太原樓市回歸理性　催生購房窗口期

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評論

　　據麟評居住大數據研究院報告顯示，2024年監測的全國100個重點城市房價收入比為10.3，較2023年降低9.7%，呈現自2020年以來的連續下降態勢。當前，中國房地產市場正經歷深刻調整期，房價收入比這一關鍵指標持續走低，釋放出市場回歸居住屬性的積極信號。
　　這一變化無疑給許多潛在購房者帶來了新的購房契機，但這是否是買房的最佳時機？業內人士表示，隨著房地產市場從過去的過熱狀態回歸理性，購房者負擔過重的狀況顯著改善，也為剛需及改善型群體創造了一個不錯的入市契機，建議購房者把握機遇的同時，更要考量區域價值成長性與自身償付能力。
　　房價收入比持續回落　釋放積極信號
　　房價收入比是衡量一個地區房價水平與居民購買力的核心指標。麟評居住大數據研究院發布的報告指出，監測的全國100個重點城市2024年房價收入比為10.3，相比2023年降低9.7%，百城房價收入比在2020年至2024年期間呈現連年下降態勢。其中，2024年一線城市房價收入比為26.1，較2023年下降8.5%﹔二線城市房價收入比為10.8，較2023年下降10.8%﹔三四線城市房價收入比為7.6，較2023年下降8.6%。盡管部分一線城市仍然在高位，但持續下降的趨勢明顯，釋放出樓市產品回歸居住屬性、購房成本優化的積極信號。
　　諸葛數據研究中心此前的監測結果與這一趨勢相互印証，2024年上半年，百城房價收入比為10.6，相比2023年下滑7.4%，降幅與上年持平。從長期動態來看，2020年至2024年期間，中國百城房價收入比已累計下降約20%，這一變化對此前承受高房價壓力的家庭而言，無疑是一個積極轉變。
　　山西晚報記者多方咨詢了解到，目前，省城太原的2024年房價收入比還未有地方性專業機構公布，但從各類機構歷年公布的數據來看，太原的購房成本正在逐年優化。根據易居研究院公布的50個重點城市房價收入比，2020年，太原的房價收入比為12.9，相比2019年的14.1開始出現下降。隨后幾年，太原房價收入比呈現出不同程度的降低。到了2023年，據相關專業機構公布的測算數據，太原的房價收入比已經下降到了8.07。
　　業內人士介紹，每個機構的測算方式略有區別，但數據反映的下降趨勢是相同的。山西晚報記者注意到，本次麟評居住大數據研究院公布的報告計算公式為“房價收入比=城市二手住宅市場均價×城市人均住房面積/城市居民人均可支配收入。”對此，業內人士表示，用二手房價格計算房價收入比，主要由於二手房市場交易活躍，且價格波動更貼近實際市場供需，能反映真實居住成本，而新房價格易受政策調控或開發商策略影響，可能偏離市場實際水平。
　　“按照這個公式，我們可以對太原的房價收入比進行估算。”業內人士舉例說道，根據某知名中介平台公布的數據，2024年12月太原二手房成交均價為9239元/平方米﹔而根據太原市統計局公布的數據，2024年全市居民人均可支配收入為44671元﹔參照山西省統計局發布的《統計年鑒2024》，2023年山西城鎮居民人均住房面積為38.59平方米。由上述數據可以得出，太原的房價收入比約為7.98，遠低於二線城市的平均值10.8。
　　房價與收入雙重作用，省城樓市資源優勢明顯
　　從計算公式不難看出，房價收入比的下降受房價與居民收入兩大因素影響。
　　房價方面，根據中國房地產業協會公布的數據，2024年12月，100個重點城市二手住宅市場均價為14166元/平方米，環比下跌0.09%，同比下跌5.77%﹔2024年1月至12月，百城二手住宅市場均價為14454元/平方米，較2023年下降6.18%。從收入端來看，根據國家統計局公布的數據，2024年，全國居民人均可支配收入41314元，比上年名義增長5.3%，扣除價格因素，實際增長5.1%。其中城鎮居民人均可支配收入54188元，增長4.6%，扣除價格因素，實際增長4.4%。
　　這樣的情況在太原同樣存在。近年來，省城的二手房均價持續下探是不爭的事實，而根據太原市統計局公布的數據。2024年，全市居民人均可支配收入增長4.7%。其中，城鎮居民人均可支配收入47930元，增長4.6%，太原房價收入比持續下降在情理之中。不過，隨著近年來省城二手房挂牌量不斷增多，在價格適度回調的刺激下，二手房成交量出現明顯回升。採訪中，多名中介從業人員表示，在經歷過連續幾年的“以價換量”陣痛期后，省城市場已經趨於穩定，一些熱門區域甚至開始出現價格穩中小升的情況。
　　業內人士分析認為，作為省會城市，太原是全省政治、經濟、文化中心，對省內人口有一定吸引力，因此從房價收入比來看，太原的房地產市場具有一定代表性，在當前市場環境下呈現出獨特優勢。一方面，房價收入比相對合理，居民購房壓力明顯小於熱點一二線城市﹔另一方面，作為省會城市，其醫療、教育等公共服務資源和就業機會又遠優於普通三四線城市，長期發展潛力更有保障。
　　政策與市場因素交織，市民購房壓力減輕
　　業內人士分析認為，各地房價收入比雖然都在下降，但在不同的背景下，房價收入比下降的驅動因素有差別。以太原為例，城鎮居民的收入水平一直保持穩中有升，但在泡沫較嚴重的2020年之前，房價上漲速度遠高於居民收入，房價收入比較高﹔近幾年，城鎮居民收入繼續漲，但是樓市回歸理性，收入比降到合理區間。
　　另外，購房政策的寬鬆，也為置業者節省了購房成本。以省城太原為例，從房地產調控政策來看，山西省住建廳發布的《山西省進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施》，明確取消太原市商品住房限購政策，購買商品住房（含新建商品住房和二手住房），無需審核購房人資格。金融信貸政策方面，2024年，中國人民銀行多次下調貸款市場報價利率(LPR)，2025年下調仍在繼續。5月7日中國人民銀行發布關於下調個人住房公積金貸款利率的通知，太原市住房公積金管理中心在第二天就宣布對2025年5月8日（含）之后發放的貸款執行新利率，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.525%和3.075%。此外，人才補貼等定向支持政策進一步降低了特定群體的實際首付負擔﹔房地產交易稅費減免既促進了二手房市場流通，又支持了改善性需求釋放﹔保障房出租和銷售同步推進，為不同收入群體創造了更多住房選擇﹔老舊小區改造持續推進進一步釋放了改善性需求，促進市場良性循環……“政策支持下，不僅降低了省城市民的購房門檻與成本，存量房貸利率的下調為已購房者減輕了還款壓力。”業內人士表示，省城近年公布的諸多政策，有效降低了購房者的資金門檻，使更多家庭能夠進入市場。
　　“當前，省城房地產市場供求關系已發生根本性變化，從總體短缺轉向結構性過剩，這種轉變直接影響了房價走勢。”業內人士表示，從省城市場來看，一些熱門區域房價尚能維持漲勢，但更多區域已經開始展現市場的真實需求，特別是二手房，房價虛高的現象較之前明顯改善，“需求決定價格”成為普遍現象，這也是推動省城房價收入比下降的重要市場因素。此外，隨著居民對財務健康的重視程度提高，過度負債購房的行為減少，這也從需求側抑制了房價非理性上漲，促使房價收入比向更合理水平回歸。
　　把握購房窗口期　理性入市因需而異
　　房價收入比持續走低，疊加各項支持政策密集出台，居民購房成本全方位下降，這確實為有真實購房需求的人群提供了難得的窗口期。然而，市場分化加劇和未來不確定性並存的環境下，購房不再是一概而論的決策，需要結合個人需求、財務狀況和市場特性進行綜合考量。山西晚報記者採訪了多位房地產從業人員，對於不同的購房人群提出了不同的意見，在准確把握當前市場機遇的同時，做出理性決策。
　　對於剛需群體來說，這類人群通常年齡較小，經濟狀況一般但收入增長潛力較大，特別是工作及收入穩定、有公積金積累的年輕家庭，可以利用當前低首付、低利率的政策紅利入市，減輕初期購房壓力。選擇房源時，應優先考慮交通便利、配套成熟、靠近商業中心的房源，即使面積受限，也能保証基本生活品質和未來轉手或出租的便利性。對於改善性需求來說，省城樓市“賣一買一”的置換鏈條已經通暢，再加上各種優惠和置換補貼，都為改善需求釋放創造了條件。選擇這類房產時應重點考察開發商實力、交付記錄和產品細節，避免單純追求面積而忽視功能性和舒適度﹔對有適齡子女的家庭而言，學區房既能滿足子女教育需求，也具有相對穩定的資產保值功能，但需注意教育政策變化風險，如多校劃片、教師輪崗等改革可能影響傳統學區房價值，選擇時應優先考慮教育資源均衡分布的區域而非單一名校周邊。
　　業內人士提醒，除了選擇合適的房源之外，任何購房群體都要避免過度使用“杠杆”。盡管當前首付比例和貸款利率處於低位，但購房者仍需謹慎評估自身還款能力。年輕家庭雖然收入增長潛力大，但同樣面臨職業不確定性，不宜過度透支未來收入﹔而中年家庭需平衡住房、教育、養老等多重支出，負債水平也應該保持適度。“購房人要區分真實需求與投機沖動，剛需和合理改善需求可積極把握政策窗口期，但需嚴格評估自身財務能力，關注房屋實際居住價值而非短期價格波動。”業內人士表示，房價收入比持續走低是市場調整期的階段性表現，人們應該理性看待這一變化，既把握政策紅利和市場機遇，又警惕潛在風險與挑戰，才能實現個人住房需求與財務健康的長期平衡。