房屋“生病”也得“治” 住宅專項維修資金怎麼用？
房屋“生病”也得“治” 住宅專項維修資金怎麼用？
房頂漏水、外牆脫落、電梯停運、消防設備故障……這些問題不僅影響了小區居民的生活質量，也給業主的生命財產安全埋下了隱患。房子有“病”得治，而面對一些比較大的“病症”，房子的“保險”——住宅專項維修資金，就派上了用場。
近日，太原市促進現代物業發展中心(太原市住房專項維修資金中心)發布業主告知書，明確住房的專項維修資金既是業主享有的權利，也是業主應盡的法定義務。然而，在實際生活中，住宅專項維修資金卻面臨各式各樣的問題。本是業主享有的權利，申請使用過程中卻讓許多業主感覺並不容易﹔本是業主應該承擔的義務，卻鮮有人主動繳納﹔賬戶中累計超過100億元的住宅專項維修資金，每年僅使用2000萬元左右……
A 維修費用高專項資金幫解決
8月22日上午，家住太原市長風街建設路口某小區的劉阿姨乘坐電梯“一鍵直達”家中。要知道，該小區電梯曾因故障頻繁“罷工”，不久前，通過申請住宅專項維修資金進行維修，困擾小區業主許久的回家問題得到了解決。
“考慮到年紀大了上下樓不方便，所以前些年換了這套電梯房，沒想到高層住宅電梯壞了更糟心。”據劉阿姨介紹，隨著使用年限增加，樓裡的電梯頻繁罷工，“本來是3部電梯，前一段時間卻輪流出現問題，有時甚至一次壞兩部，上下樓十分不方便。”劉阿姨說。
面對“回家難”的困擾，劉阿姨聯合部分業主向物業反映了情況。“劉阿姨所住的這棟樓共有23層，每層有10戶，230戶人家共用3部電梯，一旦壞一部，業主上下樓就很緊張。目前小區投入使用已經超過10年了，電梯設備逐漸老化，出現問題不是一次兩次了，物業時常收到業主的投訴，但苦於沒有經費，隻能簡單維修，用不了多久就會再次出現問題。”物業公司相關負責人表示，根據質監部門的認定，以及相關專業機構的評估，維修3部電梯，總費用超過10萬元，於是物業決定動用住宅專項維修資金，經過業主同意，完成申請流程，太原市促進現代物業發展中心將資金打入了物業的專有賬戶，小區的電梯問題得到了解決。
太原市促進現代物業發展中心主任方宏表示，住宅專項維修資金是專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后大修、中修及更新、改造的資金，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等﹔共用設施設備一般包括電梯、消防設施、道路、下水管、非經營性車場車庫、公益性文體設施設備及其使用的房屋、監控系統等。房屋所有權轉移時，該房屋維修資金分戶賬中結余資金隨房屋所有權同時自動轉移，並按規定補足維修資金。
方宏介紹，太原市的住宅專項維修資金賬戶中，每年經審核可使用的資金在2000萬左右，利用率並不高。“其實很多老舊小區都存在房頂漏雨、牆壁破損等問題，維修資金利用率不高的問題，正在解決。目前，省城住宅維修資金的申請流程已經簡化，辦理也很快。”方宏說道。
B 遇緊急情況申用有綠色通道
維修資金利用率不高的問題，方宏解釋了背后的原因，首先，省城近幾年新建竣工的住宅體量大，這些房子的房齡較短，小區公共環境及建筑質量好，不需要使用維修資金。根據相關規定，新建住宅竣工驗收備案滿5年之后才算過了保修期。此外，很多業主甚至物業公司對維修資金的使用不了解，更別提使用了。“除了上述原因外，目前申請住宅專項維修資金的必要條件，首先需要滿足‘兩個三分之二’。”方宏說。
山西晚報記者了解到，所謂滿足“兩個三分之二”：一是全體業主的三分之二以上簽字同意﹔二是這三分之二的業主佔據的住房面積需超過小區總體住宅面積的三分之二，二者缺一不可。正是因為“兩個三分之二”，使得大部分物業無法申請住宅專項維修資金。“很多小區佔地面積廣、居民多，有些老小區的住宅樓還很分散，再加上業主對維修資金不了解，簽字環節周期長、收集夠業主確認簽字難。”方宏表示，住宅專項維修資金的使用有嚴格嚴密的審批程序，這是為了最大限度地保証維修資金安全，但由於各種原因，住宅專項維修資金申請就卡在了第一步。曾使用過住宅專項維修資金某物業公司的負責人表示，為了完成“兩個三分之二”，僅僅兩百余戶的一棟住宅，他們花了4天時間。“為了獲得三分之二的業主同意，物業工作人員周末和下班時間要加班，因為隻有這個時候業主才在家。”
“針對‘簽字’難的情況，很多時候可以採用應急維修通道解決問題。”方宏介紹，如發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，申請使用住宅專項維修資金可以不經過專有部分佔建筑物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主表決同意。
山西晚報記者了解到，維修資金的應急使用，適用於危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修和更新、改造。發生緊急情況，需要應急使用維修資金搶修的，在2個工作日內完成資金劃轉﹔未按規定實施緊急搶修的，由物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織代修，代修費用從維修資金賬戶中列支。這些緊急情況包括電梯故障，無法正常運行的﹔消防設施故障，危及公共消防安全﹔屋面、外牆滲漏脫落，影響正常使用﹔高層住宅水泵（產權歸業主的）損壞，運行中斷﹔排水設施堵塞、爆裂等，造成功能障礙﹔樓體外立面有脫落危險，危及人身安全等。
C 繳納有標准交存情況不樂觀
2007年，住建部、財政部聯合簽署《住宅專項維修資金管理辦法》(165號令)。隨后，省城新建商品住宅銷售或交房時，存在房企代收住宅專項維修資金的現象，而存量住宅多數未繳納住宅專項維修資金。近日，太原市促進現代物業發展中心發布業主告知書，將有關維修資金交存權利和義務以及相關內容告知廣大業主。
告知書明確，住房的專項維修資金既是業主享有的權利，也是業主應盡的法定義務。根據《住宅專項維修資金管理辦法》《中華人民共和國民法典》第二百七十三條規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務﹔不得以放棄權利為由不履行義務”。從權利義務相統一的角度來看，業主隻有按照規定足額交存住房專項維修資金，積極履行自己的法定義務，才能確保小區的住房專項維修資金充實可用，住宅專項維修資金的設立，為房屋及時得到維修養護提供了基礎性條件。住宅專項維修資金相當於房屋的“醫療和養老保險金”，由政府統一管理，可以更好地做好房屋維修工作。
“省城老舊小區維修資金的繳納情況並不樂觀。”方宏表示，7月20日，《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》發布，其中明確規定，新建商品房在辦理網簽備案時由建設單位代為足額繳納維修資金，存入維修資金專戶﹔未出售的房屋，由建設單位在辦理竣工驗收備案前足額繳納首期維修資金，存入維修資金專戶，待房屋交付時憑維修資金專用票據向業主收取。因此，新建房屋的住宅專項維修資金收繳不存在困難。但2007年之前銷售或投入使用的住宅小區，住宅專項維修資金收繳不佳，相關部門重啟專項維修資金的收繳工作，難度不小、阻力大。
方宏表示，很多老舊房屋此前並沒有繳納過維修資金，也很少有人會主動繳納。“二手房交易過戶時，對住宅專項維修資金的繳納不作硬性指標，老舊房屋維修資金收取很困難。事實上，沒有交存住宅專項維修資金的小區遇到維修問題時，資金的來源存在大麻煩。提醒廣大購房者，交存維修基金是在維護自家權益。在二手房交易過程中，雙方需核驗住房專項維修資金交存憑証，對未交存的業主，經過協商應該主動交納。”
根據《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據本地區情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額，並適時調整。山西晚報記者了解到，目前，太原市的住宅專項維修資金繳納分為兩檔，電梯房為90元/平方米，非電梯房為50元/平方米，這個標准已經沿用了15年。
D 線上查繳納 專項資金有明白賬
省城房齡超過10年的住宅數量逐漸增多，廣大業主公開披露維修資金相關信息的需求強烈，住宅維修資金的使用、安全、結余等情況漸漸成為關乎民生的焦點。方宏表示，太原市促進現代物業發展中心對此作了許多相關工作。
對於新建商品房，在辦理網簽備案時核查是否足額繳納維修資金，再給與備案﹔未出售的房屋，由建設單位在辦理竣工驗收備案前足額繳納首期維修資金，存入維修資金專戶。方宏表示，此舉避免了開發企業和代辦機構等佔用、挪用維修資金的情況，進一步保証了業主住宅專項維修資金的安全。“為了向廣大業主提供便捷、高效、放心的住房專項維修資金服務，交存渠道實現公開透明，保障繳費環節安全，太原市住房專項維修資金中心開通了線上查詢及繳費業務，讓業主看到住宅專項維修資金的‘明白賬’。”
目前，業主可以關注“太原市房產管理局”微信公眾號，點擊右下角“房產在線”，進入之后點擊“更多服務”，在第一欄中點擊“維修資金核查”，按照提示即可辦理維修資金的查詢及繳費業務。“維修資金的線上繳費、查詢業務，真正實現了24小時全天候自助辦理查詢交存業務，繳費后電子發票會隨短信發到個人手機，方便業主和市民隨時查看。此外，業主對於自己房屋的維修資金繳納情況也能做到充分了解，業主隨時可以查到相關記錄，也避免了一些不良房企、物業公司的挪用。”方宏介紹，隨著“業主告知書”的發布，最近一段時間，該中心接到不少業主和市民的咨詢，主要問題即是為何查不到自家的交存信息。“省城已經入庫的維修資金數據量大，系統仍在持續不斷的更新中，且很多老舊小區原來登記的地址與現在的產權地址有一定出入，需要逐一進行數據比對，才能給業主准確的查詢結果。業主有需要，可以先通過中心的咨詢電話在后台登記，等數據完善后，即可查到。”
此外，針對很多人關心的“維修資金用完了怎麼辦”，方宏介紹：“維修資金的提取額度是根據實際情況來定，比如小區某個單元的電梯需要更換，僅需要動用該單元業主的維修資金賬戶，業主賬戶中維修資金可能會一次性全部使用。如果該單元又遇到其它維修問題，業主就需要按標准二次交存或補足已使用額度。”方宏提示，業主維修資金賬戶中余額充足，業主是不需要再次繳納住宅專項維修資金的。此外，住宅專項維修資金存儲過程中會產生存儲利息，該中心會選取利息較高的銀行開設賬戶存儲維修資金，利息每年分攤給業主的維修資金賬戶。方宏建議業主們盡早繳納住宅專項維修資金，這樣一來，經過了長期的維修資金存儲，房子的一些小問題僅需花費利息部分就能修復。
山西晚報記者 柴旭暉
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