欲購二手房 先算三筆賬
欲購二手房 先算三筆賬
省城二手房市場利好政策頻出，將有效促進二手房交易回暖。本報實習記者宋燁攝
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近日，房地產市場調控再出新政，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布了《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，稅務總局發布了《關於降低土地增值稅預征率下限的公告》，兩公告自2024年12月1日起執行。
一系列政策的出台，對太原二手房市場有何影響？購房者要算好哪些賬？記者進行了採訪。
第一筆：二手房市場，價格幾何？
“房屋總價和4月份相比，直接省了38萬元！”11月15日，迎澤區市民李女士簽約了自己的首套二手房，高興地對記者說。
據李女士介紹，她剛剛購買的這套房是190平方米的學區房，今年4月咨詢時，挂牌價為228萬元，經中介計算后，首付款和過戶費加起來需要65萬元左右，按照當時的還款利率計算后，壓力較大，最終選擇觀望。
令李女士沒想到的是，該套房11月挂牌價竟降至190萬元，首付款和過戶費約57萬元，組合貸款后每月共需還款5635元，符合李女士的期望值。
據中介平台數據顯示，該套房源在2023年9月就已經挂牌，看房人數達150人，咨詢量達200人次，屬於迎澤區二手房看房人數和咨詢量較高的房源。
“太原市二手房存量多，下半年聯系降價出售的賣方越來越多，平均每平方米下降1500元。”迎澤區水西關街我愛我家置業顧問周女士說。
相關數據顯示，目前太原市二手房挂牌量約4.4萬套，挂牌面積約369萬平方米，理論去化周期29個月，如此龐大的二手房庫存必然壓低二手房市場價格。
據國家統計局數據顯示：今年10月，太原市90平方米及以下的二手住宅價格環比下降0.9％，同比下降5％﹔90—144平方米的二手住宅價格環比下降0.7％，同比下降4.6％﹔144平方米以上的二手住宅價格環比下降0.3％，同比下降4.9％。
相關專業人士認為，當前國家出台了一系列鼓勵消費的政策，尤其是鼓勵已有房居民進行改善性置換。這些政策的出台將進一步增加二手房存量，從而促使二手房價格下降且趨於正常平穩態勢。
第二筆：政策加持，購房能省多少？
根據相關公告，此次新政將加大住房交易環節契稅優惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求，並將現行享受1%低稅率優惠的面積標准由90平方米提高到140平方米，即調整后在全國范圍內對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，隻要面積不超過140平方米，統一按1%的稅率繳納契稅。
“房產交易環節特別是二手房交易主要涉及契稅和增值稅，此次新政將享受1%低稅率優惠的面積標准提高到140平方米，有利於降低交易環節的稅收成本。舉例來說，購房者購買一套100平方米的二套房，總價300萬元，過去契稅為3%也就是9萬元，新政策后將按照1%收取，也就是3萬元，可以減少6萬元。”相關專家說。
同時，今年隨著LPR三次調整以及太原市降低首套房商業性個人住房貸款利率下限，省城首套住房最低貸款利率由年初的3.7%下降至3.0%，足足下降0.7個百分點。
“LPR調整后，以100萬元貸款按揭30年來算，調整前利息為65.7萬元，月供約4603元，而調整后隻需要51.77萬元，月供約4216元，可以省14萬元左右。”杏花嶺區旱西門街貝殼交易服務中心置業顧問王先生告訴記者。
總體來看，一系列新政的實施，將降低企業和個人的稅收負擔成本。對於二手房購買者來說，同樣契稅下，二手房可選面積增加，選擇范圍擴大，還款利息降低，進而激發二手房市場活力，促進房地產市場供需平衡。
第三筆：“以舊換新”，購房者可享何優惠？
繼家電、汽車等消費品之后，太原商品房也開啟了“以舊換新”活動。活動通過減免中介服務費、提供貸款利率優惠等措施，為市民提供了一條便捷、安全的換房途徑。
其中，《關於開展商品住房“以舊換新”活動的通知》明確，參與活動的房地產經紀機構將優先推廣舊房，縮短舊房出售周期，並對換房人減免中介服務費。商業銀行將給予換房人及舊房源購房人當前市場最優的貸款利率優惠，並在按揭貸款時提供金融政策優惠。對於已簽訂“以舊換新”業務服務協議的，在新房保留期限內，換房人成功出售舊房的，可以享受開發企業“以舊換新”優惠活動和商業銀行貸款優惠。
此外，在2025年12月31日前，出售自有住房並在一年內重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。對於參與存量住房“以舊換新”活動的繳存公積金的職工，新購房住房公積金貸款最高額度在現行政策基礎上適當上浮。
“賣家可以選擇我們機構來挂牌出售舊房。我們也會承諾優先推廣舊房，在成功出售舊房后，會減免賣家中介服務費，這是一筆不小的費用。同時，賣家在購買新房時，如果符合‘以舊換新’活動的條件，銀行會提供比市場平均水平更優惠的貸款利率，長期下來可以節省一大筆利息支出。此外，賣家在出售舊房6個月后購買了新房，還可以享受個人所得稅退稅優惠。目前挂牌出售的賣家，大概有六成准備買新房。”資深中介從業者齊經理介紹，“以舊換新”一定程度上會影響二手房市場價格，可幫助有置換需求的客戶加速賣掉舊房子，降低其在置換過程中的時間成本，激活市場的改善型需求。
綜上所述，省城二手房市場利好政策頻出，目前，二手房價格處於相對低位，購房成本和門檻也都在降低，對於前期觀望的購房者有一定的吸引力。
本報實習記者宋燁
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