短視頻熱炒“以租代購”
“租房變買房”看似美麗卻暗藏風險
短視頻熱炒“以租代購”
“租房變買房”看似美麗卻暗藏風險
近日，一種聲稱“購房新政策，低門檻圓住房夢”的房屋以“以租代購”模式在各個短視頻平台走紅，成為房產交易領域的熱門話題，該模式稱，買房不需要付首付，僅需月供就能住自己的房子.吸引了不少購房人的目光。
目前，太原房地產利好政策不斷推出，首付比例、房貸利率一降再降，購房門檻已經處於低位，但“以租代購”的模式卻為購房者描繪了一條堪稱“無壓力”置業捷徑。這種模式是真是假？太原新房市場有無這種案例？這樣的購房方式會有哪些潛在風險？山西晚報·山河+記者進行了調查了解。
1 房產類短視頻 熱炒購房新模式
“別再傻傻租房啦，直接月供住自己的房子！”“太原六城區，70年大產權房！”“太原開啟購房新政策，用租房的錢買房！”近日，這種主打“免首付、僅月供”的“以租代購”購房模式在多個短視頻平台持續發酵，該模式承諾購房者無需支付高額首付，僅通過長期租賃並按月支付“月供”，數年后即可獲得完整產權，實現“租房變買房”的轉換。
為了驗証內容的真實性，山西晚報·山河+記者在多個短視頻平台搜索關鍵字“以租代購”，找到了多條近期發送的太原本地相關推送。這些視頻普遍採用醒目標題，配以激昂背景音樂和樓盤實景或效果圖，核心信息高度雷同：封面醒目大字強調“最新政策”、“70年產權”、“六城區房源”，配以節奏明快的音樂和看似真實的樓盤畫面，極力宣傳比傳統購房的門檻更低，營造出不容錯過的購房利好政策氛圍。與此同時，部分視頻還標注“名額有限”、“政策窗口期短”，制造緊迫感。視頻后半段往往宣稱購房者無需一次性支付動輒數十萬的首付款，僅需簽訂一份長期租賃合同，按月支付等同於“月供”的租金，持續5年、10年或更長時間后，即可將租賃房屋的產權“轉換”到自己名下，實現“租房”到“有房”的華麗轉身。視頻評論區，可見大量用戶留言詢問，“具體怎麼操作？”“是哪個樓盤？”“真的不要首付嗎？”面對這些詢問，發布該內容的賬號常見操作是引導用戶“點擊主頁查看聯系方式”或直接“私信獲取詳細資料”，部分賬號甚至在視頻簡介或評論區直接留下微信號或電話號碼。
為了解真相，山西晚報·山河+記者以購房者身份聯系了多個發布該內容的賬號。一位賬號后台聯系人在私信中熱情介紹了銷售流程，客戶可以先看房，選定房源之后會審核一些資料，辦理成功后每月還月供即可。當山西晚報·山河+記者追問該“政策”的具體文件依據、合作銀行名稱或具體參與的開發商時，對方往往語焉不詳，僅以“6月新政策”搪塞，並表示沒有關注無法再次回復，強調需盡快鎖定“優惠名額”和“特價房源”。還有部分賬號的后台聯系人表示，視頻中的“以租代購”的模式實際上是“零首付購房”，貸款之后就會辦理房產過戶，之后的月租金相當於還貸款。
2 我省一新項目推出“以租代購”
目前來看，房產交易“以租代購”是否真實可信，僅憑平台上的推廣內容，尚無法獲得確鑿答案，但其引發的關注和咨詢熱潮已經清晰可見。值得一提的是，在咨詢過程中，所有回復的后台聯系人均表示房源為六城區內的二手房，那麼，市場上有新房參與“以租代購”的活動嗎？
山西晚報·山河+記者注意到，不久前，運城市某項目宣布開啟“以租代購”的活動。根據其官方微信號公布的內容，該項目在原有“購房保價協議”基礎上，進一步推出“先租后買”政策，允許購房者以租賃方式入住，租期內租金可部分抵扣房款，租期滿后可根據個人需求選擇購買或退租。山西晚報·山河+記者查詢發現，享受這一政策有一定的限制，根據項目公布的方案，“先租后買”模式適用於項目內指定房源，凡在2025年5月1日前租賃該項目特定房源的租戶，可享受1-3年租期內租金100%抵房款，租期滿后可自由選擇續租、購房或結束租賃等政策。此外，租戶享有優先購買權，若期間房價上漲，仍以初始約定價格成交﹔若房價下跌，則按“保價協議”執行差價補償。
事實上，房企開展“以租代購”活動是有相應政策支持的。2016年，山西省人民政府辦公廳發布了《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，其中明確提出，鼓勵房地產開發企業創新銷售模式，允許消費者先租后買商品住房，支付的租金可抵扣房款。“從房地產市場看，這種銷售方式其實以前就有，‘以租代購’過去被稱作‘賃房’‘典房’，持有方為了快速回籠資金，將房子以一定的價格先出租，約定時間到期后，可以租金抵扣一定比例的房款出售，或者退租。”業內人士介紹，目前，太原市場上並沒有房企推出“以租代購”的活動，市面上進行這種交易的多是二手房。
對於購房人而言，這種方式確實有一定的吸引力。一方面，它進一步降低了購房門檻，在沒有首付之后，購房人隻需支付相對較低的“租金”即可獲得房子的使用權，並擁有未來購買的選擇權。這對於資金實力有限但又希望買房的個人來說，是一個難得的機會。另一方面，購房人可以通過租賃期內對房子周邊配套設施、生活環境等進行觀察，進一步評估房源的購買價值，如果在租賃期內發現問題，承租人可以選擇放棄購買，避免了因錯誤決策帶來的重大經濟損失。
3 靈活便捷 但長周期暗藏風險
從操作流程來看，“以租代購”的模式確實為房產交易雙方提供了更多的靈活性和機會，然而，其背后卻隱藏著諸多風險需要警惕。業內人士介紹，這種模式的正常運行，需要買賣雙方有一定的信任基礎，特別是在二手房市場，雙方的信譽度直接決定了后續是否會出現各種糾紛。
“在房地產交易中，網簽是交易的重要步驟，買賣雙方在簽訂購房合同后，需要到房產管理部門進行備案，並將交易信息公布在網上。”業內人士表示，這個過程可以讓房地產交易更加透明化，防止“一房多賣”的情況發生。但在“以租代購”這一模式下，租房期限結束且租房者付清所有房款以后，才會開始辦理相關的過戶手續，這一過程少則3-5年，多則10年以上，其間存在諸多交易不確定性，涉及的合同關系也更為復雜。“比如在房地產市場風險方面，‘以租代購’就比傳統交易方式風險更大。”業內人士舉了一個例子，房地產市場變化，一套房子的價格是會出現波動的，特別是租期較長的情況，如果在租賃期內房價大幅下跌，購房人可能會選擇放棄購買，對開發商和二手房房東來說，要面臨房屋滯銷風險。相反如果房價大幅上漲，是否又能嚴格地按照以前的合同約定以較低的約定價格成交房產，買方不得而知。畢竟對於開發商或房東來說，會損失一定的房價增值收益。“房屋的租賃與買賣本身是有明顯差異的，二者所涉及的各項權利與責任也全然不同，這種不確定性給購房者帶來了很大的法律風險。”例如，對於租金抵扣房款的具體方式、購房期限的界定、違約責任等關鍵條款，如果約定模糊，雙方可能在執行過程中產生分歧。
此外，在租賃期內，房產的產權仍歸開發商或原業主所有。如果開發商或原業主因債務糾紛等原因導致房產被抵押、查封，租戶的權益將受到嚴重威脅。即使租戶已經按照合同約定支付了部分租金，但由於產權存在瑕疵，可能無法順利實現購房目的，甚至可能面臨租金損失、錢房兩空的困境。
4 二手房買賣 警惕借機引流套路
業內人士表示，從運城市某項目推出的“以租代購”活動來看，有一定的可行性，但不被購房者廣泛認可。這一方式的興起與當下樓市成交平淡有很大關系，是房企提升銷售、去庫存的手段之一，未來大范圍推廣的可能性不大。
“雖然我省出台的相關政策提及到‘以租代購’，但政策目的是為了加快培育和發展住房租賃市場。”業內人士認為，政策的提出具有一定的時代背景。2015年的中央經濟工作會議指出，2016年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產 庫 存 。2016年，樓市開始升溫，太原去庫存在放大招，當年1月放寬公積金貸款政策﹔6月12日，山西出招鼓勵房地產企業降房價，帶頭落實者將給予獎勵﹔6月14日，太原市全面放開落戶限制﹔8月15日，太原市靈活就業人員可自主繳存公積金﹔9月30日，太原城區范圍內實施不動產統一登記﹔10月31日，太原市政府辦公廳出台16條政策措施，繼續加大去庫存力度……大批寬鬆利好政策的推動下，2016年的太原樓市在去庫存方面均達到了顯著的成效。“在當時，‘以租代購’是鼓勵房企增加一種新的銷售模式，為當時樓市去庫存提供更多的方式。”業內人士表示，當前，市場環境已經發生了翻天覆地的變化，以太原為例，今年上市的全新樓盤屈指可數，很多順銷樓盤貨量有限，房企並沒有開展“以租代購”的必要。
而此次“以租代購”在太原二手房市場大范圍出現，與太原二手房挂牌量不斷增多有很大的關系。根據58安居客研究院發布的《2025年4月百城二手房市場月報》，2025年4月，百城二手房挂牌量同比去年增長18.6%，其中，太原同比增長31.1%。此外，太原二手房市場呈現出明顯的分化特征，優勢不足的房源不得不“以價換量”，部分稀缺優質房源價格逆勢上漲。在此背景下，對於深陷“賣不動、租不掉”窘境的老破小業主，“以租代購”的模式吸引力顯著，相比長期空置或低價難售，能快速鎖定長期租客，並保留未來售出可能，合同中約定的未來購房價，為業主提供一定價格托底保障，規避“老破小”進一步跌價風險。
業內人士表示，“以租代購”是買賣雙方博弈的產物，為很多價值不高的“老破小”提供了一條新的銷售路徑，但其能否成為可持續模式，不僅取決於買賣雙方風險管控能力，更需配套合同范本、資金監管及糾紛調解機制的同步完善。值得一提的是，從目前網上熱傳的視頻來看，不少都是借“以租代購”之名的引流套路，其背后是低首付、甚至零首付的二手房銷售，通過發布虛假的交易方式吸引消費者聯系，對於此類信息購房人要仔細分辨，在發生任何交易之前可以在官網查看核實房地產經紀機構、房屋信息和從業人員信息，在簽訂正式合同前不要支付任何費用，避免陷入以看房費、信息費、鎖房費等名義收費的騙局。
山西晚報·山河+ 記者 柴旭暉
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