“零首付”“超低首付”真的可以買到房嗎？

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評論

　　今年，隨著房地產政策不斷調整優化，不少房地產開發商和房地產中介機構推出了優惠政策，在一些城市取得一定效果。最近，有些開發商和中介機構推出了“零首付”和“超低首付”等操作。針對這一情況，全國多地有關部門近期陸續發布風險提示。“零首付”“超低首付”究竟是怎麼回事？
　　“超低首付”背后有哪些暗箱操作？
　　所謂“零首付”“超低首付”購房，一般是指購房者在沒有預先投入首付款項或遠低於政策規定的首付款比例款項的情況下，依賴房地產開發商或中介機構來預先墊付貸款，或者是通過虛抬房屋價格，繼而從銀行以按揭貸款的方式來獲得首付款。
　　今年5月，中國人民銀行和國家金融監督管理總局發布的《關於調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》規定，對於貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%。可見“零首付”或“超低首付”，都是政策明令禁止的。
　　然而，記者在不少社交平台上，搜索“零首付買房”或者“超低首付買房”，都能發現相關頁面，涉及全國多個城市樓盤。
　　為了驗証這些消息，記者以購房者的名義，對位於河南鄭州的幾個樓盤進行了走訪，發現確實有一些樓盤許諾可以用低於15%首付比例進行“超低首付”。甚至有銷售人員在得知記者確實有購買意向后，直接給出了2萬元首付的條件。
　　按照銷售人員的介紹，首付2萬元的前提是，這套總價97萬元的戶型，要按照114萬元的總價來簽訂合同和發票，通過簽訂陰陽合同、虛抬總價，可以增加銀行貸款額度，相當於直接把首付款“貸”出來了。
　　“零首付”真的“零代價”嗎？
　　開發商或中介機構推出優惠，無非是為了吸引購房者，加速銷售回籠資金。“零首付”“超低首付”最大的噱頭是讓購房者零代價或者以最小的代價買到房，事實真如此嗎？
　　記者發現，使用“零首付”或者“超低首付”后，對購房人最直接的影響就是，月供和利息有了明顯提高，按照銷售人員展示給記者的房價計算：
　　原價97萬元按15%繳納首付款后，剩余貸款部分是824500元，分30年償還，以最新5年期以上LPR利率3.85%，等額本息還款方式每月應還款3865.32元。
　　如果按照房地產銷售人員推薦的方式，將97萬元房款全部作為貸款，則等額本息方式每月為4547元，每個月需要多還682元，提高幅度為17.6%﹔
　　如果按照等額本金的方式還款，正常支付首付后，30年一共支付利息477471元，而做高貸款額度后的總利息則為561731元，多出了84000多元。
　　此外，由於在合同及發票中標注的房屋價格高於真實價格，還會在購房過程中產生額外稅費。
　　北京大學房地產法研究中心主任樓建波：“零首付”並不會真正減輕購房者的支付負擔。最終付的房款是一樣的，如果再加上貸款利息，實際上最后付出去的錢肯定比付了首付要多。
　　“零首付”“超低首付”風險多多
　　廣東的田先生此前看中了一套惠州的住房，急於安家的他在本不具備購房能力的情況下，聽從了銷售關於使用“零首付”的建議，覺得自己可以“先上車再補票”，未來再解決還款的問題。於是，在實際隻付了數千元的費用后，田先生就簽訂了購房合同。雖然不用付首付，但每月的還款額卻高了不少。由於當初沖動使用“零首付”購房，缺乏對后續還款的規劃，沒多久，田先生就出現了房貸逾期。
　　“零首付”的方式很容易增加購房者對自身購房能力的誤判，極大增加了違約風險。貸款過程中，銀行能否審核出房屋價格方面的問題，從而避免此類現象的發生呢？
　　為此，記者聯系了當初為田先生辦理貸款的銀行網點的相關負責人。對方卻表示，以合同價為准，並沒有審核的要求，“就像去菜市場買菜一樣”。
　　根據我國《商業銀行法》等法律規定，商業銀行負有法定義務，審核借款人的貸款資質、擔保條件及貸款用途等相關內容。同時，對於房屋價格的審核方式，業內也早已有較為成熟的機制。
　　相關人士表示，對於銀行來說，“零首付”風險同樣不容小覷。少數銀行由於審核不嚴等原因為“零首付”購房發放貸款，看似增加了業務量，實際上，由於“零首付”常伴隨著向銀行提交虛假信息等騙貸手段，使得貸款流向了本不具備購房能力的人，也加劇了金融杠杆效應，使得市場波動帶來的不確定性變大，令銀行更有可能因借款人無法償還或放棄償還貸款而遭受損失，增加了壞賬風險。
　　北京大學房地產法研究中心主任樓建波：從整體的金融安全考慮，銀行借給購房人的錢，實際上是我們普通人存在銀行的錢。如果錢收不回來，最終損害的是儲戶的利益。