太原樓市能“抄作業”嗎？

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評論

　　5月15日，廈門市《關於進一步優化住宅房屋征收房票補償安置政策的通知》將正式實施，該通知中明確優化房票政策，將當地市民可購買房源擴大至全市二手房，進一步擴寬被拆遷居民可選擇房源范圍。據不完全統計，2024年至今，全國超100城（區）出台、優化房票安置政策，成為各地推進城中村改造工作、刺激樓市去庫存的重要舉措之一。
　　2024年11月，太原市房產管理局等7部門聯合發布的《關於印發太原市關於進一步促進房地產市場止跌回穩若干措施的通知》中，同樣提到了鼓勵以“貨幣補償量化金額以房票的形式”出具給被征收人。隨著“房票安置+舊改、城改”模式逐步落地，樓市是否會受到新一輪的刺激？面對全國百城推廣熱潮，太原房票的落地政策進展如何？
　　多地推行房票政策　鼓勵市場定向去化
　　所謂房票安置，是指拆遷安置征收住宅房屋時，將住宅房屋征收補償權益貨幣量化后，計入房票面值並發放給被征收人，被征收人持房票自行購買符合條件的房源實現補償安置的方式，類似購房“代金券”。眼下，這一政策正在各地迅速落地。
　　早在2005年，國內部分城市就開始試行房票制度，嘗試給拆遷戶發房票。隨著2015年棚改貨幣化浪潮的推進，更多城市加入到試點行列，到2018年棚改工程階段性完成退潮之時，這項政策曾暫別公眾視野。轉折出現在2022年，鄭州率先出台系統性房票安置辦法，隨后，2024年成為房票制度發展的關鍵年份，據中指研究院不完全統計，2024年以來，全國超百城（區）鼓勵採用房票安置方式對拆遷安置戶實施安置。
　　4月底，廈門市印發《關於進一步優化住宅房屋征收房票補償安置政策的通知》，“房票”再次沖上房地產新聞熱搜，業內稱為其為“房票2.0”。根據其內容，廈門市的房票政策進一步升級，讓房票使用更靈活、兌付更高效。此次優化后的政策將於今年5月15日起正式實施，有效期3年，同時明確施行前已發布征收土地預公告或房屋征收公告的住宅房屋征收項目，仍沿用原政策執行。
　　山西晚報記者注意到，此次優化的一大突破性亮點在於被征收人可憑借房票購買廈門全市范圍內的二手房，涵蓋住宅、商業、辦公、車位及可對外銷售的通用廠房等多種類型。需要注意的是，優化后的政策對二手房交易使用房票作出特別規定：以房票購買二手房的行為，將視同房票轉讓處理。二手房原業主取得的房票作為轉讓票管理，不得再次轉讓，不得兌換成現金，隻能用於購買房源庫中的新房、競配建房，不得購買安置型商品房、安置房。
　　“此次更新之后，不僅打破房票隻能購買新房的限制，賦予被征收人更廣闊的選擇空間，同時也不會減弱對新房市場的影響，房票最終還是用在購買房源庫中的新房、競配建房上，進一步刺激了二手房市場和新房市場之間的良性流轉。”業內人士表示，從這點來看，雖然房票可以購買二手房，但政策依然保証房票最終流向新房市場，對新房庫存的定向去化將有一定促進作用。
　　山西6市提出“房票”　太原尚未公布落地細則
　　“房票安置其實是在傳統貨幣補償和實物安置基礎上的一種補充模式。”業內人士介紹，如果實施，這一舉措在棚戶區改造及城市更新中發揮重要作用。
　　從山西省內來看，自國務院辦公廳《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》印發以來，山西省委省政府高度重視，將城中村改造工作列入2024年重點工程建設任務，制定了實施城中村改造五年計劃（2024年—2028年），涉及87個項目、97個村、7.21萬戶居民，將建設安置住房14.04萬套。其中，太原市五年規劃改造82個項目、91個村，建設安置住房12.82萬套。“從公布的計劃來看，太原的改造、安置數量並不小。”業內人士表示，在城中村改造過程中，往往由於原安置房地塊拆除難度大、土地轉征手續辦理時限長等原因，存在著拆遷居民不能如期安置的風險，極有可能延長工程周期，但如果適當加入房票模式“以票代房”“以票換購”，拆遷戶無需等待安置房建設完工，就可以直接憑房票選購現有商品房，可以極大的縮短安置周期。
　　在此背景下，2024年開始，山西陸續有6個市提出“房票”這一說法。其中，太原在去年11月發布《關於印發太原市關於進一步促進房地產市場止跌回穩若干措施的通知》，其中明確提出，全面推進在棚戶區（城市危舊房）改造、城中村改造等涉及房屋征收工作的項目中實施貨幣化及房票安置政策。此外，鼓勵各縣（市、區）根據實際，實施“房票安置”政策並搭建“房源超市”，征收部門將貨幣補償量化金額以房票的形式出具給被征收人,由被征收人自行購買“房源超市”庫內的商品住宅。房票實行實名制，房票持有人為被征收人﹔被征收人選擇房票安置的，各級政府可給予一定獎勵。符合條件的房票使用人可申請商業貸款和住房公積金貸款。
　　山西晚報記者了解到，截至今年4月底，官方暫未公布關於太原“房票”政策落地細則和標准。業內人士表示，該政策絕非簡單的行政決策，涉及多個方面的內容，從太原此前公布的文件來看，原有住房的評估價格標准、“房源超市”庫內的商品住宅選入標准、被征收人選擇房票安置的獎勵標准等都需要仔細研究，其制定涉及政府財政、房地產市場、居民權益、城市發展等多維度的復雜平衡。去年3月，山西省率先出台了《關於積極穩步推進城中村改造的實施意見》，是全國首個印發的省級實施意見，未來“房票”政策細則，大概率會與已有政策相輔相成。
　　縮短拆遷安置周期　定時定向加速樓市去化
　　除了提升拆遷效率、助力城市升級改造之外，房票安置還在穩定房地產市場、助力群眾改善居住品質等方面展現出多重利好。
　　以此次更新房票政策的廈門市為例，根據廈門市財政局公布的數據，廈門房票政策自2024年10月起允許跨行政區購房，截至2025年2月25日，4個月的時間已累計開票金額66.4億元，4個月使用率86%，撬動購房金額100.3億元，去化面積31.7萬平方米，約佔同期新建商品房銷售面積的四成。同時，廈門市通過建立房票房源庫，公開征集入庫房源，動態更新。目前，房票房源庫覆蓋全市80個樓盤，可供給商品房、安置房和安商房等住宅超1.2萬套，面積超120萬平方米，實現廈門市六區全覆蓋，被征收居民可自主選擇就近或跨區購房。
　　此外，還有較早推行“房票”的鄭州，2025年鄭州市《政府工作報告》中提及：“創新推出電子‘房票’，解決安置任務230萬平方米、帶動商品房銷售98萬平方米，困擾鄭州市多年的拆遷安置任務大頭落地。”另據最
　　新公開數據，從2024年10月底啟
　　動房票安置以來截至2025年1月9日，鄭州已累計核發2.37萬張房票、共計150億元。受此影響，2024年8月份至12月份，鄭州市商品房銷售面積實現了環比“五連增”，除了大環境回暖之外，房票安置政策功不可沒。以當年11月份為例，鄭州通過房票安置簽約商品房超過2700套，佔全市當月成交量的三成以上。
　　房票政策將“建房、等房”安置，變為“現房、買房”安置，既縮短了安置周期，又滿足居民對“好房子”的個性化需求，加快商品房去化。“與以往的貨幣化安置相比，房票安置的一大優勢是在一定程度上定向、定時化解樓市庫存。”業內人士舉了一個例子，比如太原市某區新房庫存較多時，可將這些多余房源納入房源超市，供被拆遷人選擇。房票政策通過定向引導拆遷戶購買商品房，有效打通了安置需求與市場庫存的通道，既消化了存量房源，又為房企提供了穩定的客源和現金流。相比之下，現金補償可能會導致資金沉澱，被征收人可能會將補償款用於其他非購房用途，從而減弱對房地產市場的促進作用。在定時方面，從已經公布政策的多個城市來看，房票使用期限為1—2年，且各地都明確規定，房票在有效期內不得兌換現金，目的在於促使被拆遷人在規定期限內購房，就是希望借此消化樓市庫存，為促進房地產市場健康、平穩發展發揮積極作用。
　　太原不會簡單“抄作業”　新政落地需平衡多方需求
　　從廈門、鄭州等城市的數據來看，房票政策在加速城市更新、促進樓市去庫存方面取得顯著成效。這些經驗能否被太原借鑒？未來，太原的房票政策會跟廈門一樣面向全市二手房嗎？業內人士分析認為，太原若推行房票政策，需結合本地樓市特點、財政能力及拆遷需求，探索屬於自己的模式，以實現政府、房企、拆遷戶的多方共贏。
　　“政策的實施並不是一蹴而就的，太原樓市的獨特性決定了其需要適合其自身的房票政策，並不能簡單的生搬硬套。”業內人士認為，當下的太原樓市呈現出“量縮價漲”的獨特走勢，剛需、改善、高端市場分化達到歷史峰值。回顧太原樓市近年來的深度調整，不難發現核心區剛需項目稀缺，剛需受眾人群的購房半徑擴展至城市環線外圍。與此同時，自2016年開啟高端“元年”后，終改市場逐漸火熱，長風西、龍城大街、汾河沿線成為主戰場，集中度持續提升，頭部效應凸顯，市場進一步向核心地段和現房項目集中。“從已經公布的政策來看，太原房票政策框架已定，細則待落地，但是否學習廈門放開二手房、不限區域使用均需謹慎測算。”業內人士認為，核心區域如不加限制地使用房票，可能進一步吸引周邊資源，加劇城市板塊分化。
　　當前，太原樓市供貨量存在一定的不足，山西晚報記者注意到，直至4月27日，太原樓市才迎來了今年首個純新樓盤，且在售優質項目剩余貨量較少。根據我省知名房地產資訊公司朗潤智業發布的年度報告，預計太原樓市2025年推貨約165萬平方米，按照其公布的數據，截至2024年12月底，省城樓市庫存316萬平方米，去化周期12個月﹔而根據易居研究院的數據，2024年12月全國百城新建商品住宅庫存去化周期為21.3個月，太原的去化周期遠低於這一平均值。“房票政策的適用性高度依賴市場基本面，其他城市的政策並不能拿來就用。”業內人士介紹，此前有媒體報道，在推出房票政策之前，廈門的去化周期高達23.5個月，高庫存導致其可以將房票政策范圍擴大，不僅不限區域還覆蓋了二手房。對於其他庫存有限的城市而言，相同力度的政策可能會導致購房需求集中釋放，短期內出現房源供不應求，甚至一些開發商捂盤惜售，導致房價非理性上漲。
　　“與大多數樓市政策類似，房票也需要‘因城施策’，並非萬能工具，盲目推行可能適得其反，給原本健康的市場帶來風險。”業內人士認為，太原若實施房票政策，需平衡“去庫存”“居民需求”“城市發展”等多個方面，例如即使允許在六城區內通用，但庫存較高區域的房源提供更多獎勵，鼓勵人們優先購買。房票制度猶如一劑“靶向藥”，其療效取決於城市基本面與政策設計的精准度。目前來看，房票政策對於樓市確有正向影響，但其長期效果仍取決於地方樓市健康程度與市場信心的協同修復。