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探索租賃市場 促進品質租房
隨著我國城鎮化水平的不斷提高，城鎮人口不斷增加，對住房的需求也不斷增長，但由於土地供給的無彈性，住房的供需矛盾也因此加大。城鎮住房買賣與租賃並行才可滿足城市不斷增長的住房需求，但是，隨著“90后”“00后”步入工作，住房思想的轉變、未來生活的不確定性，加之巨大的購房經濟壓力，越來越多的年輕人選擇以租賃的方式解決住房問題。我國自2015年住建部發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》后，才開始重視住房租賃市場的發展。就我省而言，2018年5月出台《山西省發展住房租賃市場實施方案》，大力發展住房租賃市場，鼓勵建立滿足群眾需求的住房租賃體系。
我國住房租賃行業經過幾年的發展已逐漸進入快速發展的時期，主要體現在以下方面：政策方面。中央與地方出台多項鼓勵政策，不斷釋放紅利，並制定行業規范，促進住房租賃行業健康發展﹔土地供給方面。鼓勵集體經營性建設用地入市建設租賃房，進行盤活存量，同時，也促進增量開發配套建設租賃住房﹔租賃需求方面。隨著城市購房壓力不斷增加、結婚年齡的推遲以及買房成本與租房成本之間差額的增加，且伴隨著“租售同權”的提出與發展，一、二線城市租賃需求不斷增加﹔住房租賃機構培育方面。房地產開發商、中介機構、創業人群等多種主體紛紛試水住房租賃領域，住房租賃專業機構增長迅速。
我省發布的政策主要在於培育多元化住房租賃供應主體，除鼓勵及規范個人住房租賃外，更要發展專業租賃企業。以國有住房租賃企業引導民營和混合所有制住房租賃企業的發展﹔以政策利好鼓勵房地產開發企業開展租賃，並規范住房租賃中介機構和物業企業﹔以農村集體經營性建設用地作為租賃住房入市，探索農村集體經濟組織成立租賃企業。實施方案出台后不久，我省便大步邁入住房租賃市場的建設工作，並確定省城太原為試點城市。2018年8月22日，山西省住房租賃綜合服務平台正式啟動，如今，我省11個設區城市與縣級的平台也逐步建設完成﹔2018年10月，太原市首個“租購並舉”的長租公寓——萬科旗下品牌“泊寓”正式落地﹔2019年的新建商品房均配件至少20%的租賃住房。同時，利好信號不斷釋放，在公積金提取及金融方面也給予政策上的支持。
經過一年的發展，租賃行業從綜合上來看，利好政策的鼓勵、住房需求的增加、年輕人思想的轉變等諸多因素，山西住房租賃市場有較為廣闊的發展前景。但目前而言，仍處於起步階段，住房租賃行業繁榮的背后，一些現象也值得我們思考。
第一，租賃房源的供給上。為工作方便且節省交通成本，多數租房者願意選擇離自己工作地點較近的位置居住。在戶型大小的選擇上，剛畢業的大學生、外出打工者或年輕小家庭是當前租房市場的主力軍，明顯偏好50平方米以下的小戶型住房。由此對提供符合需求的住房提出了要求﹔第二，就我省當前消費水平而言，租金增長乏力。受制於較低的資本盈利率，對住房租賃機構的拿房能力、運營效率、資本運作能力都提出了較高的要求，如何提供令租客滿意的住房並保証一定的盈利率成為租賃機構面臨的挑戰﹔第三，目前，知名企業在我省的住房租賃項目尚未展開布局，縱觀各地一些長租公寓項目失敗原因，對提高住房租賃行業的進入門檻也提出了要求。
住房租賃行業是具有政策紅利的領域，從而吸引了多方進行探索，促進了行業的發展。但在行業快速發展之時，更需要理智與客觀的態度，堅決杜絕逐利的短期行為，要以長遠和發展的眼光努力挖掘新路徑，以提供品質租房為核心，使得行業正確發展，在今后無紅利之時也能良好的運營。
首先是要提供滿足租戶需求的房源。租賃機構應控制企業規模的擴張，選擇將已有房源精細化，改造成為年輕群體所需的戶型，增加50平方米以下的小戶型，裝配生活所需電器。符合租戶需求的房源不僅可以降低出租空置率，而且能減小因快速擴張帶來的金融風險。
其次是要為租房客提供品質的服務。住房租賃市場要長期穩定的發展離不開機構的運營及服務，機構運營效率的提高可以增加企業的經營收入，機構注重租客體驗，提供貼合房客需求的服務，企業才能走得更遠。同時，在政策方面要探索“租購同權”切實落地，增加和完善教育、醫療、養老等方面的配套，還要建立健全法規體系、加強市場監管。
第三是長租公寓的發展，要給予信貸方面的支持。長期以來，融資渠道少、成本高成為長租公寓發展的痛點，政府應拓寬長租公寓融資渠道，使其通過多元化的融資方式如產業基金、傳統債權融資、類REITs權益性融資等，擴大融資規模﹔還應在稅收方面給予一定的優惠減免，提供一定的財政補貼，讓長租公寓在不斷發展中探索有效的盈利模式。
在租賃消費升級的當下，品質租房是大勢所趨。如今我省在轉型發展、人才引進的力度也很大，隨著“90后”成為住房租賃的主要群體，他們的住房觀念、消費觀念都明顯不同於“70后”和“80后”，而更加追求品質的生活。要真正實現品質租房，還需通過政府和市場共同發揮力量，提供品質的住房租賃產品及服務，滿足不同人群的租賃需求。 （作者單位：山西財經大學）
張茜茜 於海萍
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