省城法拍房挂拍量全國第三
風險還是機會？法拍房“撿漏”需謹慎
省城法拍房挂拍量全國第三
風險還是機會？法拍房“撿漏”需謹慎
近日，克而瑞發布數據，截至8月31日，典型城市法拍房累計挂拍套數28萬套，比2023年同期增加了12%。其中，重慶8月法拍房挂拍量排在首位，月內新增法拍房1158套，而省城太原法拍房8月新增挂拍數名列全國前列，和成都、鄭州月內新增法拍房挂拍套數相當，均超800套。
隨著法拍房挂拍量增多，法拍房儼然成為社交媒體上熱點話題，有人分享買房經驗，也有人不慎“踩坑”。這個曾經與普通購房者距離較遠的房產成交領域，正逐漸走向大眾視野。曾經“小眾”的法拍房，為何關注度越來越高？太原法拍房增速名列前茅，對樓市有哪些影響？購買法拍房，有哪些注意事項？山西晚報記者進行了調查了解。
A 8月太原新增法拍房895套
所謂法拍房，指的是被法院強制執行拍賣的房屋。當債務人無力履行借款合約或無法清償債務時，被債權人經司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權，該過程中進行拍賣的房子就是法拍房。
9月18日，中指研究院數據顯示，今年前8月，全國355城法拍市場挂拍各類法拍房源數量累計50.3萬套，同比減少約5.5%﹔累計成交約10.9萬套，同比增加約3.1%﹔總成交金額2087.9億元，同比減少約3.7%。全國法拍房源累計拍次85萬次，較2023年增加約33.8%﹔成交11萬次，較去年成交累計次數增加約3.7%。
據克而瑞數據，典型城市8月新增挂拍套數37676套，環比7月下降5%，不過與前7月月均值相比增加了8.5%，截止到8月31日，典型城市法拍房累計挂拍套數28萬套，比2023年同期增加了12%。在城市排行榜上，排名前四的城市組成第一梯隊，8月新增法拍房挂拍量均超過800套。其中，重慶以1158套排在首位，鄭州以982套排在第二，省城太原以895套排在第三，成都以843套排在第四。山西晚報記者注意到，榜單上排名靠前的城市主要以中西部城市為主，一線城市法拍房新增挂拍量相對較少，均在350套以下，例如廣州、深圳分別為335、287套，上海和北京均不足200套。
從成交情況來看，上海以超過3億元排在成交金額榜首位，其次是深圳、北京、成都、杭州、重慶等城市。在成交率方面，據克而瑞抽樣調查數據顯示，除去尚未開始和正在進行的房源，8月，典型城市有效挂拍量9572套（城市成交率測算時均剔除尚未開始和正在進行的法拍房數據），成交了1835套，平均成交率19.2%，較7月上升了2.4%，月度成交率創下年內新高，相當於每五套法拍房就有一套成交。從城市來看，成交率最高的城市是上海，成交率達到了50%，也就是說一半有效挂拍的房源成交﹔省城太原以30%的成交率排在第8位。此外，沈陽、廈門、重慶、濟南、南京、北京等城市法拍房成交率都超過了30%。
法拍房成交率反映了有效挂拍法拍房中成功交易的比例，可以幫助人們了解法拍房市場的交易效率和市場熱度。業內人士分析認為，雖然8月省城法拍房增量明顯，但成交率與一線城市仍有一定的差距，可以看到，成交率較高的地區經濟都較為發達，人們的購買力較強，同時，這些地區可能存在供應量較少或房地產市場較好的情況，因此購房者信心相對較高。
B 折價率高 法拍房價格優勢明顯
曾經“小眾”的法拍房，為何關注度越來越高？價格是重要因素之一。
據克而瑞統計數據，8月法拍房起拍價平均折價率為29%，這意味著起拍價較市場價平均折價三成左右。如果細分數據，更是約有16%的法拍房折價率在40%及以上。從省城太原來看，山西晚報記者查詢司法拍賣平台以及二手房中介平台發現，同一小區同類型房源在兩個平台價格差距很大。例如萬柏林區××名邸一套位於14層的95.35平方米房源，司法平台起拍價為63.34萬元，均價為6600元/平方米，而在二手房中介平台上，該小區的挂牌均價為8800元/平方米左右﹔杏花嶺區××庭院一套174.99平方米的三居房，起拍價為100.30萬元，在二手房中介平台上，同樣的戶型標價150.5萬元。
在司法拍賣平台上，除了給出房產的起拍價之外，還會給出房產的評估價。通過對比多個拍賣房源，山西晚報記者發現，起拍價大都在評估價的7折左右。值得一提的是，雖然拍賣時加價幅度在2000—5000元不等，但通過查詢司法平台提供的成交記錄，多數成交房源僅有1人參與競買，起拍價即為成交價。“對於法拍房，人們還是比較謹慎的，除了部分極度稀缺的房產資源，多數房源競爭不大。”業內人士介紹，一般情況下，法拍房出現競價的情況不多，除非是一線城市的頂級豪宅，例如今年7月，深圳市南山區華僑城純水岸一棟463.91平方米的別墅以2億元起拍，經過33輪的競拍，最終以總價2.32億元成交，折合單價約50萬元/平方米，創下深圳法拍房單價和總價新高。此次拍賣僅2名買家參與競拍，但吸引了超過3.8萬人圍觀。
山西晚報記者注意到，很多拍賣結束的房源，報名人數均為0。據了解，這些屬於無人出價的流拍房源，之后很大比例上會再度挂拍。“很多即將開始拍賣的房源都會在顯著位置提示‘二拍’，價格會比‘一拍’時更低。”業內人士介紹，房產持有人為盡快解決或緩解債務，二次拍賣的房源的折扣力度更大，成交率相對更高。據CRIC不完全統計，2024年前8月挂拍的28萬套法拍房中，二拍及以上房源約10.3萬套，佔比接近四成，首次競拍就成交的房源平均折價率為31%，“二次成交的房源折價率增至37%，性價比更高。
C 監管嚴格 多種原因促使法拍房增多
近年來，“個人住房斷供”的新聞屢見不鮮，很多人認為這是法拍房增多的主要原因。“樓市盤整期，部分人覺得‘斷供潮’已經來了，法拍房會越來越多，這個說法並不全面。法拍房增多的原因有很多，包括經濟因素、市場監管嚴格等，個人住房斷供僅僅是其中一項。”業內人介紹，很大一部分法拍房並沒有背負房貸，而是被用作了抵押貸款，小型企業、個體商戶等在經營困難的情況下，會出現債務違約，借款人無法按時還款時，手中的房產會被拍賣。
此外，隨著國家出台了一系列房地產市場監管、調控措施，很多炒房客資金鏈斷裂，相當一部分房源通過法拍重新進入市場。業內人士介紹，最明顯的例子就是在8月底傳出的“安徽女子87套房產被查封拍賣”。這一消息在房屋中介的群裡引發廣泛關注，根據其內容，該女子位於長沙的87套房產涉及5個小區，因房產數量較多一度沖上熱搜，通過司法拍賣平台上檢索發現，87套房屋目前處於“預告中”狀態，將於9月29日10點正式開拍。山西晚報記者查詢網上相關內容了解到，2016年下半年起，大量投資客進入長沙炒房，當時並不限購，該名女子是安徽大志房地產開發有限公司非法集資案的兩名主犯之一，她與同伙均是“炒房團”的炒家，兩人名下共有長沙房產87套、合肥房產90套。
時至今日，法拍房數量的激增已將其推至了一個無法再被忽視的重要位置。“法拍房熱度提升，與購房客群的變化也有一定的關系，房子主力消費群體已經從70后、80后漸漸轉向90后、00后，年輕人對各種新事物的接受程度更高。”業內人士介紹，過去，人們對房屋的交易流程並不熟悉，別說是法拍房，普通的二手房交易均要委托中介代辦。現在，人們可以通過各種在線平台和資源獲取房產交易的相關信息，公眾對房產交易流程的認識和理解顯著提高，各種方便群眾辦事的利好政策使得房產交易變得更加規范、透明、高效。“年輕人法律意識逐漸提高，網上司法拍賣的流程也不斷優化，抱著‘撿漏’心態的人越來越多。”業內人士表示，樓市下行，部分剛需人群不再一心買新房或二手房，由於價格便宜，關注法拍房的人會越來越多，但由於其數量有限，對於整體樓市銷量的影響並不大，主要影響的是其周邊二手房的價格，如果成交價過低，會影響該區域內潛在買家的市場信心，導致人們的觀望情緒更濃。
D 撿漏需謹慎 盲目拍下法拍房有風險
雖然法拍房房源持續增多，價格上存在“撿漏”空間，但真正交易中還有許多要注意的方面，背后的風險不容忽視。
首先是交易流程方面，相比傳統二手房交易，法拍房首先要做的就是參與拍賣。業內人士介紹，參與法拍房拍賣一定要選擇正規、靠譜的平台，每個平台都有自己的特點和優勢，選擇合適的平台，不僅可以獲得高性價比的房源，還可以享受便捷和高效的競價過程，在“中國執行信息公開網”可以看到多個“網絡司法拍賣平台鏈接”。以“阿裡資產”為例，在報名參與之前，一定要仔細閱讀《標的物介紹》《變賣公告》《變賣須知》等內容，對意向房源有一個大概的了解﹔其次，買房人盡量親自實地看房，充分了解房屋狀況、周邊環境及配套設施。一般而言，房源由網絡司法拍賣輔助機構進行網絡拍賣服務，相關問題可以致電咨詢並通過其實地看房。山西晚報記者咨詢了一套房源的網絡司法拍賣輔助公司，對方表示，買家拍賣成功后，公司會幫助買房人取得《法院裁定書》《協助執行通知書》《拍賣成交確認書》，如果房屋產權被相關法院扣押，公司也會幫助買房人取得，但后續辦理房屋過戶登記手續需要買房人自行辦理。
山西晚報記者咨詢了太原市房產交易服務中心，工作人員表示，某種角度來說，辦理法拍房過戶登記比二手房還要簡單。“因為是已經拍賣執行的房產，辦理過戶時不需要賣方到場，買家攜帶身份証明在政務服務大廳就能辦理完所有的過戶手續。”工作人員介紹，當《法院裁定書》《協助執行通知書》《拍賣成交確認書》送達交易中心后，相關科室會給房產立案，這裡分三種情況：對於還沒有辦理房產証的新房來說，需要等待開發商統一辦理初始登記后，才能辦理個人房產証﹔已有房產証的二手房且對方配合提供，則正常辦理﹔如果已有房產証但對方拒不提供，由於有法院出具了《法院裁定書》《協助執行通知書》，買方在聲明原房產証作廢后，買方再向相關機構提交申請辦理新的房產証。山西晚報記者了解到，法拍房的實際辦理流程並不復雜，真正的難點在於各種費用的計算和繳納，比如中標價尾款、各種稅費等，買方需要結清每一筆費用才能順利過戶。
“想‘撿漏’法拍房，其實並不容易。”業內人士表示，購買法拍房有一定的風險，比如房屋產權情況，買房人要充分了解房屋抵押、查封情況，核實房屋是否涉及其他糾紛﹔還要考慮房產交易涉及到的稅費，某些特殊性質的房屋，如繼承或商業性質的房屋，其過戶稅費可能非常高，高額的稅費可能會導致買房支出遠超自己的預算﹔房屋此前可能存在的水、電、煤、物業管理費、車位管理費等欠費，一般由購房者支付，這在《變賣公告》中一般會明確提出，業內人士建議買家在現場看房時盡量通過物業以及相關管理部門了解欠費情況。此外，法拍房還有無法落戶、騰房困難、房屋瑕疵、無法貸款、已經長期出租等風險，都是“深坑”。
“拍賣前，購房者要對房源進行充分了解，盡可能排除相關風險。此外，還要對法拍房周邊的二手房價格有充分了解，設定一個出價上限，並不是所有的法拍房都能撿漏。”業內人士建議，如果對法拍房流程不了解，可以考慮請專業的房產評估師和法律人士咨詢，評估風險之后再決定是否參與競拍。
山西晚報記者 柴旭暉
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