二手房交易“去中介”不容易

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評論

　　為了省時省力，二手房買賣雙方會委托中介及房產經紀人幫助自己盡快實現交易過戶。與此同時，看中數額不菲成交佣金的“黃牛黨”“黑中介”開始出現，給購房者帶來了損失和困擾。
　　面對市場中介亂象，賣家想著賣個好價錢，買家想著節省中介佣金，於是有人嘗試跳過中介自己進行二手房交易。近日，多家媒體報道，越來越多二手房業主開始選擇自己賣房。在各類網絡社交平台上，“房東直售”的信息充斥其間。那麼，這樣的“房東直售”靠譜嗎？對於買賣雙方來說，又有哪些注意事項？山西晚報記者進行了調查了解——
　　A　二手房“去中介”興起
　　在省城太原，房產中介服務幾乎是二手房交易過程必不可少的一環。遍布在大街小巷的中介門店不僅給買家提供房源信息、溝通看房、房屋議價等便利，還提供交易代辦、貸款申請以及二手房交易法律咨詢等服務。一套二手房成交需要支付的佣金約為房款的1%。但隨著互聯網的發展和人們信息獲取方式的轉變，二手房交易也迎來了變革，一些房東開始嘗試自己賣房，在各種中介和社交平台發布房屋出售信息。
　　“市面上主流的中介平台，房東可以自己發布出售信息，隨后會有中介人員進行跟進。”多位房產經紀人告訴山西晚報記者，很多平台隻能通過委托的方式發布信息，買家想看房甚至成交，一定需要平台的中介人員進行服務。此外，還有一些平台聲稱可以實現二手房買賣的“去中介”，山西晚報記者隨機下載了幾個平台進行體驗，這些平台通過技術手段確保買賣雙方能直接溝通，比如提供在線聊天工具、智能匹配系統等，多數平台主打的宣傳是提供詳盡的房源信息和市場分析，使用戶能夠做出更明智的交易決定，而且免去了中介費。在實際體驗過程中，山西晚報記者發現，無論是買家還是賣家，在這些“去中介”平台上獲取相應信息，均需要加入平台會員，甚至充值成為“VIP”，有些平台的賣家聯系方式是不可見的，買家查看時還會收取一定的費用。
　　除此之外，山西晚報記者注意到，在各類社交平台上，也有不少博主吆喝賣房，在各類平台輸入“賣房”兩字，均可以看到不少業主的挂牌出售信息，甚至還有介紹“如何將房子快速賣出”經驗的業主。“隨著政策調控的加強和消費者需求的多樣化，市場逐漸從賣方市場轉向買方市場，在二手房市場，供求關系發生變化意味著房源增多，很多房東也會選擇在不同平台上發布信息。”一名房產經紀人告訴山西晚報記者，中介機構已經不再像從前那樣可以完全掌控房源信息，買家有多種渠道找到房源，受此影響，很多傳統中介經紀人也開始轉型，將各種社交平台作為一個輔助工具。相比傳統中介平台，這類社交平台的訪問量更大，通過提供在線看房服務、專業建議、市場分析等人性化服務，不僅可以幫助買賣流程更加便捷，也可以有效地為中介工作引流。
　　B　“去中介”效果難如人意
　　目前來看，房屋出售信息發布已經具備“去中介”的條件，但這只是二手房交易的第一步，二手房交易的復雜性會讓“去中介”的效果大打折扣。
　　“我自己嘗試把房源信息挂在社交平台上面，但很少有買家跟我聯絡，最近預約看房的都是中介公司。”劉女士最近打算出售自己的一套房屋，她告訴山西晚報記者，她本來計劃嘗試通過“去中介”的平台尋找買家，這樣可以不被中介壓價，同時避免中介的騷擾，但效果並沒有預期中的理想，直接聯系她的買家寥寥無幾。但是她在中介平台上發布了出售信息之后，訪問量立刻提高。
　　有十幾年房產中介工作經驗的王先生表示，即使房東在各類平台都發布了出售信息，但買家不會忽略中介信息。省城房產中介早已步入品牌連鎖時代，賣家個人發布的房源信息覆蓋面、信息量遠不及中介品牌。同時，省城二手房市場通常是買家承擔中介費，對於房東來說相當於免費的服務，因此“去中介”實際上是為買家帶來實打實的現金優惠，賣家為了免騷擾、抬高房價想“去中介”還得看需求方買家是否接受“去中介”。事實上，在實際交易中，買家更青睞房產中介。“房產中介並不局限在房源信息的發布，主要工作集中在二手房交易的‘前端’和‘后端’，前端包括房源信息整理發布、聯絡客源、帶看房、溝通等，后端主要是服務買賣雙方交易的一系列流程，例如簽訂交易合同、協助辦理不動產登記、按揭貸款、物業交割等，中介耗時耗力及搭建信息平台的投入大，但效果好，這也是‘去中介’難的重要原因。”王先生介紹，盡管中介佣金數額不菲，但多數二手房買家從房源信息的獲取，到交易服務都認為找中介更為妥當。
　　此外，山西晚報記者在採訪中發現，一些買方和賣方會通過平台建立聯系，達成成交意向，但在交易后期，仍然選擇尋求中介的服務。一名中介人員表示，中介的存在極大地減輕了雙方在交易上時間及精力的投入、付出，特別是對於那些首次交易的新手或沒有充足時間去處理復雜交易手續的上班族。“房屋評估、文件准備、買家信用審核等環節，仍然需要大量的專業知識和經驗，這些是社交平台難以提供的服務。”
　　C　“房東直售”多是賣給熟人
　　“房東直售無中介費”是很多“去中介”平台主打的宣傳亮點，但在實際中，真正通過“直售”完成的交易並不多。
　　“我家本打算委托中介賣房，在很多平台發布了售房信息，最后鄰居得知我家房子要出售，介紹了自己的朋友來買房。”談起自己“去中介”售房的經歷，劉先生感覺算是一個巧合。“鄰居的朋友有買房需求，就介紹給我，看房、協商都是大家一起。”劉先生表示，有鄰居從中協商，他與買家很快達成了協議，雙方簽訂合同之后，開始走過戶手續，鄰居作為中介人，幫忙代為管理了一段時間房款。“我們小區房子的價格區間鄰居了解，買家沒有怎麼搞價，我們自己辦理了過戶，對方省了一筆中介費。”聊起這次的售房經驗，劉先生表示是運氣使然，但是如果再賣房，還是准備找中介。據他介紹，在辦理交易的過程中，雙方都沒有什麼經驗，收錢、過戶、辦貸款都要提前做攻略、約時間，攻略若沒做好，得多跑幾次，費時費精力。
　　採訪過程中，山西晚報記者在中介門店遇到一位二手房買家，他本打算省下中介費，找“房東直售”的房子。但后續發現，很多交易流程自己並不熟悉，也無法單向確認賣家房屋產權信息，所以還是來委托中介找房源、走交易更放心。
　　“陌生人之間，二手房交易的成功率很小。”一名中介告訴山西晚報記者，房屋不像其他物品可以一手交錢一手交物，買賣雙方得有充分的交易信任基礎，二手房的自主交易更多集中在業主家人、熟人之間。與新樓盤不同，二手房市場的交易信息較分散，每套房子的樓層、面積、朝向、格局、裝修情況等各不相同，房子是否存在抵押、查封等情況更會關系到買家切實的權益，復雜的狀況讓很多人青睞中介服務。
　　D　謹防“黑中介”的低價套路
　　“房東直售”的二手房，存在哪些風險？通過中介交易，買賣雙方是否可以高枕無憂？對此，山西晚報記者咨詢了房產及法律界人士。
　　“二手房交易時，買賣雙方要建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀，要求賣方提供合法的証件，包括房屋所有權証書、身份証件及其它証件，買賣雙方可以向房地產交易管理部門提出申請，了解房屋權屬情況、有無抵押等信息。”山西艾倫律師事務所律師張成表示，二手房交易時，“去中介”的風險主要來源於交易雙方對相關法律、辦理流程的不熟悉，主要注意資金監管、防范一房二賣的情況，合法、合規的辦理二手房交易，就能最大程度的避免交易風險。張成建議，買賣雙方除了要嚴格按照相關部門提供的二手房買賣合同格式訂立合同之外，必要時還可將一些細節問題納入合同內容，例如房屋的物業管理交接、戶籍的遷移等問題，可以避免后續的一些糾紛。
　　“中介提供的主要服務是交易過程中的服務，在交易安全方面，委托中介和自己售賣並沒有絕對的優劣。”業內人士介紹，找中介本來是圖省事、放心，但為了節約中介費，有些人會遇上黑中介，中了對方的套路。“低中介費吸引客流是‘黑中介’常用的手段。在實際交易過程中，‘黑中介’會在買方意想不到的環節出?蛾子，比如提出購房人征信異常、貸款辦理加急等問題，需要收取一定費用。這時候購房人已經支付了部分訂金，處於進退兩難的地步，隻能硬著頭皮繼續辦理。一旦在交易過程中出現問題，‘黑中介’就將自己推脫得一干二淨，購房人已經交付的部分費用很難追回。此外，部分‘黑中介’還會以個人名義收取房款，美其名曰對雙方的資金監管，其實他根本不具備這樣的資質，資金安全存在極大的安全隱患。”
　　E　二手房買賣要注意這些事項
　　現如今，越來越多的二手房買賣者具備自行交易的能力和信心，也有人願意找中介公司代辦二手房交易事宜。業內人士建議，無論是否通過中介交易，買賣雙方都需要對交易流程有清晰的認識，或者尋求專業法律咨詢，以確保交易的合法性與安全性。
　　去年5月，太原市房產管理局印發《太原市房產管理局關於加強房地產經紀機構備案管理的通知》和《太原市房地產經紀機構信用信息管理辦法實施細則(試行)》，明確了凡在太原市行政區域內從事房地產居間服務、商品房銷售代理服務的房地產經紀機構（含提供房地產居間服務的互聯網平台），應當自領取營業執照之日起30日內，到房地產主管部門進行備案。此外，對房地產經紀機構信用信息檔案的建立、採集和確認、評價和使用等方面作出明確規定。其中，房地產經紀機構與從業人員信用信息分為基本信息、良好信用信息、不良信用信息。山西晚報記者從太原市房產管理局了解到，目前，太原市六城區已經備案的房產經紀132家，辦理了信用信息登記的從業人員為536名。如果市民選擇中介公司交易二手房，太原市房產管理局工作人員建議市民要選擇在房產主管部門備案的經紀機構和從業人員，相關信息均已在官網公示。此外，為了方便市民查詢相關信息，經紀機構從業人員、房地產經紀機構與從業人員信用信息查詢系統也即將上線。
　　不可否認，“去中介”的興起雖在一定程度上降低了二手房購房成本，如果市民選擇自行成交，業內人士建議買賣雙方最好提前到相關政府職能部門咨詢辦理流程。首先，要明確房屋權屬問題﹔其次要簽訂專業、合規的合同，太原市房產管理局官網有相關的合同范本﹔最后，選擇政府設立的二手房資金監管，山西晚報記者從太原市房產管理局了解到，太原市的資金監管賬戶名為“太原市房產交易服務中心客戶交易結算資金”。值得一提的，該資金監管賬戶具有唯一性，買賣雙方都要注意，選擇中介服務時房款最好也在該賬戶監管。