省城二手房市場深度分化：
優質房需求量大 老破小拉低均價
省城二手房市場深度分化：
優質房需求量大 老破小拉低均價
氣溫回暖，省城房地產市場迎來傳統意義上的“小陽春”，二手房買賣雙方都期待借助市場慣性升溫達成交易。最新數據顯示，全國多地二手房市場呈現挂牌量持續攀升的狀態，與此同時，太原市場呈現出前所未有的分化特征：一方面，很多優勢不足的房源，不得不“以價換量”﹔另一方面，部分稀缺優質房源價格逆勢上漲。
省城業內人士稱目前的市場格局，標志著房地產行業正在經歷一場深刻的價值重構。房地產市場普漲時代已終結，一個更加理性、供需品質升級的市場正在成形，而在省城太原，新房成交佔比大幅縮水，二手房成為市場主角，在這當中，優質二手房的稀缺價值正從成交價格的堅挺及逆漲中彰顯無遺。
在此背景下，價格堅挺並暗漲的二手房有何具象特征？省城房地產市場成交價值邏輯發生了怎樣的變化？山西晚報記者深入調查了解，為您解析當前省城二手房市場的真實狀況。
A 樓市結構發生逆轉 二手房佔比超過新房
2025年一季度，全國二手房市場挂牌量持續攀升。根據58安居客研究院發布的《2025年3月百城二手房市場月報》，3月，百城二手房挂牌量255.49萬套，同比去年增長22.7%﹔其中，一線城市中深圳增幅最大，達65.7%﹔新一線城市中西安增幅最大，達39.8%，南京則出現同比下跌﹔二線城市中泉州增幅最大，達182.7%，常州同比下跌，太原則同比增長44.8%。
與挂牌量激增相對應的是，在價格適度回調的刺激下，二手房成交量出現明顯回升。根據麟評居住大數據研究院監測數據顯示，2025年3月，監測重點14城二手住宅成交137735套，環比上升65.2%，同比上漲34.0%﹔前3月重點14城成交量為316222套，較去年同期上升29.7%。報告指出，隨著居民對美好住房品質的期待以及鼓勵改善性需求釋放，預計未來全國挂牌量仍有穩步上升空間。
目前，省城樓市中的二手房成交佔比已遠超新房成交佔比，新房成交空間壓縮、存量房即二手房將成市場主要產品的樓市結構正在形成。
“二手房挂牌量增多是不爭的事實，但這不是一些自媒體唱衰樓市的理由，這是城市化發展到一定進程的必然結果。”採訪中，省城多位房產中介從業人員表示，二手房市場佔比逐漸增高是樓市發展的自然規律，每有一個新房項目交付，就意味著一批新的二手房源流入市場。根據朗潤置業發布的《2024年太原市房地產市場運行報告》，從成交套數來看，2021年開始，二手房成交量一路攀升，並在2023年反超新房。從2024年下半年開始，有較多新房交房后涌入二手房市場，且多為高端改善項目，省城樓市中二手房的成交比例正在快速增長。
另一組數據同樣能証實省城樓市的結構逆轉：根據2024年2月我省公布的第一批房地產項目白名單，截至2024年年底，全省保交房達18萬套，這當中太原項目比例非常高，例如富力、恆大、融創、碧桂園等旗下樓盤，大批量的交付立刻轉到了存量房即二手房市場。“省城二手房市場挂牌房源不斷在增加，尤其是次新房非常多，但需求量並沒有大幅增長。部分房東為了成交，隻能價格讓步。”太原某中介機構負責人表示，在改善性需求不斷提升的當下，“老破小”的價格跌得更為明顯，拉低了省城二手房市場的成交均價。
B 熱門區域房價逆漲 優質房源“越貴越搶”
盡管市場整體呈現“以價換量”趨勢，但部分優質二手房卻逆勢上漲。近日，多地曝出“二手房市場以價換量，但熱門區域房價逆勢上漲”的消息。例如上海二手房成交價較去年9月回升5.4%，部分核心區域甚至出現10%以上的漲幅﹔南京26個板塊100個小區中，有40個小區的二手房成交均價上漲﹔西安各區域二手房價格雖大部分處於下跌中，但雁塔區、經開區、灞橋區逆勢上漲﹔北京二手房市場繼續保持回暖態勢，西城、海澱、東城等教育資源集中區域的學區房價格逆勢上揚……
“盡管太原樓市與一線城市有成交體量差距，但二手房區域性漲價的情況同樣明顯。”業內人士介紹，二手房市場在經歷過連續幾年的“以價換量”陣痛期后，成交量回暖或是成為價格企穩前兆，這在一些熱門區域會提前顯現，目前漲價房源通常具備稀缺屬性，比如“核心地段+優質學區”“高品質次新房”“稀缺景觀資源+低密度”等類型的房子，價格均穩中小升。
“從4月的挂牌均價來看，太原二手房房價穩中微漲。”山西晚報記者採訪了58同城安居客西北大區總經理吳洋。根據該機構統計的數據，4月，太原二手房挂牌均價為8838元/平方米，相比上月增長0.25%。六城區中均有逆勢漲價的代表性二手房，比如迎澤區太原少年宮宿舍，目前均價在13744元/平方米，環比上漲6.58%﹔萬柏林區萬柏林工業園區住宅，目前均價9838元/平方米，環比上漲3.00%﹔杏花嶺區太原理工職業技術學院宿舍，目前均價9673元/平方米，環比上漲4.76%。
“優質房產的抗跌性正在被重新認知。”吳洋表示，地段、配套、產品力等居住價值要素重塑了太原二手房成交價格的評判體系，特別是一些交房時間在10年以內的次新房，價格穩中小升。比如保利天珺，高品質的建筑、較好的物業服務以及周邊配套不斷完善，推動其二手房價格上漲，4月第一周二手房均價為20076元/平方米，比其開盤價每平方米要高出2000元﹔首開·國風琅樾，4月第一周二手房均價為13944元/平方米，小區臨近地鐵二號線、教育資源優質、樓間距大等優勢促使房價有上漲趨勢……
“具備稀缺屬性的房產可以保值，甚至增值。”多位房產經紀人接受山西晚報記者採訪時表示，省城樓市價值邏輯已進入“品質為王”的結構性時代，名企開發的優質樓盤經過交房考驗之后，有了良好的業主口碑沉澱，加重了產品的稀缺性，表現在成交價上即是上漲。二手房市場出現“越貴越搶”的情況，帶動部分區域房價、部分交房樓盤價格逆勢上漲。
C “老破小”拉低均價“一房一價”對應不同需求
“二手房的選房邏輯與新房不同，二手房價格相對隱蔽，且‘一房一價’。同一區域、同一學區，甚至是同一小區的不同二手房源，因裝修條件、售房緩急、需求不同，單價會有上千元甚至數千元的差距。”吳洋介紹，二手房的功能指向性更加明確，不同購房群體的需求不同。
以二手房成交價下探為例，實際上與省城市場興起一種新的交易模式“精裝代賣”有一定的關系。山西晚報走訪市場了解到，所謂“精裝代賣”，是經紀公司將毛坯房或老舊房源委托給專業公司進行裝修改造，以更高的價格挂牌出售。“‘老破小’在市場上沒有顯著優勢，但裝修之后溢價率非常高。所以，中介機構把‘老破小’價格壓低后，再‘精裝代賣’，比出售次新房、優勢房源利潤更高，這樣售房業主能盡早出手，買家買房便宜。如此一來，買賣及中介三方均獲益，中介及經紀公司樂此不疲。”業內人士介紹，這種模式一方面縮短了二手房的成交周期，另一方面為市場提供了更優質的房源、提升房屋的溢價，可以看作是二手房市場從“粗放交易”向“精細化運營”的轉型趨勢。伴隨著省城大量低價“老破小”房源成交，帶給公眾二手房成交均價走跌的假象。
此外，還有同一學區內不同品質的高層電梯房、同一小區不同戶型的改善房源，都能反映二手房“一房一價”、按需選擇的特性。山西晚報記者注意到，以迎澤區某小學學區房為例，某銀行宿舍高層3月挂牌均價為17159元/平方米，而一街之隔的另一高層一室戶型挂牌均價為15700元/平方米，主要原因在於一街之隔的高層為密集型“點式樓”，樓內商戶眾多，樓內小戶型居住舒適度不強。再以迎澤區某中高端改善小區為例，其125平方米三居戶型，挂牌價在20000元/平方米左右，但部分接近100平米的兩居戶型挂牌價僅為17000元/平方米左右，原因在於三居戶型不僅戶型方正，多一間房即能多容納家庭成員，而兩居戶型空間和功能與三居相差甚遠，成交價就有了天壤之別。
D 二手房市場需求穩固 高品質房源或持續領跑
採訪中，多名資深從業人員表示，省城二手房均價目前表現為下降，但市場成交整體態勢依然較為穩定。隨著省城舊改、城改項目推進，以及“老破小”的成交，新房樓盤數量減少，樓市盤整陣痛期將漸漸過去，省城二手房市場會進入“價量齊穩”全新階段。
“二手房市場與新房市場一樣，同樣依賴的是‘人、房、客’，這也是最能反映二手房市場成交的三項指標。”吳洋表示，“人”指的是二手房經紀人，據省城相關機構的權威統計，目前太原市二手房經紀人在7500名左右，巔峰時期這一數據為8000名出頭，從業人員數量龐大之時即是樓市興旺之時，而經過多年的樓市盤整之后，省城的房產經紀人數量沒有斷崖式減少，說明樓市走勢較穩，經紀人從新房業務轉戰到了日益增長的二手房市場﹔“房”是房源，目前省城二手房市場挂牌量在上升，但特征是優質二手房的供應比例在加大，與購房人居住品質需求升級相契合﹔“客”指市場需求量，成交套數穩定，優質房源供需成交比例在增加。三大指標均能証明，省城二手房市場的前景會繼續保持穩中有升，基本盤沒有變。
“多年以來，太原二手房市場的成交量基本穩定在2500—3000套/月。”根據58同城安居客提供的內部統計數據，2024年全年，省城二手房成交套數在3000套以上的月份有七個，成交最高的月份是2024年12月，單月成交二手房3875套。從成交量可以看出，省城二手房市場的需求穩定，暫時的價格走跌與二手房產品迭代、次新房入市增多有關。
據省城某知名中介機構內部統計的二手房成交數據顯示：2024年，小店區二手房成交套均價最高，達127萬元/套，面積均價為10748元/平方米﹔迎澤區、晉源區二手房成交均價均超過了10000元/平方米﹔成交價最低的尖草坪區，均價達到了7670元/平方米。“從這些數據可以看出，省城成交二手房中仍有不少比肩、甚至超越新房價格的優質房，帶動全城二手房均價穩定在萬元左右。”業內人士表示，由於挂牌量增多，二手房的交易周期普遍拉長，普漲條件尚不成熟，但一些高品質的二手房源有望持續走強，這一市場特征反映出購房者的需求正在從“有房住”向“住得好”轉變，對於購房者而言，無論是剛需還是改善，都應更加關注房產的核心價值，而非盲目跟風。在“品質為王”的時代，隻有真正具備居住價值和稀缺屬性的房產，才能成為穿越市場波動周期的優質資產。
山西晚報記者 柴旭暉
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