開年重磅！商品房銷售價格備案制度會取消嗎？
開年重磅！商品房銷售價格備案制度會取消嗎？
1月6日，江蘇省鎮江市發展和改革委員會發布《關於停止實施市區商品房銷售價格備案的通知》，宣布鎮江市區停止實施新建商品房銷售價格備案制度，由開發企業根據市場需要自主定價。此前其他城市實施的是“取消限價”，意為雖然不再出台指導價，但新房售價仍需由開發商進行報批並公示備案，鎮江市此次直接取消新房價格備案，政策力度無疑更大。
一直以來，房價備案制度要求開發商在首次開盤定價時，必須提前到當地價格主管部門備案，然后才可以向房管部門申請銷售許可証。房價備案的目的是什麼？取消備案會對樓市帶來哪些影響？對於購房人來說，公開的備案價格是否可以作為購房參考？
A 新政力度更大 “取消價格備案”引熱議
進入2025年，樓市政策還在繼續更新優化中。近日，江蘇省鎮江市發展和改革委員會發布《關於停止實施市區商品房銷售價格備案的通知》，2024年12月27日起，鎮江市區（京口區、潤州區、丹徒區、經開區和高新區）已經停止實施新建商品房銷售價格備案制度。房地產開發企業在申請辦理商品住房預售許可証前，不再到價格主管部門辦理商品住房銷售價格備案手續。
據當地媒體報道，鎮江市發改委指出，由於該市房地產市場逐漸穩定，政府的調控重心有所轉移，從以前遏制房價快速上漲，轉向確保“保交房”等任務的完成。因此，市發改委聯手市住建局邀請了多家大型房地產開發企業進行座談，評估了商品房價格備案的現狀。結果顯示，在當前的市場環境下，取消備案制度更有助於市區房地產市場的健康發展，同時還能提升房地產企業的工作效率。基於此番解讀，一時間“取消價格備案”在網上熱議，不少人鼓吹這是2025年樓市新政的重磅第一槍。因為不同於上海、西安等地的“取消限價”，鎮江此次對政策執行更加徹底，不僅取消了限價，開發企業也不再需要向相關部門進行價格備案，由企業自主定價。
其實，除了鎮江，國內其余省份早已有城市取消備案價的限制。2024年5月底，遼寧省沈陽市在全區域解除限購、限售基礎上，且不再實施新建商品住房銷售價格指導，即不再限制商品住房銷售價格﹔2024年年中，甘肅省蘭州市表示，房地產企業在辦理商品房預售許可証時，不再需要到市發展改革委申請辦理價格備案，新建商品住房成交不再受備案價格限制，購房人和房企可自行協商價格﹔2024年7月31日，河南省鄭州市住房保障和房地產管理局發布通知要求，住房保障部門不再對新建商品住房銷售價格進行指導，開發企業按照自主定價進行銷售、辦理商品房預（銷）售許可（備案）手續……
B 有效調控市場 價格備案防止樓市大起大落
新房銷售價格備案制度是一項重要的房地產市場監管措施，核心在於確保樓盤的定價經過了嚴格的審核與備案。也就是說，開發商在設定商品房的價格時，需要將這些價格提交給發改部門進行審核，並獲得住建部門對預售價格的批准，一般情況下，備案價格就是商品房銷售的最高價格。
山西晚報記者查詢歷史資料了解到，目前，太原仍然執行新房銷售價格備案制度。早在2018年5月14日，太原市出台的《關於加強房地產市場調控工作的實施意見》中明確提出，要求加強商品住房價格管控。房地產開發企業應根據土地成本、開發建設成本、合理利潤等因素合理確定商品住房銷售價格，原則上不得高於周邊同品質、同類型在售商品住房銷售價格或本項目前一期實際成交價格。對於商品住房銷售價格明顯背離土地成本、開發建設成本的開發項目，暫緩核發商品住房預(銷)售許可証。
“目前，在太原市行政審批服務管理局的官網上是可以查到備案價格的，通常在其公布的商品房預售公告中會有一個平均售價，這個價格就是所有房源備案價格的平均值，一般而言是通過將項目各單位銷售價格相加后的總和除以總的建筑面積來計算的，從而得出每平方米的均價。”業內人士介紹，價格備案制度堅持的是“明碼標價”和“一房一價”的原則，即使是同一項目、同一棟樓的相同戶型，樓層不同價格會略有差異，最大限度地保証透明度，防止價格欺詐。因此，該制度在業內被稱為“限價令”，是樓市上升期調控房價過快上漲的行政性手段之一。
近兩年，隨著在全國樓市低位盤整，數十個城市陸續發布“限跌令”以維持房價穩定，“在樓市下行時，很多城市規定預售審批價格在上下15%范圍內可以自由調整，超過調整幅度就要重新備案。”業內人士介紹，例如同處江蘇的鹽城，彼時要求新建商品住宅成交價累計最低不得低於備案價85%，否則商品房網上簽約備案系統提示無法簽訂商品房買賣合同。無論是限制最高價還是在上下15%的范圍內浮動，其目的都是防止開發商過大幅度調整價格，防止房價在短時間內大起大落。
C 靈活調控因城施策 新政大范圍推廣可能性不大
本質上，價格備案制度意味著政府對房屋銷售價格進行官方指導。不能過高，也不能過低，從而穩定市場價格。隨著房地產供求關系發生重大變化，限購、限貸、限售限制性措施都陸續取消，僅剩限價一直沒有普遍取消。業內人士表示，取消新房價格備案，對於房企、購房人、整體市場等都將產生不同的影響，短期內對部分項目銷售有一定幫助，對於一些高溢價、高品質的產品，銷售價格甚至可能會提升。
“取消價格備案，最直接的參與方是房企，意味著其有了更強的定價權，開發商可以根據市場供需關系自主定價，表面上來看，無論是漲價還是降價都由自己說了算，對於房企的經營靈活性有不小的幫助。”業內人介紹，從市場化的角度由房企自主定價，一方面降價可能會成為了部分房企自救手段，促進庫存清理，提高轉化率有利於房企根據情況快速回流資金﹔另一方面，從產品的角度來看，當價格不再是主要限制因素時，開發商能更專注產品本身，獲得更廣闊的產品打造空間，針對市場需求提升質量，提高競爭力。而對於購房者來說，短期內可能會獲得一些利好，比如說，有些區域的房子可能會降價，各類型、檔次的產品也更加豐富，選擇空間更大，不僅剛需購房者能在預算內對比出性價比最高的房子，改善型購房者能隨著樓盤品質的提升選擇到更中意的房子。
對於市場而言，取消新房價格備案將會進一步加劇市場分化。“有些區域的房子可能會降價，但核心區的房子價值也會進一步拉升。”業內人士表示，以太原為例，當前新房市場高端需求在近幾年穩步提升，如果取消了價格備案，那麼產品品質、地理位置、品牌效應、交付能力等均更勝一籌的高端項目將擁有更廣闊的市場需求，進而造成價格上漲。業內人士認為，市場供需關系將更加透明，確實有助於形成合理的市場價格，但是在一些供需失衡的地區或者城市，房價可能出現頻繁波動。“取消價格備案，是因城施策、分類調控的具體體現，增強了地方政府在房地產市場調控中的靈活性和自主性。”業內人士認為，這一政策在全國范圍內全面推廣的可能性不大，各地會根據當地實際情況進行觀察和評估，制定更加符合自身發展需要的政策。
D 市場需要監管調控 購房人應理性看待新政
隨著市場深度調整，利好樓市的政策在持續釋放，市場化對樓市的影響也越來越大。業內人士認為，作為普通購房者，要理性看待網上將“取消價格備案”炒作為“開年第一重磅新政”，市場需要相關部門的監管調控，就拿鎮江來說，據當地媒體報道，本次新政發布后，也提出了房地產市場價格出現重大變化時，將恢復該區新建商品房備案工作維護市場正常價格秩序。
“取消價格備案更深層次的含義在於備案和審批，很多人對此存在一定的誤區。”省城資深業內人士認為，房地產項目在開發過程中，各項價格已經基本確定，比如土地價格、建安造價、各種稅費等，即使是房地產企業自主定價銷售，要有合理的理由，價格備案並不是由政府定價，而是監管開發企業定價的合理性並記錄在案。“價格備案制度有其存在的必要性，對於一座城市來說，完全取消價格備案並不簡單，即使是取消限價有一定的條件，比如當地的樓市已經完全市場化，且供求關系已經基本平衡。”業內人士認為，停止價格備案可能會幫助一些核心城市，特別是那些房地產市場較為活躍的大城市進一步回暖，因為熱門區域市場需求旺盛，開發商若能夠根據需求靈活定價，樓市的回升速度可能超乎預期，並引導市場向合理價格發展。但面對供需不匹配的城市，滯銷的房子能賣出去多少是個大問題，如果自主定價后銷量仍不見起色，一些冷門區域的房價可能會暴跌，這是一些三四線城市可能面臨的尷尬局面。
業內人士介紹，目前來看，太原取消價格備案制度的可能性不大，但省城樓價不可能不受到供需關系、市場調節的影響。“一般而言備案價格就是最高售價，實際售價是不可以超過這一價格的，目前省城樓市的在售項目大都在這一范圍內受市場影響。”山西晚報記者查詢相關信息，以2024年12月公布的小店區晉陽街某高端項目的預售公告為例，其平均售價為23000元/平方米，但從各大中介平台上查詢發現，該項目目前的銷售均價在16000元/平方米左右。“相關職能部門把控，合理范圍內根據市場需求確定售價，對於促進市場穩定才有積極的作用。”業內人士介紹，前些年省城樓市飛速發展之際，一熱門開發商的高端項目被曝出要以35000元/平方米的超高價格備案，遠超當時市場行情，但后續在相關部門的調控監管之下，正式開盤的價格回歸當時市場行情。
面對這樣的政策變化，業內人士建議購房者應該理性分析市場形勢，綜合考慮各方面因素再做決策。房價的走勢依然會受到多種因素影響，包括市場供需、區域發展潛力以及政策調控等，需要做好充分的市場調查，短時間內，取消價格備案使房企定價和話語權更大，但長期來看會交由市場供需關系決定，商品房的商品屬性將會更強。
山西晚報記者 柴旭暉
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