房東不當甩手掌櫃房客不能隻認低價

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評論

　　近日，最高人民檢察院發布消息，近年來，房屋租賃糾紛案件數量和涉案標的額呈上升趨勢。檢察機關依法加大監督力度，2023年共辦理房屋租賃類監督案件1000余件，房屋租賃市場糾紛所反映的普遍性問題特別值得房東、房客們關注。
　　眼下正值租房旺季，房東不想房子長時間空置，租客急於找到住處，在此過程中，雙方容易被諸如“高價求租”“免費中介”等誘人的條件吸引，殊不知這樣極易被“套路”。為此，山西晚報記者咨詢了中介、律師等專業人士，通過一些實際案例，提醒廣大房東、租客如何避坑躲雷——
　　A 房屋長租托管高效便捷但暗藏風險
　　現如今，80后成為房東主力，相比短期出租掙高價，很多房東更看中房屋較長的出租周期以及省心高效的出租方式。在存量房時代，不少業主因為工作忙、異地生活、時間緊迫等原因，無法對空置毛坯房裝修親力親為、打理房屋出租等繁瑣事宜，房屋長租托管業務由此應運而生。業內人士介紹，這種方式房東與租客不見面、互不打擾，租房過程全權交給中介機構，雖然看似雙方都省心省力，但其實存在一定風險。
　　所謂房屋托管，是指由中介公司幫助房東裝修房子並招租，每年定期支付房主一定租金，承租期約為5年，其間無論房子是否空置，公司都會定期給房東或業主付租金，而空置期損失都由中介公司承擔。“省城近年陸續交房的一些新樓盤，未辦理裝修手續的業主，在收房一兩個月之后就能接到各式各樣的長租托管公司的業務電話。另外，市民手中空置、不具備出租條件的老房子也是長租托管公司的目標業務。這類長租托管房產經紀公司以較低的價格租下毛坯房、老舊房，進行簡單裝修后，就可讓毛坯房租價上漲。”一位中介公司的工作人員介紹，房東自己裝修后出租，收益比長租托管公司高，但房東自己得出裝修費且耗時費力，這是長租托管業務興起的主要原因。而省城傳統中介公司，租房一般是從租客手中收取佣金，與長租托管公司的運營方式有明顯不同。
　　租房托管不僅解決了空置房的維護和管理問題，充分利用了空置房產，統一的管理、目標客群的鎖定也能幫助租客租到更滿意的房子。業內人士表示，這當中最大的風險是，托管公司的運營整合能力是否在線，托管公司低價收到大量空置房，卻沒能力出租出去，房東有可能在托管后期拿不到房租。山西晚報記者隨機咨詢了幾家比較著名的中介公司，多數公司表示有長租托管業務，與房東簽訂的租賃合同租期一般為3—5年。有的中介公司表示，如果是毛坯房，簽約時間在6年以上，並且會鎖定租金不變。“房子長時間托管給中介，對於房東來說，如果出租后有了自住需求會受到一定影響，而房租有升值空間的房子，租金水平會鎖定，但租金上漲后，收益會有損失。”業內人士稱，租房托管不當引起的各類糾紛數不勝數，比較惡劣的情況有房屋被改造成群租房、租客使用不當造成嚴重的裝修及房屋損壞、中介公司違約未付租等情況。
　　不久前，省城某中介公司就被太原市房管行政部門爆出違約情況，在本該支付房東一季度租金時一拖再拖，房東找上門時中介公司早已人去樓空，於是很多房東強行收回房屋，致使大量租客白白交了租金，房東和房客都受了損失。
　　B 高收低租“二房東”跑路坑害雙方
　　眼下正值房屋租賃的旺季，房主想多收點租金，租戶也想便宜些租到房子，某些不法分子抓住了出租及承租雙方的心理，打起了歪主意，讓租客和房東都掉入了他們設計的陷阱。
　　不久前，省城長治路某小區一名租房戶撥打報警電話稱，自己遭受到了詐騙，現在不僅房租沒有了，甚至中介公司還要強制驅離自己。原來，這名租客是通過小區公告欄上的招租信息聯系到所謂的“房東”，在沒有核實對方相關信息的情況下，僅憑著對方有房門鑰匙等條件，就與對方簽訂了租房合同並繳納了一年的房租。租期未到，“房東”卻失聯了，不常與房東聯系的租客並沒在意，直到托管的中介公司找上門來收房，他才發現自己被“二房東”騙了。
　　“和報警人簽訂租房合同的也是一名租客。”小店區王村派出所民警王強強介紹，這套房子原是房主委托給一家中介公司代為出租，由於遲遲收不到房租，中介公司上門收房租時才發現房屋已經被前一名租客轉租出去了。經過對此事的進一步調查了解，民警發現這名失聯的“房東”混跡在多個中介群中，一旦有最新的房源信息，便以自己的名義通過各種渠道發布招租信息，例如朋友圈、小區公告欄、某些網站等，一旦有租客聯絡，自己便以租房子為由從中介或房東處取得鑰匙帶人看房。看房過程中，他會假裝獲得房東委托或與房東現場聯系，甚至直接假冒房東，如果租客看中了房子，他便先與房東或中介簽訂短期租賃合同，再與租客簽訂長期租賃合同。比如某套房屋月租金1500元，他會與房東以月付的方式簽訂1—3個月的短期租賃合同，再以更為便宜的價格與新租客簽訂長期租賃合同，且要求新租客年付租金，從差價中獲利，原房東發現收不到租金來收房時，他早已失聯，房東和新租客才發現自己上當受騙。山西晚報記者了解到，根據統計，這名失聯的“房東”以上述方式騙取了十余名租客的房租，涉及金額十多萬元，目前案件正在進一步調查當中。
　　在租房市場，這樣的案例並不少見。“‘二房東’失聯，是租房中最常見的一類糾紛。”山西艾倫律師事務所張成律師表示，這類糾紛中，最明顯的一個特征就是租客冒充房東，以低於市場的價格出租房屋，且要求租客長租並一次性結清一年房租。出現問題之后，真正的房東會收回房子，租客的租金卻沒了著落。“房東與租客都是受害者，一般而言房東的損失較小，可能會少收一兩個月的租金，但租客損失的是整整一年的租金。”據了解，這類糾紛無論是警方調查還是民事訴訟，在很多人看來時間太長，一些租客覺得自己還要報案、調查、起訴，而最終追回的金額不值得再次付出時間成本和經濟成本，很多租客在咨詢過一次律師后就沒了音訊，事情最終不了了之。
C 全程參與出租、承租都莫貪便宜
　　業內人士在接受採訪時表示，上述糾紛是房屋托管最易發生的問題。想避免這些問題，房東、租客租房時盡量做到全程參與，雙方一定要取得聯系。此外，法律界人士建議，雙方應從合同條款細節制定上，有效維護自身權利。
　　作為房東，在和中介公司簽署托管合同前，應該仔細考慮可能出現的風險，中介公司承諾的解決方案應該明確寫在合同中，包括違約責任及賠償具體辦法。一般情況下，違約金的額度大體相當於1至2個月的租金，如果違約方在合同規定的違約條款之外給守約方造成其他損失，還要根據損失情況承擔其他賠償責任。此外，房東托管房子要選擇有資質、有實力的品牌中介公司，通過其備案的專業中介人員辦理相關托管業務。
　　作為房客，要通過正規的網站交易平台、租房APP或中介公司尋找合適的房源，找到房源后要實地考察一下房子的實際情況，切勿貪圖便宜。無論是通過中介還是直接找房東簽約，需要房東出示相關証明、核實房東身份，並要確認房屋所有權、轉租權等情況。簽訂租賃合同時，需要確認水、電、氣、物業費是否存在欠繳情況，還需要確認房屋內的家具、家電的數量、新舊程度等情況，這些確認情況可以明示在合同中。張成律師提醒，租客在簽訂房屋租賃合同時，特別注意其中的租金支付期限和付款方式。如是面對房東個人，盡可能在合同中約定按月或最長不超過按季支付租金，不要一次性預付較大數額的租金，警惕一次性預付3個月以上的租金給予租金打折的誘惑。如簽約對象為有資質的中介公司，房客付一年租金時，需要查看賬戶名是否為公司對公賬戶，不要轉賬給經紀人個人。如果產生糾紛，應注意留存好証據，便於維護好自己的權益。
　　多位房產資深經紀人士表示，低租金或租金打折是騙子中介公司最愛使用的手段。房客在租房之前，要了解並比較周邊或同地段類似房屋的市場租金水平，天上不會掉餡餅，對明顯低於市場租金出租的房屋信息和房屋出租行為不要輕信，以防落入圈套而上當受騙。相反，騙子騙取房東或中介公司長租房子時會用高租價作誘餌，房東同樣需要了解房子的租金水平，對於明顯高於市場行情的求租價得提高警惕，以避免未來既收不到租金又收不回房屋。