房價進入調整期如何買房更合理

業內人士認為，通常在下跌區間內購房，大多不會吃虧

時間： 2019年11月21日08:26 來源：山西晚報

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　　“最近，各路媒體頻頻釋放樓價要降的信息，眼下是不是不宜買房？”“聽說不少開發商都降價，到底降了多少？”近日，山西晚報記者接到讀者的咨詢。
　　今年下半年，包括省城在內的全國房地產市場的銷售低迷較為明顯。為了賣房子回款，開發商策劃了各類降價、打折活動，甚至不惜發動全員營銷的力量提升自身熱度，這對需要買房的購房者來說是利好。然而仍有不少購房者很糾結﹔如今房價進入調整期，是否是買房的好時機？對於剛需、剛改的置業者，應該如何合理買房呢？
　　A 糾結的購房者
　　太原市民王先生是“糾結”購房者的代表之一。“我家孩子上學需要父母照看，所以需要一直與父母同住。我從2015年開始看改善型房，房價從每平方米八九千元看到現在的一萬二三甚至更貴。挺后悔當初沒有果斷下手，現在無法預判房價是否還會降，所以仍然在糾結。”
　　在四年的看房時間裡，像王先生一樣看遍太原市大小樓盤的購房者不在少數。太原市民劉女士說，“大部分時候，我看的是城南和東山片區的房子，不看西邊和北邊。我在好多項目交過認籌金，之后又后悔了，覺得房子不好，再退掉認籌金。如此反復幾次，感覺現在更難下決定買房。”
　　另一位讀者告訴山西晚報記者，一家人現居城南，房子不算太小，只是房齡偏大，而且夫妻二人每天跨城上班付出的時間成本、人力成本太大。看房看了兩三年，一直打算在上班地點附近再購置一套房產，還要方便未來孩子上學。除了這兩個“硬核”需求，這位讀者還希望房子各方面配套都能跟上，首付預算有50萬元。“今年的樓市不穩，感覺房價會降，所以最近買房的急迫心情又淡下來了。”她說。
　　山西晚報記者發現，在長時間糾結是否購房的人群中，大部分都糾結兩點：第一點，中意的項目，樓盤周邊各類配套齊全，片區整體規劃完備，但這類房產通常單價過高、面積偏大、升值空間小。第二點，性價比較高的剛需樓盤，多位於太原四條中環路周邊。大項目引入配套了教育資源，但相對老城區成熟的城市氛圍來說，教育的品質尚待觀察、生活氣息稍欠，所謂的區域利好尚待落地。
　　B 房價還會跌嗎
　　除了上述問題，影響購房者出手的更重要因素仍在“房價是否下跌”。綜觀國內歷次樓市波動，房價上漲下跌都有自然規律可循。房價漲，人們預期高，買房的人多，需求旺盛、供給有限，所以價格更漲﹔房價跌，人們預期房價下跌，需求疲軟，庫存去化慢，所以樓價更難上漲，更會跌。
　　省城某樓盤項目負責人告訴山西晚報記者，市場價格的波動取決於供需關系，今年尤其是下半年以來，太原市場產生了與其他城市不同的特殊性：因城中村、舊城改造產生的購房需求銳減。幾乎所有的樓盤售樓處到訪量降低一半甚至更多。北城某樓盤營銷工作人員告訴山西晚報記者，每個置業顧問每月業績任務是5套房，然而完成銷售任務的寥寥無幾，能完成3套房的銷售也屬於業績不錯的。
　　按照“買漲不買跌”的購房心態，省城太原房價年內難以改變止跌走漲的態勢。“小店區狄村片區某樓盤開盤預計每平方米售價賣到一萬六七，現在市場情況不好，均價隻有一萬四千元左右，性價比明顯優於同區域競品樓盤。在這種態勢下，片區內的其它樓盤也很難賣出高價，這反映了當前太原市場的基本情況。”業內人士表示。
　　那麼房價還會跌嗎？多位業內人士表示，考慮到市場需求欠旺、元旦春節淡季、限購未鬆等因素，省城樓盤的成交不熱、特價不斷的態勢將延續到明年二季度。
　　“此輪淡市的起因與宏觀樓市調控政策落地有著緊密聯系，購房者應該多關注樓市調控動向。”業內人士認為，樓市對金融貨幣、住房調控政策特別敏感，購房者要對政策核心內容有准確全面的判斷。“每隔一段時間，就會有媒體曝出某個城市限購、限售鬆綁的信息。而事實上，個別城市的微調是‘因城施策’，並非完全鬆綁。”在穩定房價政策背景下，房價不能長期處於高位運行，也不能大漲大跌。山西晚報記者採訪太原市房產局等職能部門相關工作人員了解到，省城樓市調控依然在執行中，尚未有鬆綁跡象。
　　另外，樓價的走勢與股市不同，購房者不能隻關注短期樓價起伏。樓盤開發周期長達兩至三年、營銷價格調整周期長達一個月，所以兩年內的房價趨勢更具說服力、參考價值。太原今年10月樓價相比9月、去年10月有所下降，但相比2017年同期、3年前同期，樓價明顯在上漲。認真想一想，房價的起伏與物價指數緊密相關，生活消費品價格上漲，樓價不可能獨善其身。
　　C 調整期該咋辦
　　不少業內人士建議，房價進入調整階段，對購房者來說是進入市場的好機會，尤其是年底房企沖刺業績時。
　　“省城樓價目前的起伏在合理范圍之內，人們投資和投機的需求量偏小，樓市各項目的開發銷售都在正常運轉。”某名盤營銷經理李先生稱，樓價上漲過快或者跌破成本，都是非理性波動，隨之而來的是全行業浮躁或者全行業危機，對於購房者來說，最在意的產品品質反而不會有可靠的保障。另外，誰也無法准確預測樓價跌入谷底的時間。通常在下跌區間內購房，大多不會吃虧。許多購房者的經驗顯示，業主一味等待樓價谷底，可能會錯失最合適的樓盤、最佳房源。
　　同時，在市場變動的時候，行業內各類小道信息滿天飛。近期，省城不少自媒體散布關於“太原樓價”下跌的信息，給眾多購房者帶來恐慌。業內人士表示，購房者不能盲目相信各類渠道的信息，而應該對自己獲取的購房信息做渠道篩選。相比而言，官媒、行業類門戶網站的信息理性可靠。比如，某自媒體宣稱某樓盤價格跌到每平方米8000元，但這一期產品地段更加偏遠，與太原一新建公墓相近，即便在旺市，該產品銷售壓力也不言而喻﹔還有一個樓盤價格比前期銷售產品低了2000元，但是新一期產品是非毛坯，即非精裝，成本降低了許多。業主不能僅關注房價走低，更應了解價格走低的原因，是個例還是全線或全市產品都在走低？開發商調低裝標是為了降價，還是為了滿足購房者個性家裝風格？賺取閱讀數或獲取流量而產生的“標題黨”不可信。
　　另外，置業顧問、房企品牌營運的自媒體，會有選擇性地發布有利於銷售的政策、市場動向等，購房者在多多參考的同時，更應深思辨別。
　　此輪樓市走淡，部分城市出現購房者因房價走跌群體維權退房事件，而地產、法律等業內人士並不支持此類“維權”。按照預售房交易的相關法律，“退房”有明確的條件，價格下跌不是“退房”的理由。購房者購買的期房交房時樓價上漲，其也不會給房企補交價格上漲的差價。同時，購房者應該綜合評估退房時給自身造成的損失，如貸款成本已經產生、退房程序是否復雜、開發商是否能全額退款、項目后期價格是否會反彈、區域發展預期走勢等問題。
　　此外還需要注意的是，當前不論是購買首套房還是二套房，購房者也要考慮房貸利率的調整情況，結合自身財務狀況、支付能力，選擇合適房源。
　　很多購房者想“花最少的錢，買最好的房”，希望樓盤質量、小區環境、教育配套、片區成熟度等條件都完美無缺，但事實上，沒有一套房子可以做到讓每位購房者及每位家庭成員都滿意。因此，在選房時購房者得清楚自身需求、購房目標，能解決家庭中短期內生活主要需求的房子，就是不錯的房子。