省城大平層產品涌向市場

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評論

　　深處行業變革及產品升級的太原樓市，一個引人矚目的現象正在顯現：大平層、高端化的產品已成市場主流。今年，省城大平層新產品持續不斷入市，項目面積段全部在140平方米以下的剛需及剛改類新樓盤越來越少見。同時，新公示的一批待建新建產品，戶型面積、單價總價仍在集體大躍級。
　　別墅供地日益稀缺，作為對標別墅類高端住宅的平替產品，大平層的出現既符合國家住宅用地開發的相關標准，又能滿足高端購房者的需求。在省城樓市銷售總面積未見大幅反彈的當下，大平層在供應端已是一家獨大。
　　房企熱衷開發大平層的背后還有哪些原因？這一類產品的未來發展趨勢如何？山西晚報·山河+記者對此進行深入採訪報道。
　　新項目規劃亮相　省城大平層項目不斷入市
　　太原樓市地圖上，數個樓市熱點板塊正經歷著產品重構。
　　今年4月，太原小店區王村寇庄城改項目公示重大調整方案。太原市規劃和自然資源局公示的《寇庄村城中村改造用地規劃修改方案（草案）》顯示，該項目由太原遠大置業開發，6棟超高住宅樓調整為5棟，其中1棟為高度超200米的區域內地標建筑，更為引人矚目的是，項目的總戶數從2249戶銳減至802戶，住宅戶型面積全面躍升，從原方案的50-132平方米剛需定位，增至210-425平方米的豪宅區間，最大戶型面積達425平方米，單戶的面積較原方案提升超過200%。對於規劃大調整的原因，方案顯示原方案園區擁擠，定位剛需、剛改﹔規劃調整后的園區舒展、日照優化，定位豪宅、終改。
　　寇庄村城改調整方案公示后不久，太原市行政審批服務管理局發布了《關於小店區楊家堡村南片區城中村連片改造項目（地塊二）建設工程規劃許可証的公告》。從公告中的經濟技術指標來看，項目總建筑面積461307.97平方米，其中住宅323966.87平方米，住宅總戶數僅為2278戶，照此推算戶均面積達到140平方米左右，這意味著項目中超大面積段產品佔據相當高的比例，成為項目的主力供應產品。
　　上述項目的共性特征異常鮮明，戶型面積段更大，主力產品在140平方米以上。業內人士表示，當下省城樓市高端化仍在持續，而大平層產品，正是產品向上的核心載體。除了上述城改項目之外，在太原市房產管理局近期公布的“預售播報”中，四個取得預售証的項目中有兩個為順銷老項目新產品，戶均面積超過180平方米，萬達龍樾府太原萬達廣場C區9號樓，可銷售住宅面積21966.06平方米，擬售122套﹔建投·濱河首府南地塊開發項目9號樓，可銷售住宅面積6155.5平方米，擬售32套。一位資深地產從業者指出，“省城在售的熱門項目不約而同地選擇了大平層產品策略，大平層已是樓市的風向標產品。”他進一步預測，“基於當前已釋放的信息和開發節奏，未來一年內，太原樓市仍會有大量定位高端的大平層產品涌入市場。”
　　提升居住體驗　與高端品質深度綁定
　　據了解，大平層通常指面積在130平方米以上功能完善的房子，其超大空間布局為一戶一層，營造出豪華大氣的空間布局，讓居住者感受到生活環境與氛圍的舒闊感，這類大面積戶型集中在高層或多層住宅樓中。
　　近年來，省城樓市逐漸高端化的趨勢清晰可見，大平層是樓市高端化的重要趨勢之一。“城市別墅用地極度稀缺，兼具核心地段與空間尺度的大平層，成為承接高端需求的替代品。”業內人士介紹，以寇庄改造項目為例，該項目正是這一趨勢的典型代表，項目屬於超高層建筑並有區域地標性質，並大幅提升套內戶型面積，還有一個細節是原方案的普通住宅立面調整為公建化立面。“從外觀上看，公建化外立面建材以玻璃幕牆、鋁板、石材為主，更顯大氣高端，地標符號明顯﹔而傳統住宅立面使用涂料、面磚，經久耐用，節約能源。”業內人士表示，與早期城改安置項目相比，調整后的規劃在建筑形象和質感上有了很大提升，即更高端。
　　目前，省城太原的大平層項目大致可以分為三類。第一類是核心區純粹高端盤，如位於汾河兩岸、長風商務區的少數頂級項目，它們佔據不可復制的優勢地段，主打300平方米以上甚至更大戶型，配備頂級精裝、高端會所及管家服務，銷售總價逼近千萬級﹔第二類是新興區域改善大平層，此類產品是目前市場供應的中堅力量，多分布於城南長風西、龍城大街、晉陽湖等高端居住板塊，主力戶型面積段集中在180-250平方米，代表項目如保利龍城天珺、金地卿雲台等項目，它們強調現代設計、科技住宅、優質景觀和圈層氛圍，總價區間多在500萬左右﹔第三類就是城改舊改用地上的“新晉”大平層，其顯著特點因有城改背景，地處傳統商業區或城區，規劃為超高層，主力戶型面積段大幅上探，但項目定位與待提升的區域環境、城市配套等條件會存在匹配度不佳的問題。
　　高總價存量房客群有局限　保值功能難有定論
　　省城樓市仍處在深度調整階段，高端住宅細分市場一路走高。根據國家統計局最新一期數據，5月太原各面積段新建商品房價格指數中，僅有144平方米以上這一區間實現環比、同比雙增長，1-5月平均比上年上漲1.2%。這讓很多人覺得高端產品才是市場上最抗跌的硬通貨，但隨著市場上供貨量不斷增多，分化情況已經開始出現，所謂大平層會保值的定論仍待觀察。
　　山西晚報·山河+記者查詢了多個知名中介平台，許多老牌大平層項目在二手房市場的表現並不理想。位於濱河體育中心的太原某老牌豪宅大平層，以汾河景觀和豪華設計為特色，挂牌戶型296-86平方米，6月挂牌均價為14952元/平方米，但成交均價與挂牌價有不小的差距，今年3月份的成交均價僅為9000元/平方米出頭，這比省城多數改善性新樓盤的價格還低，且項目成交周期超過400天﹔小店區麗華片區某大平層項目，2024年交付，6月挂牌均價20915元/平方米，6月成交均價僅12479元/平方米，該項目在2021年開盤時，均價在20000元/平方米左右。
　　“樓市調整階段，大平層市場不能獨善其身。此階段恰恰是產品力、保值度的考驗期。”業內人士表示，“以大為尊”的粗放時代已經過去，房產能保值的因素不單單是面積“大”或者所謂的大平層。項目所處區域交通、商業、生活等配套是否與項目品質相匹配，小區內物業高品質服務是否能可持續，業主高淨值圈層的集體印象是否堅挺等均是高檔項目保值的基石。根據省內著名房地產資訊機構公布的數據，2013-2015年，省城終極改善項目的主力成交面積為300平方米以上﹔2016年開始回落，產品主力下降至220-260平方米﹔隨后幾年不斷調整，2024年，主力產品集中在160-260平方米，其中180-200平方米戶型成交佔比最大。
　　業內人士介紹，在樓市橫盤期，大平層的高總價與流動性風險是最核心的挑戰，動輒數百萬的總價在當前市場環境下極大地限制了潛在買家范圍，銷售周期顯著拉長，項目資金回籠壓力巨大。對於業主來說，擁有超高購房實力，且無高淨值人群社交需求，不如去選純新高端樓盤。大平層存量房如果無法變現或者不斷降價，就喪失傳世或保值的功能。“市場上越來越多的大平層集中供應，將推高市場庫存，讓本就流通緩慢的部分項目容易陷入滯銷的風險。”業內人士表示，太原作為二三線城市，其頂級購買力群體的規模能否支撐如此集中且龐大的高端供應，存在巨大疑問。當前樓市環境下，買家對價格的敏感度提升，高總價項目的溢價空間正在被壓縮。
　　機遇挑戰並存　省城大平層市場洗牌在即
　　面對不斷增多的大平層供應，太原高端住宅市場的未來格局充滿變數。
　　業內人士表示，從目前公示城改項目來看，部分項目確實佔據了城市不可復制的核心地段優勢，但能否克服“出身”標簽的負累是一大關鍵。“‘城改項目’在多數購房者心中，往往存在漫長的開發周期、回遷安置與商品房混居、初期配套匱乏等刻板印象，這對大平層項目的形象塑造和客戶信任度建立構成一定障礙。”業內人士介紹，如何消除“高端大平層旁邊就是安置房”的心理落差，是營銷面臨的首要難題。相較於核心區頂級大平層，定位稍低、但建筑總面積仍具規模的城改大平層，以更具吸引力的單價和總價入市，會迎得一部分非塔尖客戶的喜歡，實現價值躍升。
　　此外，同質化產品供應增加會帶來市場競爭加劇，此種趨勢將促使真正有實力的企業拿出“看家本領”，提升城市整體住宅營造水平，滿足本地改善類高端客群需求。當然，這對開發商來說也是一場資金與運營能力的大考，倒逼開發商必須將重心從營銷話術轉向產品打磨和交付保障，建立口碑以贏得市場。當下，眾多房企扎堆涌入大平層賽道。山西晚報·山河+記者對比了多個主力戶型在200平方米以上的大平層項目戶型，開發商設計品味趨同引發的空間危機正在蔓延，曾經標榜“定制化生活”的大平層產品，正被標准化、同質化設計模板拖入創新泥潭。大居室小臥室，在使用功能上講求觀景效果，功能性空間配比卻萎縮，這與大平層集合家居生活的所有功能，帶給全家人全方位的生活享受的特性背道而馳。一些項目除了名稱不同，設計的相似度讓人審美疲勞，最終可能將產品拖入價格比拼的老路。
　　業內人士預測，並非所有大平層都能獲得“保值”功能，多年前大平層“開盤即售罄”盛況恐難再現。隻有地段頂級、開發商品牌力強、產品力驚艷、配套規劃清晰且推進迅速的項目，有望脫穎而出，甚至定義新的市場標杆。而那些地段相對平庸、開發商經驗不足、產品同質化、配套落地存疑的項目，將面臨嚴峻的去化困境，陷入打折促銷也難以挽回頹勢的境地，甚至可能拖累整個板塊價值。