2024省城樓市“止跌回穩”“好房子”時代要來了
2024省城樓市“止跌回穩”“好房子”時代要來了
2024年，房地產市場走勢備受各方關注。行業有壓力，也有好消息。近日，省城2024樓市的各項數據紛紛出爐，在經歷了上半年的低迷之后，省城樓市在第四季度回暖跡象明顯，全年呈現出前穩、中低、后高走勢。
過去一年，太原樓市經歷了怎樣的變化？新房和二手房市場表現有何不同？全年土地市場表現如何？山西晚報記者回顧2024年省城房地產市場走勢，梳理省城樓市過去一年的大事件，借此預判2025年太原樓市的新動向。
A 延續寬鬆樓市新政密集出台
2024年，房地產行業迎來了供需關系發生重大轉變的關鍵一年。中央及相關部門多次重要會議對房地產行業進行了全面部署，明確了發展方向。
去年上半年，房地產政策延續寬鬆主基調，一系列政策均降低購房門檻，減輕居民購房負擔。下半年，政策力度和頻次再次顯著增強，9月26日，中央政治局會議定調“止跌回穩”，隨后的10月17日，五部委發布“四個取消、四個降低、兩個增加”政策，持續為市場“添火”。
“從供給端看，政策對市場去庫存和恢復企業運營能力提供了不小的幫助，隨著融資協調機制的推進，進入‘白名單’的房企也越來越多，還有存量商品房收購、存量土地回購、城中村改造等都有顯著的支持。在需求端方面，不僅取消限購、限售，在降低首付比例、取消利率下限、降低公積金利率等房貸政策也變得更加寬鬆，人們的購房門檻和成本大幅降低。”業內人士介紹，總體來看，2024年房地產行業在政策引導下經歷了從優化調整到全面托舉的轉變。
山西晚報記者注意到，上述政策在太原已經落地，例如山西省住建廳發布的《山西省進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施》，明確取消太原市商品住房限購政策，購買商品住房（含新建商品住房和二手住房），無需審核購房人資格。此外，取消各類商品住房轉讓限制年限以及普通住宅和非普通住宅標准。金融支持方面，隨著最新的貸款市場報價利率報價（LPR）在10月21日出爐，省城知名房企紛紛響應，從當天開始，省城購房商業貸款5年期以上利率調整為3.0%。2024年，隨著LPR三次調整以及太原市降低首套房商業性個人住房貸款利率下限，省城首套住房最低貸款利率相比年初的3.7%，足足下降0.7個百分點。
同時，太原市推出了商品房“以舊換新”活動，山西省制定了實施城中村改造五年計劃（2024年—2028年），其中太原市五年規劃改造82個項目、91個村，建設安置住房12.82萬套。截至去年9月底，我省開工建設安置住房2.99萬套，提前完成年度建設任務﹔完成投資192.1億元，佔年度任務（175.7億元）的109.33%，已超額完成年度任務。
B 價升量穩 省城樓市初現“止跌回穩”
從銷售端數據看，截至2024年12月，全國商品住宅銷售額、銷售面積的同比降幅已連續7個月收窄，居民的置業信心在2024年持續修復，太原樓市量價走勢與全國各地有相似之處。
2024年伊始，省城樓市下行壓力仍較大，商品住宅整體市場活躍度偏弱，隨后，房地產調控政策開始發力，市場隨政策影響而復蘇，但持續性不足，短暫復蘇后出現回落，樓市整體處於低位運行。據省內房地產相關機構統計的數據，2024年上半年，省城商品房成交金額197.32億元，同比下降22%﹔成交均價12343元/平方米，同比上漲6%。
下半年開始，政策力度和頻次開始增強，在歷經7、8月的市場低迷后，9月26日，中央政治局會議之后，行業迎來轉折點。2024年國慶黃金周期間，省城樓市出現了久違的人氣爆棚，尤其是知名品牌的樓盤成交量明顯超過了2023年同期，回暖態勢顯現。根據國家統計局數據，太原新房價格10月漲幅排名全國第二，隨后的兩個月，新房成交均價更是一路上漲，最終達到13509元/平方米，相比年初的12265元/平方米大幅上漲，從這一角度來看，省城樓市初步形成“止跌回穩”的態勢。
但從成交面積來看，省城商品房市場並沒有隨價格上漲而有明顯提升，延續了2023年的低位穩定運行。根據省內知名統計機構逐月發布的數據顯示，2024年全年，省城新建商品房銷售面積大約在280萬平方米左右，月度成交量穩定在20萬平方米左右，僅有個別月份超過30萬平方米。1月、2月，省城樓市在開年之際持續走低，供應量、成交量均下滑嚴重，單周成交量不超過4萬平方米，連續兩月成交量在15萬平方米以下。3—6月，隨著樓市旺季到來，省城各項目活躍度增加，疊加個別熱門項目開盤影響，供應量開始增加，單周成交量開始突破10萬平方米，單月銷售面積穩定在30萬平方米左右。7月之后，市場熱度逐漸下降，即使是9月的中秋小長假，省城樓市依然以平淡收場，房企推盤營銷造勢的勁頭大不如前。10月之后，省城樓市銷售情況及價格逐漸上漲，但成交面積未出現反彈，月度依然穩定在20萬平方米左右。
C 品質當先 新房與二手房走勢分化
新建商品房成交量保持低位運行，但均價卻比年初有1000元以上的上漲，意味著省城樓市高端產品的市場佔有率越來越高，省城樓市高端改善產品走出了“獨立行情”，尤其在省城的核心區域，中高端項目成交向好帶動區域價格上漲。2024年12月，萬柏林區花語堂別墅產品成交亮眼，帶動區域價格環比上漲23%，達到14971元/平方米﹔小店區成交主力為保利龍城天珺、萬科翡翠東第、濱河金茂府等改善項目，總成交金額超過1億元，帶動區域均價上漲﹔晉源區受太原瑞府高端項目和官山園著別墅項目成交影響，12月新房均價為14890元/平方米，環比上漲9%。
省城新建商品房市場即增量市場高端化態勢明顯，12月的表現即是省城全年樓市的一個縮影。產品高端化的原因除了高端項目本身的產品品質、地理位置、品牌效應、交付能力更具可信度之外，2024年樓市政策導向對高端項目成交起到積極作用。太原市已經明確取消了商品住房的限購政策，並且取消了普通住宅和非普通住宅的標准，大面積段高端住宅購房人是最直接的受益群體，比如在首付比例、房貸利率下調、降低稅費等方面，高端住宅由於總價更高，享受的優惠就更多。業內人士分析認為，高端項目的稀缺性、保值增值空間、滿足改善型居住需求等特征，吸引了更多資金進入，此外，當前開發高端項目的房企心態更平和，“捂盤”心態少，沖刺和加快項目出清的心態較重，進一步推動高端市場走熱。
相比新房價格的持續上漲，2024年，二手房價格卻進一步下降。根據某知名中介平台公布的數據，2024年12月，太原二手房成交均價為9239元/平方米，這與當月新房超過13000元/平方米的成交均價有4000多元的差距。當前，太原市挂牌的二手房源超過4萬套，業內人士介紹，現在太原的二手房市場還是處於“以價換量”的狀態，房主若急售，價格上必然要做出一定讓步。如今，地段已經不是樓價重要的影響因素，隨著城市的發展，新興城區的生活、教育、醫療、商服等基建配套快速完善，二手房市場受此影響巨大。特別是核心區域的“老破小”成交乏力，這些小區的空間規劃、基礎設施無法改變，從功能、環境、配套、服務、品質、戶型等各個方面與新建小區電梯房相差過大，在市場上缺乏競爭力。此外，品質不佳的准新房在二手房市場同樣不受歡迎，近幾年交房的准新房中，一些暴雷房企開發項目，因團隊整體縮水、撤離，樓盤交房后各類問題層出不窮，尤其是售房時宣傳的配套遲遲不能兌現，這類房子不但降價快，而且無人接手。當前，太原樓市剛需產品成交下滑，改善盤准豪宅份額持續擴展，除了少數高品質二手房，整體二手房市場仍將長時間低位運行。
D 供應收緊 省城將迎來“好房子”時代
展望2025年，中央定調“穩住樓市”。但省城房地產市場“止跌回穩”不是一蹴而就的，需要政策協同發力，持續用力。在房地產市場供需轉變的當下，房子不再是解決“從無到有”的問題，升級為“從有到優”買方市場后，更符合人們對美好生活需求的產品，才能贏得市場。2025年，隨著市場需求的進一步釋放和購房者改善居住條件的迫切需求，預計將有更多優質項目推出，擁有完善配套設施和優質產品品質的項目，將成為購房者眼中的香餑餑。
從2024年的市場表現來看，省城多個核心區域的高品質項目出現了熱銷局面，這種熱銷現象不僅反映了購房者對優質房源的強烈需求，體現了市場信心的恢復和增強。2024年9月，山西省住房和城鄉建設廳等部門印發《山西省進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施》的通知，其中明確提出大力支持高品質住房發展，支持引導有實力的房地產開發企業建設供應一批綠色、低碳、智能、安全的高品質住房、高品質社區﹔11月，山西省住房和城鄉建設廳等21個部門聯合印發《關於統籌支持縣（市、區）打造高品質人居、穩續推動城鎮房地產高質量發展的指導意見》，明確推進“好房子、好小區、好社區、好城區”建設，穩續推動城鎮房地產高質量發展。
“當前樓市回暖主要集中在好品牌、好項目，全行業及購房者的目光全部集中在少數房企和項目上。”業內人士預測，進入2025年，“好房子”內卷將愈演愈烈。一方面，隨著購房者對居住品質要求的提高，市場對“好房子”的需求將持續增長。開發商為迎合市場需求，將更加注重產品的品質和創新，打造更多符合購房者需求的優質房源。另一方面，政府繼續加大對房地產市場的監管力度，推動房地產市場健康發展，保障購房者的合法權益。此外，據省內統計機構發布的逐月數據統計，2024年，省城土拍市場共出讓地塊49宗，成交地塊23宗，太原土地成交縮水已有5年之久，很長一段時間內可入市的純新項目屈指可數，省城樓市高端化將延續。2025年，隨著政策效應的逐步釋放，購房者將更加看好樓市的未來發展，開發商也將更有信心推出更多優質項目。在供需雙方的共同推動下，省城樓市有望實現更加健康、穩定的發展。
山西晚報記者 柴旭暉
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