能推出這樣定制化的貸款服務，還要對當地的房地產市場進行深度的調研，確保政策實施不會對房地產市場產生負面的影響，或者帶來其他的金融風險。
　　山西晚報記者注意到，根據蘇州住建官方微信發布的信息，僅提到了江蘇銀行蘇州分行在蘇州工業園區落地首筆“三低一寬”購房貸款案例。“目前來看，即使蘇州本地，該政策的推廣范圍也有限，這是當地住建部門與相關金融機構研究出台的特色化金融產品，未來在全國各地落地的可能性不大。”業內人士介紹，這種特色金融產品意味著購房人將使用商業貸款，但在公積金貸款利好政策不斷的當下，公積金往往是購房人貸款的第一選擇。以太原為例，今年1月10日，太原市公積金政策再次調整，公積金貸款額度、保障房首付比例、套數認定標准等均發生了變化。貸款額度方面，雙繳存職工最高貸款額度由80萬元提高到100萬元，單繳存職工最高貸款額度由50萬元提高到70萬元，繳存3年以下的最高貸款額度由30萬元提高到50萬元。除此之外，對於高層次人才、二孩及以上多子女家庭、現役軍人家庭，以及自2024年1月1日至2025年12月31日，在太原市范圍內出售自有住房並在現住房出售后1年內在市場重新購買住房，使用公積金貸款的，住房公積金最高貸款額度在上述基礎上上浮30%。
　　“在現行的公積金政策下，太原市民購房在滿足特定的條件時，貸款最高額度可以達到130萬元。”據相關從業人員介紹，相比商業貸款，此前公積金貸款最大的劣勢之一為貸款額度的限制。但目前省城公積金的貸款額度已經能滿足用戶購買剛需類產品，再加上更優惠的貸款利率，購房人更傾向選擇公積金貸款。對比兩城差異，太原樓市目前的公積金政策可以滿足多數人的需求。
　　C 政策影響有限購房優惠不及降利率、免稅費
　　針對蘇州此次推出的“三低一寬”政策，業內也出現了不同的聲音，前5年每月還100元本金雖然在短期內緩解了購房壓力，但仔細算賬會發現可能陷入“先甜后苦”的境地。
　　“以蘇州官方平台給出的例子來看，買200萬的房子貸款170萬，前5年每月還4350元確實輕鬆不少，但從第六年開始，本金將開始計入每月還款。”業內人士認為，前5年每月還款100元本金，相比170萬元的貸款幾乎可以忽略不計，第六年計算還款額度時，170萬元的本金將給月供帶來巨大壓力，月供可能突然變為8000元以上。“前5年月供低，並不是意味著省下的以后不用還。”業內人士認為，雖然政策為年輕人、新市民購房提供了一定便捷性，同時這種操作方法默認購房人未來幾年的還款能力會逐年增強，在實際中，購房人可能面臨工作變動、降薪、疾病等風險，這就要求金融機構能更准確的評估購房人的還款能力，盡量避免未來斷供的隱患。
　　業內人士認為，這種優惠其實是基於當下低首付、低利率等利好政策才能提供的一種更靈活的貸款方式，屬於錦上添花，但本質上購房人得到的優惠與低利率相比有很大差距。山西晚報記者調查了解到，根據中國人民銀行金融市場司最新公布的數據顯示，2025年第一季度，全國發放的個人住房貸款平均利率已經下探至3.31%。這一數字創下了近20年來的歷史新低，比2019年高點期的5.88%下降了超過43%。如果以一套100萬元、30年期的房貸計算，月供可從5917元降至4378元，每月節省1539元，貸款30年累計節省高達55.4萬元。目前，省城太原最低商業房貸的利率已經低至3%，節省的利息更多。業內人士介紹，除了低利率之外，近年來各地頻繁出現的稅費減免、以舊換新優惠等也同樣更加實惠。例如太原市推出的“以舊換新”活動，換房人不僅能獲得售房、租房中介費減免，在規定時間內出售舊房且購買新房后還可退稅，這種老百姓真正省下的購房成本，才是真金白銀的優惠。