特價房接踵而至省城樓價現鬆動

時間： 2019年11月07日11:03 來源：山西晚報

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　　進入今年最后一個季度，省城房價再次成為社會焦點，各樓盤推出一波又一波的特價房似乎正在打破太原樓市穩漲不跌的傳奇。配套全、總價低、大盤類的超高性價比產品成了眼下房企的回款利器，相反標榜豪華高端、隻貴欠優，被眾房企視為利潤增長點的豪宅卻成為房企的痛點。
　　精裝房重回萬元以內
　　年初曾對太原樓市信心滿滿的各項目銷售負責人，眼下感覺到了前所未有的銷售壓力。“本希望三季度、四季度能沖刺一下銷售業績，但各項目近期成交量走低的事實，不得不讓銷售團隊重新審視未來市場、梳理銷售節奏。至少今年年內短期市場不容樂觀。”一家房企營銷工作人員告訴山西晚報記者。
　　分析機構朗潤智業品牌部策劃經理趙艷雲表示，調研數據顯示，今年太原房地產市場遇冷，成交不足，客戶到訪量下降，轉化率降低，每套房源近7組客戶在看，但轉化率在10%左右。
　　隨后，山西晚報記者對太原房地產市場進行了實地探訪，太原某知名樓盤精裝房打出了9000元/平方米起的廣告，而在去年同期，該項目的成交單價卻超過了萬元﹔地處城市核心區建設路的某名盤，項目展示中心剛亮相時，給客戶的吹風價是高端精裝房15000元/平方米，但項目在10月開盤后，成交價僅有12000/平方米﹔前年毛坯房單價已超過萬元的三給片區某名盤，現在的成交價已跌回萬元之內。
　　每年均有大量新產品推出的萬科、富力、恆大、融創、碧桂園等品牌房企，今年推出的新盤及新房數量非常有限。各新項目對標去年開盤的競品樓盤，購房者最直接的感受是今年樓價沒漲，性價比更優。
　　山西晚報記者查閱樂居的資料顯示，2018年10月太原房價13165元/平方米﹔而2019年10月，太原六城區平均房價為12278元/平方米，同比去年下降6.74%，環比今年9月房價下降1.56%。
　　眾名盤雖未公開表明產品降價，但讓業內彼此感到恐慌的是競品“優惠”的接踵而至。號稱10盤聯動的某名企，曾在10月中旬設計推出一張品牌海報，內容是該品牌旗下樓盤為全城價格堅挺的樓盤，言外之意，其它樓盤都在降價。但這份海報發布不久之后，很快被強制撤回、刪除。隨后，該品牌又不斷推出品牌全線產品優惠的宣傳海報，要求所有員工及合作方對接人大范圍轉發。
　　與該房企一樣，佔據省城市場7成份額的全國性大型房企，10月份特價、優惠海報在朋友圈內此起彼伏。而已經搶割一批客戶的樓盤，近期又稱走心的產品不打價格戰，營銷計劃始終跑在市場前面的大盤，“明修棧道暗渡陳倉”的營銷手段可謂爐火純青。
　　未來市場去化壓力大
　　朗潤智業市場部策劃經理陳浩表示，從一級土地市場方面分析，太原市場將持續高熱度運行，2019年1月至9月的數據顯示，土地供求量達到近7年最高值，成交建面1505萬平方米。
　　在整體政策環境收緊及市場下行狀態下，一二級市場轉換周期縮短，房企為加快資金回籠，加快一二級市場轉換速度。品牌房企土儲量高達近6000萬平方米，未來去化壓力較大。
　　而從二級樓市市場數據來看，省城的千億市場難續，供應端高於需求端，存量增加，橫盤持續。2019年1月至9月商品房成交面積502萬平方米，同比下降12%﹔住宅市場第三季度成交均價12852元/平方米，同比下降7%，環比上漲1%，價格處於滯漲狀態。
　　首次置業、首次剛需改善類項目積極入市，市場競爭加劇，員工價、團購價、特價房等名頭各異的優惠促銷手段琳琅滿目。
　　業內人士對太原市場的趨勢做了預判，未來，太原土地仍以城改為主，多個城中村已簽約但土地尚未供應﹔客戶購買力有限，且在市場下行階段，客戶觀望態度濃厚﹔第四季度，首次置業、首次剛需改善類項目蓄勢待發，各房企在資金壓力下，預計將繼續加大優惠力度以促進項目銷售，市場還將持續“價格戰”。
　　但多位業內人士透露，目前各項目為平衡回款額，一部分戶型、樓層、朝向稍差的產品價格走低，而更受歡迎的優質產品價格仍在走高。
　　小三居銷售熱度較高
　　在全城樓市價格鬆動的大背景下，總價低、配套全、大盤類的產品成為市場成交的推動力，毛坯房活躍程度比精裝房要高。業內人士認為，這與政策導向性有關，政策要求全部實現精裝修，太原周邊的省會城市已經落實這一政策而且把控嚴格。因為裝修影響市容市貌，建筑垃圾沒有統一分配，對城市污染嚴重，隨著國家對環保越來越重視，未來這個政策一定會逐步落位。
　　現在有很多房企在變相促銷，方法之一就是把精裝修打造成毛坯，或者調低裝修配置，降低總價、首付及客戶購房門檻，以價奪量。
　　從購房者特征來看，省城樓市首次置業及首次改善型客戶成為銷售業績的支撐者，其中，90后客戶佔比七成，以生存意識主導的自住需求強烈，但受市場下行周期影響，觀望周期拉長。同時，兼具總價競爭力和產品功能性的100平方米至120平方米三室一衛類精致戶型成為購房客戶主流產品。
　　首付一旦超過35萬，樓盤近四成蓄水客戶則會選擇放棄購房，主流客戶群能接受的最佳月供范圍在3500元/月左右。業內人士分析認為，主流客戶對價格敏感，且二胎政策開放，90后置業者買房即要控制總房價，又要保証因家庭人口增加帶來的居住功能的需求。所以三居緊湊戶型成為市場需求趨勢。
　　對於中高端改善類客戶來說，對產品的區域、環境、戶型、功能、配套要求較高，在沒有合適房源的情況下，等一等的心態尤為明顯。晉陽湖、長風中心、長風商務區及龍城大街是此類客戶關注的重點板塊。