太原樓市現房佔比提升　重構行業信心

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　　近日，房地產業內關於現房銷售的話題又被翻出：河南信陽官宣稱當地商品房將全部實現現房銷售。據多家知名媒體報道現房銷售制度將在全國范圍推廣。針對現房銷售，業界內外說法不一：購房者拍手稱快，期待政策盡快落地﹔少數從業者認為現房銷售全面推廣缺乏行業發展的基礎支撐，需要一個漸行漸近的過程。
　　過去五年來，因行業深度調整、房企暴雷等問題，諸如“項目停工”“延期交房”“交付貨不對板”等問題出現在各地樓市，加劇了行業信任危機，阻礙行業發展，有需求的業主不敢輕易出手購房。由此引來“現房銷售”制度的呼聲持續不斷，並數次成為熱點新聞。
　　在行業起伏調整與公眾呼聲之中，省城部分實力雄厚的房企，樓盤的建設速度已超過銷售速度，准現房或現房銷售很常見。如今，現房銷售制度在省城落地的政策依據和市場現狀如何？山西晚報記者進行了調查了解。
　　中央定調　多地開始推進現房銷售
　　近日，河南省信陽市住房和城鄉建設局官網發布了《關於加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》的批前公示，“措施”明確在文件印發后新出讓土地開發的商品房項目，一律實行現房銷售。由此，再度引發公眾及業內對“現房銷售”的熱議和關注。
　　一直以來，商品房預售制是公眾爭議的焦點，有關現房銷售的呼聲多年來不絕於耳。事實上，現房銷售真正被提上中央政策議程，是在2023年全國住房和城鄉建設工作會上。會上提出“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”這是住建部首次明確提出要推行“現房銷售”。
　　隨后，多個省份發聲將探索現房銷售。最先回應的是廣東省。2023年春節后的廣東省高質量發展大會傳出聲音，支持有條件的項目進行現房銷售﹔隨后，山東省住房和城鄉建設工作會議上提出，有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點，並逐步提高預售門檻﹔同年2月6日，安徽省提出將因地制宜開展現房銷售試點﹔同日，四川省人民政府印發的《聚焦高質量發展推動經濟運行整體好轉的若干政策措施》中也提到，支持有條件的城市開展商品房現售試點，積極推動房地產業向新發展模式平穩過渡﹔當年的2月7日，河南省住房和城鄉建設工作會議明確，2023年將進一步規范商品房預售資金監管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售……
　　在此背景下，山西省“現房銷售”的說法也出現在政府新聞發布會、行業通氣會上。2023年8月，山西省政府新聞辦舉行“山西加快轉型發展”系列推動服務業提質增效專場發布會上，省住建廳代表表示將在我省晉城市開展現房銷售試點，盡快形成可復制、可推廣的經驗做法，逐步推動房地產業向新發展模式轉變。2024年9月，山西省住建廳等7部門聯合出台《山西省進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施》，提出“有序推進商品房預售改革，有力推動現房銷售試點。”現房銷售在山西穩步推進。
　　到2024年底，全國住房城鄉建設工作會議進一步明確重申“有力有序推行現房銷售”列為2025年住房城鄉建設部明確為重點工作之一。據不完全統計，自2022年末以來，全國已有超過30個省（市）開展了現房銷售試點或出台配套政策。
　　新老有別，分類施策助力現房銷售
　　現房銷售最直觀的好處就是購房者可以“所見即所得”，某種程度上規避了預售制帶來的置業風險。業內人士認為，此次河南信陽全面推行現房銷售之所以再次引起廣泛關注，是因為它實施了“現房銷售+資金監管+企業責任”的創新組合，這一政策以“新老有別”原則分類施策。
　　根據政策內容，按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可証的項目，沿用了原有預售條件，即“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”時可申報商品房預售許可﹔或按照《河南省城市房地產開發經營管理條例》第二十七條第四款規定“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”時，申報商品房預售許可。文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。而在資金監管方面，提出了“非存入、不網簽”的嚴格機制，商品房預售資金（即購房款）存入監管賬戶被設置為網簽備案前置環節，不按規定繳存的，鎖定開發企業商品房網簽備案功能。
　　業內人士介紹，從全國范圍來看，各地試點現房銷售普遍有三種方式，第一種最為直接，也是河南信陽此次政策的核心，在土地出讓環節就規定現房銷售，實行類似政策的還有北京市、合肥市、深圳市、青海省等﹔第二種是對已經在建未售的項目，通過提高預售標准，向現房銷售過渡，例如湖南湘潭，提高預售許可審批形象進度節點（封頂以上），有序向現房銷售轉變﹔第三種是“白名單”項目作為現房銷售，這種方式在多地都曾出現，很多白名單項目在竣工后會以現房銷售的形式呈現給購房者。
　　與此同時，為推進現房銷售積極性，多地還出台了相應的配套支持政策。例如，泉州市明確整體商品房現房銷售項目開發企業可申請延期繳納城市基礎設施配套費﹔江西多地則延長了現房銷售項目土地出讓金繳納期限﹔還有的政策為購房者提供了優惠，例如山東省則將現房銷售與住房公積金政策相結合，提出購買現房申請住房公積金貸款的，最高貸款額度可提高10%以上。
　　買房更安心，實景展示受到消費者青睞
　　目前，省城太原並沒有明確執行的現房銷售制度，但在2024年12月發布的《進一步促進房地產市場止跌回穩若干措施》中提出了“封頂預售”，新出讓的土地上建設商品房項目封頂后才可預售，已出讓土地上的項目要確保有足夠資金完成后續工程建設或符合相應條件納入“白名單”，否則同樣需要封頂才能預售。
　　業內人士稱，“封頂預售”的提出標志著太原現房銷售工作在推進，可以看做是銷售制度改革的“兩步走”，通過過渡方案兼顧開發商生存與購房者權益。對於開發商來說，現房銷售需要其自行承擔從拿地到竣工全周期的資金壓力，開發周期將明顯拉長，資金成本顯著增加，這對開發商是一個考驗。同時，相比現房銷售，封頂預售可以極大地緩解開發商資金壓力。對於購房者來說，能盡可能避免爛尾風險，業主可以在購房之時即看到樓棟主體、樓間距、在建配套的相關狀況，買房更安心。
　　近年來，房地產市場的供需關系發生重大轉變，老百姓購房最關心的問題就是交房時間和交房品質，現房銷售在這兩方面優勢明顯。業內人士介紹，從省城市場來看，雖然並沒有明確推出“現房銷售”，但因為去化周期拉長、需求成交疲軟、單價超高項目市佔比過高等因素，相當一部分項目的建設速度遠超銷售速度，無形中帶來了樓市中准現房、現房銷售的普遍現象，比如保利、中海、華潤、萬科、金茂府等主力品牌的樓盤，均有准現房、現房銷售。這是政策導向與市場規律共同作用的產物。
　　“實景現房，無需等待！”“即刻入住，擁抱溫馨生活”“我們是准現房銷售，今年買、今年住。”當下的省城樓市，不少樓盤的售樓處都能聽到類似的說辭，置業顧問用“現房”與“准現房”吸引購房者。據省城某中介機構的從業人員介紹，雖然新房銷售仍然以期房為主，但主力項目清盤之前均推出過現房。而五年前，省城樓市有大量“期房開盤售罄”的案例，新老市場差別非常明顯。
　　目前省城在售的現房中有一部分已取得竣工備案，還有一部分是已經封頂、正在內部施工的准現房。同時因需求端的觀望，現房、准現房表現出的溢價率並不明顯，而這種現象再度加重了業主“等一等”的心態。“近幾年，多數樓盤在售房過程中都會留下現房。”業內人士介紹，在實際銷售過程中，部分樓層、朝向等條件較差的房源不能如期銷售，項目交房后就變成了現房。“戶型、朝向、小區環境等能一目了然，精裝房還能檢查裝修標准、施工質量。”一名置業顧問表示，現房實景帶給購房人的直觀感受，是預售期房平面圖和效果圖無法比擬的，因此現房、准現房相比同地段同類型項目更具吸引力。
　　此外，還有一部分樓盤即使是現房也不好賣。比如交通不便、配套不全、品質一般，由不知名房企或有信譽污點房企開發的項目，即使項目已從預售期房變為現房，銷售也較為乏力。
　　現房佔比上升，銷售新模式促使行業洗牌
　　雖然預售制仍是當下房地產市場的主流銷售模式，但從數據上來看，現房銷售在市場中的佔比逐年提升，房地產銷售模式的改變大勢所趨。業內人士稱，隨著現房銷售大范圍推廣，將會對房地產市場產生多方面的影響。
　　根據國家統計局公布的數據，2024年，我國現房銷售面積約3億平方米，同比增長19.1%，現房銷售面積佔比已經達到30.84%，而在2020年，現房銷售佔比僅為12.7%。此外，根據不久前國家統計局公布的《2025年1—3月份全國房地產市場基本情況》，截止到3月底，全國商品住宅待售面積（指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積）約4.32億平方米，接近2024年全年商品房成交面積的一半。此外，隨著“保交樓”持續推進，更多的現房投入市場，現房銷售佔比在短期內可能再創新高。
　　“現房銷售佔比提升正倒逼行業格局重塑。”業內人士表示，現房銷售下，房企傳統高周轉模式遭遇挑戰，開發商的資金回籠周期會明顯增長，這就對開發商的資金實力和運營能力提出了更高的要求。現房銷售一旦成為常態，意味著項目規劃、設計、施工等環節都更加注重產品品質，才能提供更符合市場需求的產品，一些資金鏈脆弱的中小房企以及“高杠杆、高負債、高周轉”的企業將會被市場淘汰。此外，房地產市場也將進一步透明化，現房銷售的“所見即所得”要求房企不能再憑空“畫大餅”，房屋品質、配套設施都要看得見、摸得著，迫使房企從“講故事”轉向“拼實景”。
　　“在未來很長一段時間內，必然是期房與現房並存的時代。”我省業內人士表示，從已經公布政策的城市來看，現房銷售主要針對新出讓地塊。未來，太原現房銷售政策大概率也會“新老有別”。省城市場上很多熱銷的項目處於銷售末期，現房往往與“尾盤”畫等號，這種現房銷售是被動而來。而當下，還存在大量已出讓、未開發地塊，在樓市止跌回穩的關鍵期，未來的新政策不會把期房“一刀切”，會給房企留下選擇和發展空間，目前執行的“預售封頂”就是最好的証明。現房銷售在省城全面推廣，仍需在金融工具、土地供應、監管機制等方面推出配套政策，在改善購房人購房體驗的同時，推進行業健康發展。