老舊小區物業管理難如何破局？

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評論

　　隨著中國房地產市場的快速發展，新舊小區之間的差距逐漸顯現。一方面，新房和次新房因其現代化設計和優質配套設施，持續吸引著購房者的眼球﹔另一方面，房齡超過20年的小區，無論是建筑體還是小區環境、物業服務等方面的問題日益凸顯。規模小、住戶少、物業費低、公共收益少、物業服務質量差……這些現實問題一直是老舊小區物業管理混亂、投訴多的主要原因，一些居民因物業“服務差”不繳費，而物業也往往以“入不敷出”為由敷衍了事，甚至最終導致物業撤離。
　　今年5月，山西省住建廳發布《關於深入開展“強化社區黨建聯建提高物業服務管理水平”工作的通知》，提出強化社區物業黨建聯建，提高物業服務管理水平，著力補齊城鎮老舊小區物業管理服務短板，相關工作正在全省各地推進。老舊小區物業管理難如何破局？山西晚報記者進行了調查了解。
　　A　管理差　老舊小區物業引業主不滿
　　“小區裡有好幾段路都是坑坑窪窪的，每回路過都得小心翼翼，特別是下過雨之后，很多老人小孩出行都很不方便。”太原市和平北路某老舊小區路邊，劉大爺指著坑坑窪窪的路面對山西晚報記者說。據了解，該小區始建於2006年，多年以來，物業公司在維護環境衛生、日常服務管理等方面與居民的要求存在差距，引起了不少居民的不滿。
　　“物業的人一年到頭也見不到幾回，反映了問題更是沒有回應。”市民劉女士反映，其所居住的小區建於上世紀90年代，最初由單位提供一些保潔、門房等基礎服務，也沒有物業費，后來小區交由一家物業公司管理，雖然物業費不高，但多數居民認為小區管理越來越混亂。“就拿停車來說，現在私家車越來越多，小區入口雖設有升降杆，但是無人值守，平常就是開啟狀態，很多外來車輛隨意進入小區，本來就不充沛的停車位根本不夠用。”劉女士介紹，由於停車位緊張，部分業主為了搶佔停車位，用電動車、自行車佔位，甚至還有私自安裝地鎖的，她多次向物業反映這些問題，但至今沒有妥善解決。
　　業內人士介紹，老舊小區由於建設早，多以保障居民居住為主，在居住體驗感、舒適度等方面與新建小區有一定差距。“現如今新建的商品房小區，為了滿足人們日益增長的居住體驗需求，在基礎設施、文體娛樂、小區綠化等方面有明顯進步，多數老舊小區都達不到現在的標准。”某物業公司負責人表示，一些小區在物業市場化之后引入了物業公司，但效果卻不理想。因為設施老化老舊，物業費收繳率不理想、總額有限，很多時候物業公司依然隻提供保潔這類的基礎服務，小區公共區域環境差，很多公共設施年久失修，保安人員形同虛設，無法保証居民財產和人身安全。甚至是樓道衛生基本靠業主自己打掃，更不要提路燈、監控等設施損壞后，長時間無人維修……久而久之，業主對物業的信任度逐漸消磨殆盡，開始出現“拒交物業費”的情況，雙方矛盾進一步加劇。
　　B　收費低　物業運營陷入惡性循環
　　對於小區居民的吐槽，物業公司也有苦衷。省城某物業公司負責人王經理告訴山西晚報記者，基於老舊小區的設施條件和管理特點，相比於新建的商業小區，老舊小區的物業費一般都很低。
　　目前，太原市物業收費標准依據的是2014年發布的相關標准，山西晚報記者查閱相關資料了解到，《物業服務與收費管理暫行辦法的通知並價服字【2014】66號》中明確提出，物業服務收費實行政府指導價、市場調節價兩種價格管理形式。住宅物業服務收費執行政府指導價，實行最高指導價管理﹔非住宅、住宅中的別墅物業服務收費和特約服務收費執行市場調節價。而在《太原市住宅物業服務等級與收費標准的通知並價服字〔2014〕67號》中，太原市物業服務分成5個等級，一級最低，五級最高，其中五級最高1.6元月/平方米，需要特別注意的是，這一收費包含的五個服務內容中，並沒有二次供水、電梯費等其他費用。
　　“老舊小區多為步梯樓房，很少有電梯房，不需要收取供水的二次加壓費、電梯費等，再加上客觀現實條件，物業公司入駐時很少能滿足高等級的物業服務標准，因此物業費相對較低，多數都在0.8元/平方米以下。”山西晚報記者走訪物業市場了解到，目前處於太原物業收費第一梯隊的小區均在3元/平方米以上，基本上屬於近年新建的別墅、高端小區，例如中海天鑽、保利天悅、龍城金茂府等﹔第二梯隊為太原市中高端改善樓盤，例如萬科中央公園、富力華庭、保利東郡等，物業費在2—3元/平方米﹔第三梯隊為1—2元/平方米，多數剛需樓盤，或者是建成年代較早的小區，例如十二院城、龍城天悅、辰興優山美郡等。業內人士介紹，即使是電梯房，老舊小區的物業費也多在1.2元/平方米左右，與市面上的多數新建商業小區有不小的差距。
　　此外，老舊小區還有一個特點是住戶少。“按照每戶80平方米、0.8元/平方米物業費用標准測算，一個100戶的小區全年繳納物業費用不到8萬元，可能僅夠支付基礎保潔、保安等人員經費，物業企業難以維系物業服務成本。”多位資深物業業內人士介紹，雖然老舊小區物業費並不高，但很多居民都習慣了無償享受單位后勤提供的基礎物業服務，即使較低的物業費也收不齊，更別提漲價，很多物業公司因虧錢不願意入駐老舊小區，已有的物業公司可能還存在管理能力不足、服務意識差的問題，居民訴求遲遲得不到解決，更不願意交納物業費，形成惡性循環。
　　近幾年，深知行業困局，物業主管部門、物業行業協會及主流物業公司提議上調物業費的呼聲漸高，但考慮到我省普通城鎮居民的經濟承受力，該提議未見實質落地。
　　C 業主自治　破解老舊小區物管難題
　　面對老舊小區“物業費低—服務差—拒繳費”的惡性循環，物業管理難又該如何破局？山西晚報記者對成功案例進行了實地探訪。
　　位於省城小店區亞日街的太嘉小區於2005年開始交房，隻有3棟低層和1棟高層，常住居民236戶。2018年，原物業公司與小區居民長期積累矛盾爆發，匆忙撤離。當時，小區處於無人管理狀態，小區24小時“大開門”，5個舊監控拍不清人臉和車牌，小區的綠化帶內堆滿了垃圾，不僅環境差，治安也不好，面對這樣的情況，小區居民開始嘗試“物業自治”。
　　“當年，經業主大會選舉，10名業主代表組成臨時業委會代行物業職責。”據太嘉小區物業管理委員會副主任、新太嘉物業服務公司經理周曉強介紹，成立初期，臨時業委會沒有資金，業主代表自己墊資，清理垃圾雜物、安裝高清攝像頭、修補破損地面、安裝門禁和電動自行車充電樁等物業工作，之后，由臨時業委會成員牽頭成立了物業公司。2020年，根據職能劃分，物業公司與小區業委會剝離，成立新太嘉物業服務公司﹔2022年，在街道黨工委、社區黨委的指導幫助下，臨時業委會改組為小區物管會，同步成立黨支部﹔當年10月，由小區居民中威望高、願奉獻的熱心黨員自發成立太嘉小區黨支部，選任“兩長四員”18人、黨員中心戶4戶，建立起“街道黨工委—社區黨委—小區黨支部—樓棟黨小組—黨員中心戶”五級組織體系，小區治理成效持續改善，物業還有了可觀收益。
　　山西晚報記者了解到，經過多年發展，太嘉小區的治理機制更加成熟和完善。目前，小區低層住宅物業費為0.65元/平方米，與2018年之前持平，高層住宅物業費為1元/平方米，比之前的1.2元/平方米還要便宜。周曉強介紹，太嘉小區由物管會成員擔任物業公司經理，小區共有物業人員8人，其中4人為小區居民，分工負責、相互監督，資金支出全部實行“四議雙確認雙公開”制度，確保每一分錢都花得明明白白。目前，收取的物業費完全能滿足小區物業的正常運營，小區之前還盤活小區車位、門面房等公共資源，拓寬公共收益渠道，每年結余的資金也用來改造小區基礎設施，贏得了居民的信任與支持。
　　但山西晚報記者在走訪中發現，這樣優秀的老舊小區業主自治案例是個孤例，更多的老舊小區物管亟待化解當下入不敷出、有心無力、千頭萬緒的物管難題。
　　D 多方努力　破局老舊小區物業管理難
　　“有些業主認為物業就是看個門、掃掃地，還有些業主認為隻要不收費用，怎麼管理無所謂，其實這是一個錯誤的認識。”業內人士介紹，面對老舊小區物業管理難題，部分業主急需轉變思想觀念。“老舊小區移交社會化管理后，部分居民對採取繳納物業費引入物業服務的方式較為抵觸，認為物業的服務並不值這麼多錢。”業內人士介紹，對於一個居民小區來說，水、煤、電、暖、消防、安防等配套缺一不可，物業管理和服務就是對保障小區正常運作的配套進行管理、養護、維修等專業技術工作。另外，物業公司要維護小區秩序，保障全體居民的生活品質及人身安全，同樣投入了人力和財力。目前，部分物業服務企業存在缺乏專業性、服務不到位或存在收費不合理等問題，這就導致部分業主對物業服務企業提供的服務質量存在不滿或不信任，導致其對物業費的支付產生抵觸情緒。
　　“很多老舊小區物業管理難，很大程度上在於沒有成立合規、負責的業主委員會。”業內人士表示，從一些成功的案例不難看出，小區物業管理需要統一的意見，這就要求有能力、有公信力的業主牽頭，成立物管會或業主委員會，與物業公司共同管理小區。老舊小區住戶少，在此時反而是一種優勢，便於物管會或業主委員會統一居民意見，共同商議小區事務，提高居民參與度，用居民與物業“共治理”的方法，提高小區的管理效率和服務質量。今年5月，山西省住建廳發布《關於深入開展“強化社區黨建聯建提高物業服務管理水平”工作的通知》，明確提出進一步規范業主委員會（物業管理委員會）組建和履職。對符合成立業主委員會條件的住宅小區召開業主大會，成立業主委員會，對尚未成立業主委員會的住宅小區，由街道牽頭組建物業管理委員會，代行業主委員會職責。與此同時，督促業主委員會（物業管理委員會）履行職責，通過召開業主大會，向業主通報工作情況、接受業主監督、收集業主意見建議，推動居民向業主委員會（物業管理委員會）反映合理訴求，通過業主委員會（物業管理委員會）督促物業服務企業按照合同約定提供服務，維護業主合法權益。
　　業內人士認為，老舊小區“物業費低—服務差—拒繳費”的惡性循環，很大一部分原因是存在資金問題，面對年久失修的小區環境，物業與居民都一籌莫展。眼下，太原市老舊小區改造正在不斷推進，對於物業管理存在問題的老舊小區來說，不失為一個好時機。在改造了小區環境的同時，提高小區居民對物業服務價值的認識，在成立業委會或物管會后，通過依法、公開、協商的方式合理提高物業費。隨后，無論是通過業主自治還是聘請新的物業公司，都要督促物業管理方提升服務水平，讓居民生活更方便、更舒適。