存量房貸利率批量調整正式開啟

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　　10月25日，多家商業銀行啟動存量房貸利率批量調整，山西晚報記者從多家銀行了解到，目前，借款人可通過手機銀行App、小程序、客服電話、貸款經辦行等多個渠道，查詢自己的房貸利率調整結果。在業內人士看來，隨著存量房貸利率調降，購房者的月供壓力將明顯減少，市場上的提前還貸壓力亦將得到較大緩解。
　　部分貸款人需要申請轉換
　　“建行房貸利率下調啦！3.9%”“農行下調了，也是3.9%”“工行也是”……10月25日一大早，李洋所在的小區業主群裡熱鬧起來，大家紛紛晒出了自己房貸利率調整后的信息。相關消息顯示，當日凌晨，多家國有大型商業銀行已在零點左右正式進行存量房貸利率批量調整。
　　目前，國內絕大部分房貸利率以貸款市場報價利率（LPR）為定價基准加點形成，本次調整的是加點幅度。早在9月24日，中國人民銀行行長潘功勝宣布降低存量房貸利率。9月29日，中國人民銀行發布公告，並指導市場利率定價自律機制發布倡議：各商業銀行於10月31日前統一對存量房貸利率實施批量調整。根據此次倡議，各商業銀行調整的存量房貸包括首套、二套及以上，利率調降至不低於LPR減30個基點，且不低於所在城市目前執行的新發放商業銀行個人住房貸款利率下限（如有）。隨后，多家銀行及時跟進，10月12日主要商業銀行發布操作細則，推進政策落地。
　　記者從多家銀行了解到，此次存量房貸利率的調整，符合條件的首套、二套及以上存量商業性個人住房貸款都可以進行批量調整。而不少銀行的存量房貸利率已於10月25日完成批量調整。多家銀行稱，在批量調整完成后，將通過短信等形式告知客戶利率調整結果，貸款人后續也可以通過手機銀行App等渠道查詢調整結果。部分中小銀行完成調整的時間可能會略晚，總體將於10月31日前完成。據測算，此次批量調整后，預計存量房貸利率將平均下降0.5個百分點左右。
　　10月中上旬，多家銀行曾陸續發布公告，明確10月25日起將對存量個人房貸利率進行統一批量調整，不需要客戶提出申請。除貸款在北京、上海、深圳等地區且為二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率都將調整為LPR減30個基點。山西晚報記者了解到，為快速推進存量房貸利率調整相關工作，各家銀行此前已加緊修改合同和系統，絕大多數借款人都不需要到銀行網點申請。對於房貸為浮動利率的，貸款人無需提出申請，商業銀行將統一批量調整。據記者了解，這部分存量房貸佔到九成以上。
　　不過，如果當前為固定/基准利率定價的貸款，需要貸款人先主動向銀行申請轉成浮動利率，然后再進行存量利率調整。申請方式可以通過線上或線下多種方式，具體可以咨詢貸款銀行。多家銀行表示，10月25日（含當日）之后完成轉換的，將在轉換完成的次日進行利率集中調整，利率調整后於當日起按新的利率水平執行，此前利息均按原合同利率水平計算。
　　“重定價日”不同對應調整后利率不同
　　隨著多家商業銀行調整存量房貸利率集中落地，不少貸款人卻發現，此次存量房貸利率調整后，並不是所有貸款人的利率都一樣。
　　記者了解到，本輪調整僅調整LPR加減點幅度，但並不同時進行貸款重定價。也就是說，如果貸款重定價日（借款人與銀行約定利率調整的日期）未到，LPR值不會進行重定價，仍沿用原有LPR值。由於不同貸款人選擇的“重定價日”不同，這也導致此次批量調整后對應的房貸利率也不同。據山西晚報記者了解，房貸重定價日一般分為兩種情況，第一種是每年的1月1日﹔另一種是貸款放款日對應的每年對月對日。重定價日調整時，依據的是前一日的LPR。
　　今年以來，影響房貸利率的“5年期以上LPR”進行了三次下調。其中，2月20日從4.2%降至3.95%，7月22日從3.95%降至3.85%，10月21日從3.85%降至3.60%。由於不同的重定價日對應的LPR不同，因此，雖然加點數都是下調30個基點，但本次調整后的利率可能存在差異。這也是造成批量調整階段，調整后利率有所不同的根本原因。
　　針對這一問題，中信銀行在發布存量房貸利率調整相關公告時便明確，“本次利率調整，調整的是加減點值，不涉及LPR取值調整。LPR重定價仍按照原合同約定執行，LPR取值僅在重定價日更新。”
　　交行相關人士同樣介紹，因客戶貸款重定價日不同，使得貸款利率在本次批量調整時可能未進行重定價，但到了貸款下一個重定價日后，參考此次批量調整的貸款利率將調整至同一水平。
　　據記者了解，由於不同貸款重定價日不同，存量房貸採用的5年期以上LPR值（定價基准）不同，分別為4.2%、3.95%、3.85%、3.6%四檔，雖然調整后的利率都是按LPR-30BP計算，但調整后相應的利率分別為3.9%、3.65%、3.55%、3.3%。
　　利率下調將明顯減輕月供壓力
　　而隨著貸款人各自重新定價日的到來，LPR也會陸續“刷新”。由於大部分貸款人的重新定價日是1月1日，也就是若LPR報價在未來兩個月內不再調整，2025年1月1日后，大多數貸款人才能享受到3.3%的房貸利率。多家銀行人士也提醒，若貸款人對自己計算出來的存量房貸利率存疑，可以通過銀行App或是微信公眾號進行查詢。
　　存量房貸利率調整后，貸款人的月供也將明顯發生變化。
　　5年期LPR利率下調0.25個百分點至3.6%，直接導致存量房貸利率最終將統一降至3.3%。以貸款人王女士的一筆100萬元、25年期的房貸為例，房貸利率的重定價日為每年1月1日，目前的房貸利率為4.2%（LPR不加點）。本次存量房貸批量調整后，王女士的房貸利率首先將降為3.9%（LPR減30個基點）。若接下去兩個月LPR仍保持不變，即12月份公布的5年期以上LPR仍為3.6%，那麼，到2025年1月1日，王女士的房貸利率將調整至3.3%（LPR減30個基點）。兩步調整完成后，王女士的房貸利率將累計下降0.9個百分點。
　　按照其100萬元商業貸款本金，25年等額本息的還貸方式計算，到明年1月1日，王女士的每月還款金額將比調整前減少約490元，一年可節省近5880元。25年總計可減少利息支出約14.7萬元，貸款者的負擔將進一步減輕。
　　隨著存量房貸利率下調，不少准備提前還貸的購房者也開始慢下腳步。“房貸利率調降后，還貸壓力減少了很多。尤其是近期股市也有所好轉，手裡留著一些資金看有沒有更好的投資機會。”李洋告訴記者。
　　光大銀行金融市場部相關研究人士認為，通過合理調整存量房貸利率，降低居民按揭月供或負債壓力，有助於釋放消費動能。另外，業內人士也提醒貸款人，提前還貸都隻有在貸款早期才有節省利息的意義，若等額本息已還期數超過貸款周期的1/2、等額本金已還期數超過貸款周期的1/3，大部分利息已被支付，提前還貸已經沒有意義。