“二套轉首套”利率下調你房貸的月供降了嗎？

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評論

　　繼存量首套房貸利率“降息”后，10月25日，“二套轉首套”利率批量調整也拉開帷幕。據此前公告，各家銀行調整節奏基本一致，“二套轉首套”客戶可從9月25日起主動通過線上或線下渠道提出申請，10月25日銀行對審核通過的業務進行統一利率調整。業內人士認為，很多貸款人的住房原先被認定為“二套房”，執行二套房利率，現在按照新政被視為“首套房”，他們是本輪房地產金融政策調整優化的重要受益者。
　　目前，“二套轉首套”利率調整還在進行中，對於符合條件的貸款人來說，調整后每月將節省多少錢？還沒有調整利率的業主，應該如何申請“二套轉首套”？如果原來是“二套房”，什麼情況可以申請變為“首套房”？對此，山西晚報記者進行了調查了解。
　　A 正式下調太原最低調整為4%
　　“真的降了！我的房貸利率從4.89%降到了4.2%，每個月的利息減少了300多。”10月25日一早，省城劉女士向山西晚報記者分享了她成功將二套房轉為首套的喜悅。“9月25日向銀行提交的申請，10月25日查看手機銀行APP時，‘二套’的字樣已經變成了‘首套’。”劉女士告訴山西晚報記者，自己身邊有好多“非首套轉首套”的朋友都在盼著10月25日這一天到來。
　　據此前公告，各家銀行調整節奏基本一致，工商銀行、中國銀行、建設銀行、農業銀行等工作人員表示，對於執行LPR定價的浮動利率首套房貸款，不需要借款人進行主動申請，銀行已於9月25日統一對滿足條件的貸款進行利率批量調整﹔“二套轉首套”客戶可從9月25日起主動通過線上或線下渠道提出申請，10月25日銀行對審核通過的業務進行統一利率調整。根據多家銀行此前發布的存量首套個人住房貸款利率調整公告，利率調整規則將按存量房貸發放時間分為3個時間段(各家銀行日期有所差異）：對於2019年10月7日（含）前發放的（當時尚未與LPR挂鉤）以及2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發放的存量首套個人住房貸款，最低可調整至LPR不加點，按照當前LPR換算也就是4.2%，如貸款利率低於LPR則不調整﹔2022年5月14日之后發放的房貸，最低可調整至LPR-20BP。
　　值得注意的是，當許多人在為房貸利率下調而欣喜之際，也有部分用戶稱自己的房貸利率變化不大。在因城施策的背景下，各地區之間或同一地區不同時期所執行的房貸利率下限差異較大，而各家銀行的公告中也明確，若原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限高於LPR或LPR-20BP，則按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。
　　以太原為例，根據中國人民銀行山西省分行9月1日發布的《2019年以來山西省首套住房商業性個人住房貸款利率下限》，山西省首套住房商業性個人住房貸款利率下限在2022年5月18日降至LPR-20BP，因此2022年5月18日之后發放的房貸，利率最低可以調整至LPR-20BP，也就是4%。而2022年5月15日至2022年5月17日發放的房貸，由於當時山西省首套住房商業性個人住房貸款利率下限仍為LPR，高於全國利率下限水平LPR-20BP，因此在此期間發放的房貸，利率最低按發放時當地首套房貸利率政策下限執行，也就是可以調整為LPR，照當前LPR換算也就是4.2%。
　　B 利率不同月供降幅也有多有少
　　對消費者來說，降低利率是一件好事，隨著各家銀行調整存量貸款利率后，許多購房者也在網上分享了自己還款減少的經歷。但也有人發現，本次調整后，人們降低的利率並不相同，即使利率一樣，還款額度的降幅也有多有少，為什麼會出現這種情況呢？
　　山西晚報記者咨詢了多家銀行，工作人員表示，無需申請的首套房貸款客戶，以及2023年9月25日至10月25日申請成功的“二套轉首套”客戶，已經完成了利率的統一批量調整。“從已經成功降低利率的客戶來看，大都調整為4.3%或4.2%。”一名銀行工作人員表示，利率不同與貸款利率重定價日有關。有人的房貸利率重定價日是每年的1月1日，即每年1月1日調整一次，這類人群目前仍要執行2022年12月的LPR，也就是4.3%﹔而另一些人房貸利率的重定價日是在每年的貸款日調整，比如10月發放的貸款，以后每年10月調整一次，調整時利率變成最新的LPR水平，也就是4.2%。
　　此外，關於究竟能省多少錢的問題，業內人士表示，每位購房者的貸款情況不同，具體降低多少需要銀行方面給出專業計算。“還款金額的變化受多種因素影響，如貸款額度、還款期限、房貸利率等。如果貸款額度比較高、還款期限比較長，那麼房貸利率下降后，每月的還款金額可能隻會減少幾百元。”從事房地產銷售多年的王先生表示，房貸分為等額本金和等額本息兩種情況。等額本金每月還款本金固定，每個月利息根據上個月剩余本金來計算，這種貸款方式每月還款金額是逐月減少的，計算時與“已歸還本金累計額”有關，已歸還的本金越多，利率下調帶來的影響越小﹔如果是本額等息，每月還款金額是固定的，隻不過每月還款中本金和利息佔比不斷變化。
　　“相比而言，等額本金究竟能省多少錢更復雜一點，因為大家已歸還的本金額度都不相同，且在逐月變化，而等額本息每月能省多少錢比較好計算。”在王先生的指導下，山西晚報記者通過第三方提供的房貸計算器，以等額本息的方式進行了房貸計算：假設貸款100萬元，期限30年，利率為4.9%，每月還款5307.27元﹔如果利率降低為4.2%，每月還款金額為4890.17元，每月減少417.1元﹔如果此時還款期限還有20年，那麼可以節省10萬元以上。王先生表示，無論是那種貸款方式，利率調整后還款額都會減少，有效減輕了貸款人的還款壓力。
　　C 對號入座這些“二套”可轉“首套”
　　需要特別強調的是，本次“二套轉首套”利率調整，需要貸款人自行向銀行申請，多家銀行此前發布的公告中也明確了這點。以工商銀行為例，其公告中稱，“原貸款發放時執行二套房貸利率標准，當前按本公告所述已符合所在城市首套房貸利率標准的存量房貸，即“二套轉首套”的存量房貸，需由客戶向該行主動申請利率調整，經我行審核符合條件后按上述調整規則調整貸款利率。”那麼。哪些情況的二套房符合申請條件呢？山西晚報記者咨詢了業內相關人士。
　　“最常見的就是名下原來多套住房，原來購房是按照二套辦理貸款，后期通過交易等方式該房屋成為家庭名下唯一住房，且除了該房屋貸款外家庭名下沒有未結清的貸款。”多家銀行工作人員均表示，隻要能証明該二套房是名下唯一住房，就可以申請“二套轉首套”。
　　此外，業內人士表示，本次“二套轉首套”政策因城施策，很多城市由於剛剛宣布了“認房不認貸”新政，此前的二套房重新歸為首套，這部分貸款人是本輪房地產金融政策調整優化的重要受益者。太原雖然沒有在近期出台過類似明確執行“認房不認貸”的新政，但早在2022年5月23日，“太原三十六條”樓市新政中就提出“鼓勵銀行業金融機構住房按揭貸款首付比例按照20%執行，降低貸款利率。”同時，“對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買新建商品房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。”從政策層面上，太原市執行“認房不認貸”政策已有一年有余，業內人士提醒，關於這部分人在太原能否順利完成“二套轉首套”，還需要咨詢銀行。
　　值得注意的是，除了“二套轉首套”外，當前執行固定利率或基准利率定價的存量房貸也可以調整，同樣需要貸款人主動申請。四大行公告表示，針對這種情況，會先按照相關要求轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按調整規則調整貸款利率。還有一部分貸款人的利率是低於4.2%，這部分群體普遍是過去貸款的時候拿到過折扣，已經執行了最低利率，所以不參與此次調整。
　　D 主動咨詢省錢機會別錯過
　　目前，“二套轉首套”利率批量調整已經執行了多日，還沒有調整的客戶應該如何申請？山西晚報記者電話咨詢了多家銀行，綜合來看，各家銀行均提供線上、線下兩種申請方式。
　　線上申請時，貸款人可通過登錄相應銀行的手機銀行APP找到相關功能模塊。以工商銀行為例，其APP首頁醒目位置設有“利率調整（房貸）”功能，點擊進入后按照相應提示提交相關証明材料，線上申請即可。APP中還會顯示“調整信息確認”，包含調整前利率、調整后利率、重新定價日等信息。如果是線下申請，則需要攜帶身份証件、首套房証明材料等至營業網點辦理。“一般情況下，以家庭為單位，需要夫妻雙方的身份証、結婚証、首套房証明等。”一名交通銀行的工作人員說到。
　　山西晚報記者了解到，首套房証明材料指的是有關部門提供的住房套數查詢結果。以太原為例，貸款人可以線上打印個人房產証明，通過“太原房產管理局”微信公眾號，即可生成電子版打印。具體操作是：在“太原市房產管理局”微信公眾號中點擊“房產在線”，隨后選擇“個人房產狀況查詢”並注冊，在輸入姓名、電話、身份証號、密碼等信息后，通過人臉識別認証即可注冊成功。注冊成功后，太原市民即可進行個人房產狀況查詢，查詢結果保存至手機，可以直接在各銀行的手機APP中提交，也可打印出來前往線下營業網點辦理。
　　需要貸款人注意的是，如果選擇線下辦理，貸款人需要在原貸款營業網點辦理相關的業務。採訪中，多家銀行的工作人員會優先詢問房屋具體位置，辦理貸款業務的具體營業點等信息。“不同的項目，當時辦理貸款時由不同的支行負責，具體辦理可以咨詢當時的客戶經理，他們應該都留有相應的數據。”一名銀行工作人員說到。
　　此外，關於申請后多久能辦理成功，多家銀行工作人員均表示，首批調整在10月25日已經完成，針對后續申請的客戶，銀行方面將盡快審核，在下一個還款日來臨之前完成調整。銀行方面在貸款人申請后，也會及時跟客戶都通，通過短信、電話等方式告知客戶辦理情況。目前，“二套轉首套”申請暫未明確規定截止時間。
　　業內人士表示，由於需要貸款人主動申請才能辦理，對於不確定自己是否符合申請條件的貸款人，建議咨詢貸款銀行，以免錯過省錢的大好機會。