外牆脫落砸壞熱水器 究竟該誰賠？
外牆脫落砸壞熱水器 究竟該誰賠？
外牆脫落砸壞太陽能熱水器，250元的維修費是實際居住的幾戶擔責，還是整棟樓業主共同分攤？法院最終如何判決？業主對共有部分的責任邊界又在哪裡？8月11日，忻州市中級人民法院公布了一起典型案例。
牆皮脫落砸壞太陽能熱水器鄰裡各執一詞
張某、冀某夫婦與楊某、溫某、李某同住原平市京原北路，兩戶房屋相鄰。張某家在西，楊某等3人居住的四層樓房在東，其中二樓至四樓西牆為水泥牆面，緊貼張某家房屋。2024年，張某家東房房頂的太陽能熱水器被樓上脫落的水泥牆皮砸壞，花去鑒定費50元、維修費200元，合計250元。多次協商無果后，張某夫婦將二樓的楊某、三樓的溫某、四樓的李某訴至法院，要求賠償損失、消除外牆安全隱患，並補償其他費用50元。
然而，楊某等3人認為自己“背了鍋”：涉事外牆是全體業主共有部分，整棟樓除了他們，還有其他9戶住戶及5名車庫所有權人，共14戶，理應由所有人共同擔責。他們在一審中要求追加其他業主為被告，但法院未支持，遂上訴至二審法院，請求改判“全體業主共同賠償”。
實際使用人先擔責追償權留足救濟空間
二審法院審理查明，涉案樓房西牆確有水泥牆皮脫落，且楊某在庭審中自認，此前曾因類似外牆問題兩次向張某夫婦賠償或維修，與案件事實相互印証。
法院指出，根據《中華人民共和國民法典》第一千二百五十三條，建筑物脫落致他人損害時，所有人、管理人或使用人”若無法証明自己無過錯，應先承擔侵權責任﹔賠償后，可向其他責任人追償。本案中，楊某、溫某、李某作為樓房實際居住者和使用人，對緊貼鄰居房屋的外牆負有日常管理和安全注意義務，現牆皮脫落致損，3人無法証明無過錯，應先行賠償250元。
關於“是否必須追加全體業主”的爭議，法院明確，原審未追加其他業主，而是判令實際使用人先賠償再追償，符合法律規定。若楊某等3人能証明其他業主或開發商對牆皮脫落存在責任，可另行追償，既保障了受害人及時獲賠，也為實際使用人保留了救濟途徑。
最終，二審法院駁回上訴，維持原判：楊某、溫某、李某需賠償250元，並在30日內加固外牆，消除安全隱患。
共有部分不是“責任真空”權責統一是底線
“250元的官司，看似標的小，卻關乎千萬業主的日常。”承辦法官表示，住宅小區的外牆、樓梯等共有部分，並非“無主之地”，而是全體業主的共同財產，“權利共享”必然伴隨“責任共擔”。法律之所以規定“使用人先擔責”，既是為了讓受害人快速獲得賠償，也是倒逼實際居住者盡到日常檢查、維護義務。若確實存在其他責任主體（如未居住的業主、開發商），使用人賠償后可依法追償，這既體現了公平，也提高了糾紛解決效率。
法官也提醒大家，鄰裡相處，安全是前提。及時排查房屋隱患、共同維護共有設施，不僅能避免財產損失，更能守護人身安全。法律劃清責任邊界，不是為了“追責”，而是讓每一位業主都明白，享受共有權利的同時，也要扛起應盡的義務。
山西晚報·山河+記者 楊晶
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