升學政策不斷調整買學區房小心風險

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　　上周，太原市民辦初中、熱門公辦初中電腦派位結果陸續出爐，小學錄取通知書發放。緊隨其后，諸如“xx小學對口初中不再直升”“xx學校（初中）將按（學生）落戶時間入學”“爆冷！xx小學上不了xx中學”等幼升小、小升初升學信息及直播內容充斥網絡社交媒體，加劇了小學中低年級家長的焦慮。而與此同時，學區房再次成為房產中介經紀公司眼下應景的主推產品。
　　從今年熱門小學、初中劃片范圍的變化，以及幼升小、小升初招生結果來看，高價買學區房，孩子卻上不了意向學校的家庭正在逐年增多。房產經紀及省城資深教育業內人士提醒，學區招生信息及學區房走勢復雜多變，不同行業所提供信息有明顯差別，提醒消費者購買學區房要更加謹慎，別為“沖動”埋單。
　　A 小升初“學區直升”有變中介借機強推“學區房”
　　截至記者發稿時，太原市民辦初中、熱門初中電腦派位結果已基本出爐。今年省城小升初最勁爆的信息莫過於迎澤區“本本不再全部直升，需要搖號”，延續多年的迎澤區大范圍“本本直升”模式被打破，多所熱門初中因招生名額有限，其對口范圍的多所小學的學生得搖號才能獲得派位。多年前沖著“名校”購房的少數家庭，孩子未能如願“本本直升”優質初中。
　　山西晚報記者通過多位迎澤區小升初家長了解到，所謂“本本直升”是家長們對迎澤區小升初慣行模式的一種俗稱。按照往年慣例，孩子小學入學時沒有擇校，六年以來沒有學籍變動，戶籍屬於小學對應劃片區域，且學生戶口戶主屬於三代以內直系血親，畢業時無變動，則屬於“本本”，即可升入劃片范圍內的初中。迎澤區作為省城的老城區，優質教育資源眾多，以太原五中、太原市第36中、太原市第37中、太原市師苑中學等優質初中為例，其對口劃片小學包括雙西小學、青年路小學、大南關小學、市第三實驗小學、桃園小學、濱河小學、太原市第二實驗小學等知名小學。這種升學模式意味著，買了上述小學劃片范圍的對口學區房，孩子不但小學就近進入知名小學，小升初進入優質初中的概率極大。
　　購置學區房尤其是“雙學區”房的家庭數量有增無減，知名小學“本本直升”學生量日益龐大，超出對口優質初中的計劃招生量，而且引起了劃片范圍內其它普通小學家長及校方的強烈不滿。從近幾年“小升初”招生結果來看，迎澤區優質初中的報名人數一直高於計劃人數。今年，優質初中對口的小學開始電腦隨機“搖號”派位，少數“小升初”孩子無法直升到優質初中。
　　在迎澤區“不再直升、需要搖號”的消息傳出后，家長們“炸了鍋”。很多房產經紀開始借機炒作：“本本直升沒了，迎澤區的學區房還能買嗎？”“迎澤區多所小學最后一次直升，雙學位小區選哪裡？”“學位緊張，小學錄取要看落戶時間”……山西晚報記者發現，很多房產營銷號仍在營銷學區房概念，一方面，認為此次傳出搖號的小學並非全部，片區內部分普通小學“小升初”仍可直升，並對仍可直升的普通小學招生范圍內學區房進行包裝熱炒推薦﹔另一方面，不少房產經紀開始鼓吹“片區內小學入學要看落戶時間”，落戶時間太晚將被統籌至其他學校，催促家長盡早購買。採訪中，多名房產中介表示，面對上述人為制造的焦慮，種種不確定性讓很多家長陷入糾結，很多家長群中熱議到底該不該買學區房，一些原本著急看房的家長開始觀望。
　　B 購房計劃暫停買賣雙方都在觀望
　　“最近一段時間，學區房會逐漸熱起來，隨著孩子的初中塵埃落定，很大一部分家庭會把學區房挂牌出售，房源增多是市場開始活躍的主要原因。”位於並州路某房產中介的工作人員表示，進入7月，就陸續有買家前來咨詢，要求工作人員幫忙留意即將挂牌的新房源，在傳出“本本不再直升”的消息后，很多人開始猶豫觀望，也在等待事情的發展走向。
　　8月3日，關於迎澤區“本本不再全部直升”的消息有了新進展，位於太原市雙塔西街的某小學張貼出了其針對某優質初中的“派位結果”，山西晚報記者在現場看到，共有151名學生被該中學錄取。根據現場學生家長介紹，派位是在當天上午舉行的，本次符合條件且報名參與派位的學生共計160人，原定名額為150人，由於其中有多胞胎家庭子女錄取，最終錄取人數為151人，此外，片區內另一所普通小學共99人參與隨機派位，最終錄取90人。隨后，山西晚報記者在現場見到了多名派位不中的學生家長，他們均表示不能理解，認為此前全部直升錄取，今年卻要參與搖號，紛紛前往學校討要說法。
　　目前來看，迎澤區“本本不再全部直升，需要搖號”的消息屬實。對於家長們的疑惑，山西晚報咨詢了教育界人士，其表示，根據今年太原市教育局發布的《【迎澤區】2024年小學畢業生升初中工作實施方案》，相關政策中確實提到了“直升”這一概念，但家長們並沒有仔細閱讀相關政策。以今年的政策為例，文件中在“多校劃片入學”中提到“多校劃片的初中學校，本著尊重歷史、注重銜接的原則，36中、37中原劃片學校范圍內按照原片區對口直升”，但隨后明確提出“對報名人數超過招生計劃人數的初中學校，通過電腦隨機派位方式安排學生升學。”業內人士猜測，由於今年的小學畢業生過多，超出了部分中學的計劃招生人數，因此採取了隨機派位的方式。
　　“最近，很多有購房計劃的家長都在咨詢‘直升’這件事，目前流傳出的消息有限，可以確定的是有些學校確實需要搖號，有的學校仍然全部直升，這就導致很多人不得不重新考慮在哪兒買房。”一名房產中介表示，短期內，片區內各個小學對應的學區房價格還算相對穩定，他們對升學政策也是一知半解，隻能通過各種渠道打聽，確定真實的才敢跟顧客說，至於此前傳出的“片區內小學入學要看落戶時間”“多所小學今年最后一次直升”等消息暫時無法考証。其實不光買家，賣家也在觀望中，已經挂牌的房源也沒有大幅調價的跡象。
　　C 升學政策不斷調整優化學區房長遠會降溫
　　升學及學區房焦慮，幾乎是每個家長的必經的心路歷程。近年來，全國各地二手房成交行情下行，太原二手房市場也無法獨善其身。然而，二手房市場中“學區房”成交價格一直堅挺。
　　山西晚報記者走訪市場發現，太原二手學區房主要集中在環內老城區，尤其是迎澤區的青年路小學、雙西小學、濱河小學，杏花嶺區的五一路小學、新建路小學，小店區的九一小學、八一小學等學區范圍內，二手房成交活躍。山西晚報記者在多款房源信息APP上查詢發現，這些區域的熱門學區房，挂牌價比不少新建的精裝樓盤價格都堅挺。例如迎澤區青年路小學招生劃片范圍內寶佳麗景小區目前挂牌均價在2.3萬元/平方米、迎澤區雙西小學招生劃片范圍內新視界小區目前挂牌均價1.7萬元/平方米、小店區九一小學主校區招生劃片范圍內九一小學宿舍小區目前的挂牌均價更是超過了3萬元/平方米。
　　此前，為防止學區房炒作，從2021年起，太原就實行房產地址“學位限定”，即自登記入學之年起，同一套住宅6年內隻能享有學區內小學1個學位，3年內隻能享有學區內初中1個學位(符合國家生育政策的除外)。然而，這一舉措看似增加了學區房的購房風險，但事實上卻增長了“學區房”的流轉周期，房源更加稀缺，家長們將購房計劃不斷提前，甚至提到了婚前。
　　近幾年，報名人數超過招生人數的知名小學、優質初中招生開始“搖號”，買了對口學區房的家庭，子女也未必能上理想名校。“原來這種搖號的不確定性主要集中在小店區、杏花嶺區等其他區域，但今年迎澤區的變化確實讓很多家長始料未及。”從業十多年的房地產中介王先生介紹稱，目前來看，短期內雖然影響不顯，但未來上述熱門學區房都有可能不同程度地“降溫”。“直升優質初中對於很多家長有不小的吸引力，也是購買學區房的重要考量之一，如果一所小學的這一優勢不在，那影響家長購房的因素必然會向其他方面轉移分攤，例如學校的口碑排名、所處地段、學生數量等。片區內各個小學的學區房熱度，可能會迎來新的排序。”不過王先生也表示，雖然會有影響，但相比其他二手房，學區房的價格依然相對穩定，最近網上盛傳的“學區房跌至5000元以下”更是無稽之談，以迎澤區為例，即使採取搖號升學，片區內能對口多個優質初中的老牌知名小學依然搶手，畢竟其畢業生擁有更多進入優質初中的機會。
　　D 購買風險增加入手學區房要慎重考慮
　　多位業內人士稱，“小升初”政策不斷調整，除了特別重點及“雙學區”房仍然價格堅挺以外，其他學校附近的學區房成交和單價都有所回落。
　　現如今，學區房的主力消費群體已經從70、80后漸漸轉向90后，年輕一代的家長對居住品質、生活配套、商業配套等更加關注，而省城老牌優質公辦小學主校區的學區房，往往位於城市中心的老舊小區。這些二手房房齡大，普遍存在管道老化、戶型不佳、停車不便、物業服務有待提升等問題。同時，由於幼升小、小升初的招生政策調整、名校教師資源的更迭變化，家長買了學區房有可能上不了名校，也有可能所購學區房的劃片對口學校，不再是家長的意向學校。8月5日，青年路小學教育集團發布通知，華潤分校、萬科分校、東山分校於2024年9月移交迎澤區政府，申請獨立辦學資質，分別擬起名為太原市迎澤區行知小學校、太原市迎澤區誠光小學校、太原市迎澤區文峰小學校。
　　對於大多數收入一般的普通家庭而言，二手學區房的購買風險在增加。此外，近年來，隨著現代雙語、北辰、新希望等民辦學校的崛起，優質的民辦教育資源也給家長們提供了更多的選擇。談及本次事件，不少房地產經紀對於學區房的炒作行為表示，由於目前有學位限定政策的存在，一套小學學區房起碼6年內無法成交，6年的時間對於樓市來說可能是翻天覆地的變化，因此，無論是唱衰也好、吹捧也罷，對於近幾年暫時用不到學區房的購房者，切勿跟風購買。
　　如果確有購房需求，也要避免掉入學區房購房“陷阱”。“學區劃分每年都有變化，家長在購買入學用的二手房的時候要格外注意，有些小區雖然與名校僅一牆之隔，但並非意味著就能進入該學校就讀。”按照相應規定，每個學校的招生范圍每年都會公布一次，但招生范圍的確定是以小區或者街道整體劃分。此外，特別需要注意的是戶口、學位問題，要確定賣家已經將原有戶口從房產所在的地址中遷出，且該戶地址6年內沒有符合條件的兒童入學，買家才能將家庭成員的戶口遷入，建議與房屋賣家充分溝通，並在購買合同上增設相關條款，以維護自身權益，否則，即使房產產權屬於自己，但是仍可能因為學位已經使用，或者原戶主戶口未能及時遷出而無法辦理遷入手續。所以，購房者最好能簽訂書面戶口遷出的時間及違約責任。最后，房子要回歸居住屬性，學區房也不例外，隨著各方政策調整優化，“學區”對二手房價值的影響會減弱，購房者不應該把目光緊盯著個別學校，今后，購買學區房就能上名校的概率會繼續降低。